Advokat Espen Kheradmandi i Huseiernes Landsforbund
Et par kjøpte høsten 2012 en enebolig i Stavanger for 5,19 millioner kroner. Kort tid etter fjernet de tapet på et av soverommene og oppdaget fuktskader og lekkasje fra badet. Partene var enige om at selgerne ikke kjente til skadene, så det var ikke spørsmål om de hadde gitt uriktig eller mangelfull opplysning.
For Høyesterett dreide saken seg om eiendommen var i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperne hadde grunn til å forvente. Et element i den vurderingen har tradisjonelt vært den såkalte prosentlæren. I korte trekk kan en bolig være er i vesentlig dårligere stand om mangelens verdi utgjør 3-6 % av kjøpesummen. Det sentrale spørsmålet i saken var om man i prosentlæren skal gjøre et fradrag for såkalt standardheving. Fradrag for standardheving blir av Høyesterett omtalt som et «nytt for gammelt fradrag». I praksis betyr det at kjøperne etter at mangelen blir utbedret får et helt nytt bad, selv om de kjøpte en bolig med et 12 år gammelt bad. I denne saken var utbedringskostnadene på kroner 283 220. Med et fradrag for standardheving ville kostnadene utgjøre 3,6 % av kjøpesummen. Altså i nedre sjikt av prosentlæren. Dersom man ikke gjorde noe slikt fradrag ville kostnadene utgjøre 5,5 % av kjøpesummen.
Høyesteretts konklusjon
Høyesterett konkluderte med at man ikke skal gjøre et «nytt for gammelt fradrag» før man gjør vesentlighetsvurderingen. Begrunnelsen er at utbedringskostnadene skal være et utrykk for alvorligheten og omfanget av avviket. Det blir da ikke riktig å ta hensyn til standardhevingen. Høyesterett understreker også, under henvisning til egen praksis, at prosentlæren ikke er avgjørende for mangelsvurderingen.
Ved utmåling av kjøpernes prisavslag gjorde Høyesterett selvfølgelig fradrag for standardheving. Kjøpernes fordel ved at de fikk et nytt bad ble satt til 40 % av utbedringskostnadene.
Hele avgjørelsen (HR-2017-1073-A) kan leses på Høyesteretts nettsider:
Avhendingsloven behandlet i Stortinget
Like før sommeren behandlet Stortinget også et representantforslag om avhendingsloven. Stortingsrepresentantene var bekymret for et voksende konfliktnivå og skjevt styrkeforhold mellom kjøper og selger i boligsalgsprosesser.
Stortinget vedtok at regjeringen skal utrede en rekke spørsmål om bolighandelen i Norge. Regjeringen skal blant annet utrede mulighetene for felles forsikring for kjøper og selger, standardiserte tilstandsrapporter, autorisasjonsordninger for takstmenn og muligheten for å gi kjøperne bedre tid i bolighandelen.
Stortinget er også bekymret for vesentlighetsterskelen har blitt forandret av økte boligpriser. Mange steder i landet har boligprisen mer en doblet seg de siste 10 årene. I den samme perioden har utbedringskostnadene ikke hatt den samme utviklingen. Bruker man prosentlæren skal det altså mer til før en bolig er mangelfull en før. Også dette ble regjeringen bedt om å utrede i den kommende stortingsperioden.
Se mer om saken i Stortinget her:
https://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Saker/Sak/?p=68641
Huseiernes Landsforbund mener
Vi i Huseiernes Landsforbund er opptatt av tryggere bolighandel og færre konflikter. Både kjøper og selger er forbrukere i bolighandelen. Reglene for bolighandelen bør være konfliktdempende, ikke konfliktskapende.
Se vår rapport «boligfakta» utgitt i juni 2017: