Advokatfullmektig Espen Kheradmandi i Huseiernes Landsforbund
Boligkjøpere i Tromsø kunne ikke bruke utleiedelen i boligen de hadde kjøpt fordi den manglet offentlig godkjenning. Høyesterett konkluderte med at de ikke har krav på erstatning for kostnadene med å tilrettelegge arealet for varig opphold. Kjøperne har isteden bare krav på erstatning for den prisreduksjon boligen har fått.
To boligkjøpere i Tromsø kjøpte i 2013 en seksjon i en horisontdelt tomannsbolig. Kjøpesummen var 3,15 millioner kroner. Selve leiligheten var på 80 kvadratmeter. På loftet var det innredet to hybler som til sammen hadde et areal på nesten 40 kvadratmeter. I markedsføringen av boligen var hyblene fremhevet, særlig fordi de genererte gode inntekter. Kort tid etter overtakelsen ble det oppdaget at hyblene ikke var godkjent for varig opphold, slik at kjøperne ikke lenger kunne benytte dem til utleie.
Å sette hyblene i stand, slik at de kunne brukes til lovlig utleie, ville koste kjøperne ca 1,6 millioner kroner. Mens en prisvurdering av boligen uten hyblene verdsatte den til 2,5 millioner, med et slikt utgangspunkt ville kjøpernes tap bare være 650 000 kroner.
Kun erstatning for verdireduksjon
Høyesterett måtte ta stilling til om kjøperne skulle få erstatning for kostnadene til å sette hyblene i lovlig stand, eller om de bare skulle få verdireduksjonen, nesten 1 millioner kroner mindre.
Konklusjonen ble at kjøpere bare kunne kreve erstatning for verdireduksjonen de var påført ved det manglende arealet. Kjøperne ble altså tilkjent en erstatning på 650 000, selv om det ville koste nesten 1,6 millioner å utbedre boligen.
Dissens i Høyesterett
Dommer Bårdsen var førstevoterende og representerte Høyesteretts flertallet på 3 dommere. Han mente at «verdireduksjonen gir det mest treffende uttrykket for kjøpernes direkte økonomiske tap i denne saken». Konklusjonen ble hovedsakelig begrunnet med såkalte berikelsessynspunkter. Det betyr at i en situasjon hvor kjøperne hadde valgt å ikke utbedre loftet for utleie, så ville de sitte med en bolig med en markedsverdi på 2,5 millioner. Hvis de da skulle få erstatning på 1,6 millioner ville i de praksis få en uberettiget berikelse på nesten 1 million kroner. Begrunnelsen gikk også på at det var viktig å se sammenheng i avhendingsreglene. Høyesterett mente blant at man måtte se hen til reglene om arealsvikt hvor det ikke er vanlig å se på utbedringskostnadene, men verdireduksjonen mangelen medfører for kjøper.
Mindretallet på to dommere mente at kjøpernes anke skulle føre frem, og at erstatningen dermed måtte tilsvare utbedringskostnadene.
Det er viktig å understreke at Høyesteretts konklusjon er basert på at loftsarealet manglet offentlige godkjenninger, en såkalt rådighetsmangel. For slike mangler er det ofte er et stort sprik mellom utbedringskostnadene og verditapet mangelen medfører. Dommen har antakelig liten eller ingen overføringsverdi til «alminnelige mangler».
Dommens betydning
Huseiernes Landsforbund får av og til henvendelser om boligsalg hvor utleiedeler viser seg å ikke være godkjent for varig opphold. Etter denne dommen vil resultatet i mange av disse bli at man kan kreve erstatning for verditapet boligen blir påført, men ikke nødvendigvis kostnadene til utbedring. Særlig ikke hvor kostnadene til utbedring er mye større enn verditapet på boligen.
Hele avgjørelsen (HR-2017-515-A) kan leses på Høyesteretts nettsider: