En reguleringsplan er kommunens måte å styre utviklingen av et område på, og er en politisk vedtatt plan. Den fastsetter hvordan området kan brukes og hva som kan bygges der.

Et viktig hensyn når det utarbeides planer etter plan- og bygningsloven er medvirkning, slik at saken er så godt opplyst som mulig før kommunen vedtar eller forkaster et reguleringsplanforslag.

- Det viktigste man gjør som boligeier når man blir klar over en pågående planprosess i nærområdet, er derfor å sette seg inn i planforslaget så godt man kan, forklarer advokatfullmektig Mathias Bjornes i Huseierne.  

Når planen først er vedtatt, er den førende for den fremtidige arealbruken i planområdet, og kan innebære store endringer for boligeiere.

- Det er nettopp derfor viktig å engasjere seg underveis, for når planen er vedtatt, har utbygger i utgangspunktet en byggerett dersom han forholder seg til den vedtatte planen, og det er normalt lite man kan gjøre for å påvirke eller hindre utbyggingen, forklarer Bjornes.

Flere milepæler i saksbehandlingen

- Det er flere milepæler i saksbehandlingen hvor boligeiere kan medvirke og komme med innspill og motforestillinger til planarbeidet, forklarer han videre.

Det første skrittet i saksbehandlingen er selve oppstarten av planarbeidet.

Planarbeid skal varsles

Når planarbeidet settes i gang, skal berørte offentlige organer og andre interesserte varsles.

- Naboer til planområdet som blir direkte berørt skal underrettes om oppstarten av planarbeidet på hensiktsmessig måte, forteller Bjornes.

Hva som er hensiktsmessig kan variere, men ifølge lovforarbeidene vil underretning via brev eller e-post være vanlig. I tillegg skal planarbeidet også kunngjøres i minst én avis som er alminnelig lest på stedet, og gjennom elektroniske medier.  

- På dette stadiet i prosessen varierer det hvor mye konkret informasjon som foreligger om planene, men forslagsstilleren skal i hvert fall angi selve planområdet, altså hvor det reguleres, og hva som er hovedhensikten med planforslaget, forklarer han videre.

Mulige innspill

Innspill til planen kan for eksempel dreie seg om:

• Belastning på teknisk og sosial infrastruktur ved utbygging?
• Hvordan vil nærområdet påvirkes i form av sol/skyggevirkninger?
• Hvordan følger planforslaget opp overordnede føringer i kommuneplanens arealdel?
• Blir det foreslått boligbygging i et område som er avsatt til grønnstruktur i kommuneplanens arealdel?
• Foreslås det blokkbebyggelse der kommuneplanen har fastslått at det skal være småhusbebyggelse?

Når planen vil få konsekvenser for miljø- og samfunn

Dersom planen kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det dessuten utarbeides et planprogram og konsekvensutredning etter reglene i konsekvensutredningsforskriften, forteller Bjornes videre.

Forslaget til planprogram skal også sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, samtidig som oppstart av planarbeidet blir varslet.

- Dersom utarbeidelse av planen også forutsetter at det lages planprogram og konsekvensutredning, er det viktig å sette seg inn i disse- og om den endelige reguleringsplanen følger opp forutsetningene i disse, fortsetter han.

Høring og offentlig ettersyn

Etter hvert som planarbeidet går fremover, utarbeider forslagsstilleren et forslag til reguleringsplan som skal legges ut til høring og offentlig ettersyn:

Planforslag skal bestå av kart og bestemmelser, og en planbeskrivelse som blant annet beskriver virkningene av planen.

Eventuell konsekvensutredning skal følge planforslaget.

Grunneiere, festere, naboer osv. skal underrettes om forslaget, og hvor det er tilgjengelig.

Høringsfristen, som også er fristen for at statlige og regionale myndigheter kan fremme innsigelse til planforslaget, skal være minst seks uker.

Her er det også viktig å komme med innspill til planene.

- I tillegg kan man kontrollere om kartet og bestemmelsene er utarbeidet i tråd med reglene i plan- og bygningsloven §§ 12-5, 12-6 og 12-7, presiserer Bjornes, og legger til at det ikke er anledning til å gi reguleringsbestemmelser som ikke er hjemlet i plan- og bygningsloven.

Det skal i utgangspunktet være samsvar mellom kart og bestemmelser, det vil si at kartet ikke kan si én ting og bestemmelsene si noe annet.

Ferdigbehandlet reguleringsplan

Når forslaget til reguleringsplan er ferdigbehandlet av kommunen, legges det frem for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Når kommunen har vedtatt en reguleringsplan, kan de som blir berørt klage på planen dersom de er uenige.

Det er imidlertid viktig å huske at planen i utgangspunktet gjelder fra kommunens vedtak, selv om vedtaket er påklaget. Det kan derfor være lurt å be om at planvedtaket gis utsatt virkning inntil klagen er endelig behandlet.

- Poenget med en klage er å oppnå en eller annen endring av vedtaket, enten ved at vedtaket oppheves i sin helhet eller at det gjøres en innholdsmessig endring, forklarer Bjornes.

Dersom vedtaket oppheves, vil situasjonen planmessig være slik den var før kommunen vedtok planen. Men erfaringsmessig skal det mye til for å nå frem med klage på reguleringsplaner.

- Det må enten være feil ved saksbehandlingen, som at planen ikke ble lagt ut til offentlig ettersyn på korrekt måte, eller at kart og bestemmelser ikke er laget i tråd med rammene i plan- og bygningsloven, avslutter han.