Vedlikehold av utleiebolig – guide for deg som leier ut

Mens du leier ut, kan det være vanskelig å holde oversikt over slitasje og tilstand i utleieboligen. Det kan oppstå skader eller problemer. Godt vedlikehold i forkant av utleie kan være et smart grep.

Hva du MÅ gjøre før du leier ut

Lovpålagte krav til utleieboligen 

• Utleier har ansvar for å leie ut en bolig som er lovlig, som heller ikke er helseskadelig å bo i og som følger tekniske krav som stilles til en utleiebolig.
  Tekniske krav til utleiedel i egen bolig
• Fra 2023 er det et krav om at boliger som leies ut skal ha gjennomført radonmåling. Utleier må dokumentere at det er gjennomført en radonmåling og tiltak for å holde radonnivået under gjeldende grenseverdi i utleieboligen
  Husk å måle radon i utleieboligen
  
• Eier av et bygg er pliktig til å sette seg inn i hvordan oppnå tilstrekkelig brannsikkerhet. Dette er regulert i Forskrift om brannforebygging.
  Forskrift for brannforebygging hos lovdata.no
  
• Fukt- og soppskader kan gi helseproblemer, derfor er det ditt ansvar som utleier å sørge for at utleieenheten ikke har det. Fukt og vannskader kan oppstå i alle installasjoner som er koplet til vann eller avløp, og i tillegg kan det bli fuktskader på grunn av fuktinntrengning fra bakken, gjennom grunnmur, ved lekkasjer gjennom taket, kondensproblemer eller manglende luftmuligheter. 
  Sørg for godt inneklima i boligen din

Smarte grep og tiltak

Det er flere andre tiltak som du med fordel kan gjennomføre før du leier ut: 

• Godt vedlikehold utvendig beskytter boligen mot fuktskader. Sørg for å reparere skader slik som råteskader på kledningen, skift ut knuste takstein osv. 
• Utbedre områder som mangler fuktsikring. Sørg for å utbedre årsaken til fukt slik som lekkasjer eller kuldebroer der det kan oppstå kondens.
• Gå gjennom hele utleieboligen grundig. Se spesielt nøye etter skader eller problemer på bad, i kjeller/krypkjeller og vindusnisjer. 
• Skal du bygge om eller pusse opp før utleie? Da er det smart å tenke på å lydisolere og brannsikre utleieboligen, spesielt dersom du skal gjøre arbeid på himling, gulv eller vegg som ligger mot en annen boenhet eller din egen bolig. God støydemping gir gode boforhold for alle.
• Skal du fikse på gulvet, velg gjerne slitesterke materialer som laminatgulv, keramiske fliser eller gulvbelegg som tåler hard bruk.
• Monter stoppekran der det er påbudt og la stoppekranene være lett tilgjengelige og tydelig merket. Gjør det enklest mulig for leietaker om uhellet skulle være ute.
• Sørg for å plassere et brannslukningsapparat eller en brannslange i utleieboligen. Som utleier har du også ansvar for å montere røykvarsler. Leietaker har vedlikeholdsplikt for både brannslukningsapparat og røykvarsler.
• God ventilasjon i utleieboligen gir godt inneklima. God ventilasjon forebygger også fuktproblemer og kondens, spesielt i vinterhalvåret.
• Kontroller det elektriske anlegget og legg til rette for at leietaker ikke får behov for å bruke mange skjøteledninger eller grenuttak. Få en elektriker til å montere flere fastmonterte uttak for å redusere brannfaren. 

Skriftlig dokumentasjon før utleie

Sørg for å lage en grundig overtakelsesprotokoll. I protokollen dokumenterer du tilstanden ved innflytting, gjerne med bilder og beskrivelse av utleieenheten.  

Lag en avtale som gjør klart hva som skal være utleiers vedlikeholdsansvar og leietakers plikter til å melde fra om feil og mangler. Ved utflytting og gjennomgang av utleieenheten kan du bruke protokollen som referanse og til å dokumentere slitasje eller skader. 

Ventilasjon i utleiebolig. Ditt ansvar. 

Inneklimaet i en bolig er helt avhengig av at ventilasjonen fungerer godt. Det fins mange ulike typer ventilasjon avhengig av når boligen ble bygget og hvilke krav som ble stilt til ventilasjon i byggeåret. 

Hovedprinsippet for all ventilasjon er å gi en passende luftgjennomstrømning i boligen fra «rene» rom (soverom, stue) til «forurensede» rom (bad/toalett/kjøkken). 

Mange eldre boliger har ikke ventilasjonsanlegg, men har i stedet naturlig ventilasjon. Ved naturlig ventilasjon kommer frisk luft inn gjennom ventiler og vindusåpninger, mens forurenset luft trekkes ut gjennom luftekanaler, luftesjakter, vindusåpninger eller ventiler. All bevegelse i lufta skjer ved naturlig trekk.  

Mekanisk ventilasjon bruker vifter for å trekke luft inn eller kaste luft ut av boligen raskere og mer effektivt. Det er spesielt vanlig å ha avtrekksvifter på kjøkken over koketopp og på badet for å trekke uren eller fuktig luft ut.  

Noen boliger blir pusset opp og får installert ventilasjonsanlegg eller forbedret ventilasjonen på andre måter. Balansert ventilasjon med ventilasjonsanlegg trekker inn og kaster ut like mengder luft, og luftmengden er tilpasset behovet for luftutskifting i rommene i boligen.  

Nye boliger blir i dag vanligvis bygget med balansert ventilasjonsanlegg. Luftmengder som skal skiftes ut er regulert i byggteknisk forskrift. 

Det er fullt mulig å legge til rette for god ventilasjon uavhengig av hva slags ventilasjonssystem boligen har. For utleiebolig er det spesielt viktig å sørge for god ventilasjon og godt inneklima, fordi utleieboliger ofte har mindre areal per beboer, noe som stiller høyere krav til å få luftet ut fukt, lukt og avgasser.  

Leietakere har heller ikke mulighet til å gjøre tekniske inngrep, derfor er det viktig at du som utleier tar ansvar og legger til rette for et godt inneklima i utleiebolig. 

Skadedyr og insekter i utleiebolig 

Det er aldri hyggelig å dele bolig med ubudne gjester. Noen ganger kan insekter eller dyr forårsake skade på bygningen eller inventaret, andre ganger er det bare ubehagelig. Uansett er det smart å forebygge at du får inn uønskede dyr eller insekter. 

Det viktigste du kan gjøre for å hindre at skadedyr tar seg inn i boligen er å hindre at de finner mat eller får tilgang: 

• Sørg for god orden rundt huset. Fjern vedstabler mot veggen, rydd bort skrot, hold gresset kort og fjern planter og gjenstander som kan fungere som klatrestativ inn i huset.
• Rydd bort all mat og avfall. Rester av fuglemat og frø tiltrekker mus og rotter. Det samme gjør lett tilgjengelig kompost og nedfallsfrukt. 

Mus som skadedyr – slik forebygger og bekjemper du dem

• Sørg for tette avfallsbeholdere og beholdere for dyrefôr.
• Sjekk overgang mellom grunnmur og kledning ved hjelp av mobilkamera eller lommelykt og speil.
• Tett alle åpninger med metallnetting, musebørster, musesperre eller stålull. Skadedyrfirmaer bruker også spesielle tettepastaer og produkter som gnagere misliker.  

Skjeggkre

Det er svært vanlig å finne skjeggkre innendørs, men heldigvis er skjeggkre ufarlig for både boligen og mennesker. Det kan likevel være ubehagelig å ha dem i hus, og mange ønsker å bekjempe dem. Det er alltid best å behandle hele bygningen som om alle rom har skjeggkre.   

Du kan lese mer om hvordan man blir kvitt skjeggkre her

Ofte stilte spørsmål