Det mener i hvert fall Høyesterett, i en nylig avsagt dom. Dommen viser hvor grensen går mellom hva boligselger må opplyse om, og hva boligkjøper må undersøke.

- Dommen understreker at generelle og ikke spesifiserte opplysninger, ikke i seg selv utløser en plikt for kjøper til å gjøre nærmere undersøkelser, sier advokat Rida Arshad i Huseierne.

Hun påpeker at denne dommen vil ha mye å si for hvordan avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av bolig, vil tolkes fremover.

- Dommen er avklarende for rekkevidden av kjøpers undersøkelsesplikt, sier advokat Rida Arshad i Huseierne.

Oppdaget lukt

Saken som endte i høyesterett, startet med at kjøpere av en bolig få dager etter overtagelse oppdaget lukt i boligen og klaget til selger. Ved nærmere undersøkelser fant kjøperne muselort flere steder. De engasjerte en sakkyndig, som fant musekadavre og gnagemerker på ledninger.

Også flere andre feil dukket opp, blant annet feil på kledningen og feilmontert fuktsperre på garasjen. Da krevde kjøperne å heve kjøpet.

Tingretten ga kjøperne medhold, men selger anket til lagmannsretten. Den kom frem til at kjøperne burde ha sjekket bedre da de fant muselort i boligen allerede på visningen.

Dessuten var det opplyst om mus i boligsalgspapirene, og om at det var utført ufaglært arbeid på eiendommen. Selger kunne dermed ikke kunne klandres for problemene, mente lagmannsretten. Men saken gikk videre til høyesterett, som altså ikke var enig. Høyesterett mente at kjøperne ikke kunne klandres for ikke å ha undersøkt nøyere.

- Dommen understreker viktigheten av selgers ansvar for å opplyse om mangler ved boligen, sier advokat Thea Tomter i Huseierne.

Selger har opplysningsansvar

Avhendingsloven, loven for kjøp og salg av bolig, ble betydelig endret i 2022. Målet med den nye loven var blant annet å få færre konflikter etter boligkjøp og sikre en tryggere bolighandel.

Etter den gamle loven var det tillatt å benytte et «som den er»-forbehold ved salg til forbrukere, som innebar at kjøper hadde større risiko for feil og mangler. Med lovendringene som trådte i kraft i 2022, kan man ikke ta denne typen generelle forbehold. Lovendringen innebærer i praksis en omplassering av ansvar og risiko – til kjøperens fordel.

- Denne dommen viser i praksis hvor grensen skal gå mellom selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt. Den viser at selger må spesifisere alle feil og mangler, og ikke kan skjule seg bak generelle ord og vendinger som bare vagt antyder problemene.

Med andre ord: Når du skal selge, vær helt konkret og få frem så mye du vet om boligen, sier Thea Tomter.

En høyesterettsdom viser vei

Svært mange av spørsmålene Huseiernes juridiske avdeling får inn fra medlemmer, handler nettopp om konflikter etter boligkjøp. Det kan være kjøper som oppdager en uventet mangel ved den nye boligen, og som lurer på sine rettigheter – eller selger som har fått et mangelskrav fra kjøper dumpene i innboksen etter å ha solgt boligen sin, og nå ikke aner hva han eller hun skal gjøre. De fleste av oss er både boligkjøpere og -selgere noen få ganger i livet. Det er derfor viktig at lovverket ivaretar begge rollene på en balansert måte.

- Vi i Huseierne var positive til lovendringen som skjedde i 2022, fordi vi mente at ansvaret ble bedre balansert mellom kjøper og selger, og tok bedre hensyn til at begge parter ofte er helt vanlige folk som verken er lovkyndige eller bygningskyndige. Vi mener denne dommen sånn sett er i tråd med de lovendringene som trådte i kraft i 2022, sier Tomter.

For spesialistene på boligjuss i Huseiernes juridiske avdeling, som sitter og skal gi råd til medlemmene, vil denne dommen ha betydning. En høyesterettsdom setter nemlig standarden for hvordan lignende saker vil dømmes i fremtiden.

- Høyesterett uttaler i dommen at en generell og uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid, ikke i seg selv kan medføre at mangelskrav går tapt. Høyesterett uttaler også at en generell risikoopplysning om ufaglært arbeid, ikke uten videre utløser en plikt til å gjøre nærmere undersøkelser.

Slike presiseringer er viktige for oss som jobber med dette til daglig, siden de tydeliggjør lovverket og hvordan det skal tolkes, sier advokat Rida Arshad.

For deg som skal inn i en boligsalgsprosess er begge advokatene entydige: Opplys om alt – og tegn boligselgerforsikring. Da gjør du ditt for å unngå konflikter i ettertid.