Vedtekter i et sameie kan bare endres på årsmøtet. Derfor kan det være lurt å sjekke følgende før årsmøtet:

• Er vedtektene oppdatert i henhold til lover og regler?
• Er vedtektene oppdatert i forhold til samfunnsutviklingen?
• Er vedtektene utfyllende nok?

Vedtektene må følge lovverket og samfunnsutviklingen

Hva som står i vedtektene i et sameie, henger nøye sammen med lovverket.

- Mye av det som står i vedtektene til et sameie vil man også finne i eierseksjonsloven. Men for de aller fleste er det enklere å ha de relevante reglene i vedtektene der de bor. Så slipper de å lete i loven, sier advokat Annita Magnussen i Huseierne.

Loven er ufravikelig på en del områder, og bare der loven åpner for det, kan man ha andre regler i vedtektene.

I 2018 fikk vi en ny lov om eierseksjoner, selv om den i stor grad bygger på tidligere regler.  Seksjonseierne fikk et år på seg til å endre vedtektene i tråd med lovendringene. Endringene berørte blant annet regler for rett til lading av el-bil, klarere regler rundt vedlikehold og innskrenkning i adgang til korttidsutleie.

- Veldig mange sameier oppdaterte da vedtektene slik at de skulle samsvare med lovverket. Men jeg ser fortsatt eksempler på vedtekter som ikke ble endret. De vedtektene som er i strid med ny lov, er ikke lenger gyldige, og bør absolutt oppdateres, sier Magnussen.

Huseierne hjelper deg

Når man endrer vedtektene, kan det være greit å få noen til å kontrollere at endringen gir mening.

- Vi får ofte henvendelser fra sameier hvor vedtektene er blitt endret, men så vet nåværende styre ikke hvordan endringene skal tolkes, sier Magnussen.

Dersom dere vil unngå slike misforståelser og få gode, gjennomarbeidede vedtekter, kan Huseierne hjelpe dere. Som medlemmer har sameiet krav på inntil to timers gratis hjelp fra våre advokater årlig. For tidsbruk utover dette koster juridisk hjelp 2 200 kroner per time.  

Sjekk også Huseiernes forslag til vedtekter her!

Minstekravet er sjelden godt nok

Det står i eierseksjonsloven at sameier må ha vedtekter. Men loven setter bare et minstekrav til hva som skal stå i vedtektene. Noen steder følger vedtektene bare minstekravet. Da er det eierseksjonslovens hovedregler som gjelder.

- Da går man jo glipp av muligheten for å velge løsninger som kanskje hadde passet bedre til ditt sameie. Derfor anbefaler vi at man har vedtekter som går ut over minstekravet, hvor man har tatt stilling til de områdene hvor loven åpner for valgmuligheter, sier Magnussen.

Endringer må varsles i innkallingen og ha flertall

Skal det gjøres vedtektsendringer, må det varsles om dette i innkallingen til årsmøtet. Der må det stå hva styret vil endre, og selve endringsforslaget, slik at folk får tid til å gjøre seg opp en mening om hva de vil stemme.

Som hovedregel kreves 2/3 flertall på årsmøtet for endring av vedtektene.

Noen saker krever samtykke fra alle

Men noen endringer krever at alle som berøres gir sitt samtykke.

- Overordnet er det slik at beslutninger som enten innskrenker den enkeltes råderett, eller overfører plikter fra sameiet til den enkelte, krever samtykke fra hver enkelt, forklarer Annita.

Noen typiske eksempler på dette er:

• Fordelingen av fellesutgifter: Man kan ikke gå fra en likedelt til en brøkdelt fordeling av fellesutgifter eller omvendt uten at alle gir sitt samtykke.
• Begrensning av utleiemuligheter: Noen steder ønsker man at det skal drives mindre utleie. Men hvis bare én ikke ønsker denne begrensningen, kan det ikke vedtas som en regel for alle. (OBS! Dette gjelder likevel ikke reduksjon av antall dager man kan drive kortidsutleie, som bare krever 2/3 flertall.)
• Vedlikehold av vinduer: Styret i sameiet ønsker kanskje at hver enkelt beboer skal skifte ut vinduene sine selv når de har nådd levetiden. Hver enkelt må i så fall godta dette, fordi det blir en utvidelse av den enkeltes vedlikeholdsplikt.

Hva med husordensregler?

I tillegg til vedtekter, har mange sameier fastsatt vanlige ordensregler for eiendommen. Ordensregler kan fastsettes med alminnelig flertall på årsmøtet.

I ordensreglene bestemmes hvordan sameiet skal drives i det daglige. De kan blant annet bestemme når det skal være ro, at man ikke får oppbevare personlige ting på fellesareal, hva man kan montere på fasade, hvor man kan parkere og så videre.

Det er også i ordensreglene det vanligvis settes begrensninger for dyrehold.

Det er ikke nødvendig å ha ordensreglene i vedtektene. Det gjør det bare vanskelig å endre dem.

Alle i sameiet er forpliktet til å følge ordensreglene, enten man er enige i dem eller ikke.