Før du leier ut

Leiekontrakten burde alltid være skriftlig fordi ..

• Det gjør det enklere å bevise hva som ble avtalt dersom det skulle oppstå en konflikt.
• Det er forutsigbart for både utleier og leietaker å ha en skriftlig kontrakt å forholde seg til.
• Det er noen punkter som er veldig viktige å ha med, som ikke kan avtales muntlig.

Både utleier og leietaker kan kreve at en muntlig leieavtale settes opp skriftlig.

Om det er flere som skal være leiere, sørg for at alle skriver under på avtalen – og behold et underskrevet eksemplar selv.

Ikke gi fra deg nøkler til husrommet før kontrakt er underskrevet og depositum er opprettet.

Men dere kan ikke avtale hva som helst

• Utleieforhold reguleres av husleieloven. Leietaker er godt beskyttet av lovverket, og som hovedregel er det ikke mulig å avtale løsninger som setter leietaker i en dårligere stilling enn det som følger av husleielovens bestemmelser.
• Avtalebestemmelser som strider mot husleieloven blir ugyldige. Lovens bestemmelser blir gjeldende i stedet for den ulovlige avtalebestemmelsen.
• Det er ingenting i veien for å avtale løsninger som stiller leier bedre enn det som følger av loven.
• I noen tilfeller er det full avtalefrihet – for eksempel når det gjelder ansvar for vedlikehold eller lengde på oppsigelsestid.

Her finner du husleieloven

De fleste leieforhold gjennomføres uten problemer. Det er likevel viktig å vite hvem du leier ut til.

Vi anbefaler at du så sant det er mulig ber leier om referanser. Det er greit å vite hva tidligere utleiere har erfart.

Vi anbefaler ellers å ta en god prat med aktuelle kandidater på visning, og stille de spørsmålene som er relevante for deg som utleier.

Leieforhold kan enten løpe uten noe avtalt sluttpunkt (tidsubestemt), eller til en bestemt dato (tidsbestemt).

Tidsubestemt leieforhold

Et tidsubestemt leieforhold løper inntil en av partene avslutter det. Det vil si at leier bor så lenge hen ønsker, med mindre utleier får behov for å disponere boligen selv – eller at det oppstår en annen saklig og rimelig grunn til at utleier kan ta boligen tilbake.

Leier har nemlig et sterkt oppsigelsesvern. Det betyr at:

• Utleier må ha en saklig grunn til oppsigelse
• En oppsigelse må ikke virke urimelig, begge parters forhold tatt i betraktning

Saklig grunn for oppsigelse kan for eksempel være

• Boligen skal totalrenoveres
• Boligen skal selges
• At utleier trenger den til egen bolig
• At leiers oppførsel er såpass dårlig at det kan ses som et vesentlig mislighold 

Derimot er en oppsigelse urimelig når leiers interesse av å bli boende veier tyngre enn utleiers interesse av å bare få disponere over boligen selv.

Tidsbestemt leieforhold

Det er flere fordeler med tidsbestemte leieavtaler. For det første blir det enklere å planlegge bruken av husrommet når man vet hvor lenge leieforholdet vil vare. For det andre står man fritt til å kreve markedsleie når avtalen har løpt ut og man skal inngå en ny avtale (også når man skal leie ut på nytt til samme leier).

Mange utleiere foretrekker å ha kontroll med lengden på leieforholdet, og velger derfor å leie ut for en bestemt tid.

• Tidsbestemte leieforhold er slutt den dato partene har avtalt
• Hvis begge parter ønsker det kan leieforholdet fornyes for en ny periode
• Det kan avtales at en tidsbestemt leieavtale skal kunne sies opp av partene i leieperioden
• Husleieloven har regler om minstetid for tidsbestemte leieavtaler

Partene står man ikke helt fritt til å avtale den kontraktsperioden man ønsker. Husleieloven har regler om minstetid: Leieavtalen må inngås for minst tre år.

• Utleie av lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller en del av en tomannsbolig har en minstetid 1 år.
• Skal utleier eller noen i utleierens husstand selv bruke boligen eller av en annen saklig grunn (eks. planlagt salg, riving eller oppussing) er det ingen minstetid.

Hvis det er leier som ønsker kortere leietid må det løses ved at leier gir adgang til å si opp leieavtalen. Leier skal alltid ha rett til å bo ut minstetiden dersom hen ønsker det.

Skal boligen selges om et år, kan den leies ut for et år. Skal eks. utleiers barn bruke boligen når de flytter hjemmefra om åtte måneder, kan leieperioden settes til nettopp åtte måneder.

Leier skal senest ved kontraktsinngåelsen skriftlig være gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen. Det gjøres best ved å skrive inn i leiekontrakten hva som er årsaken til tidsbegrensningen.

Har man avtalt at leieforholdet varer eks. åtte måneder fordi utleier da skal flytte inn i leiligheten, er tidsbegrensningen bare gyldig når dette faktisk skjer. Hvis tidspunktet for innflytting utsettes på grunn av omstendigheter som ikke kunne forutses da leieavtalen ble inngått, kan leieavtalen forlenges.

Hvis begrunnelsen for tidsbegrensningen ikke er som beskrevet her, anses avtalen for å være tidsubestemt, med oppsigelsesvern for leier.

Det er derfor ikke noen vits for en utleier å oppgi en uriktig begrunnelse for kortere tidsbegrensning for å få bedre kontroll med leieforholdet. Det gir bare leier en tidsubestemt leieavtale med et sterkt oppsigelsesvern.

Husleien skal fastsettes til et bestemt beløp, det vil si en bestemt sum oppgitt i kroner. Det er forbudt å avtale en leie som er urimelig i forhold til markedsleie.

I boligleieforhold er det ikke tillatt å avtale forskuddsbetaling for mer enn én måned. Det betyr at leien for januar måned, kan kreves betalt 1. januar.

Det er ikke lov å ta tillegg til husleien, med to unntak

• Leier kan pålegges å betale sin andel av utgifter til elektrisitet og brensel. Leier kan også tegne eget strømabonnement hvis det er mulig.
• Leier kan pålegges å betale sin andel av utgifter til forbruk av vann og avløp, når det betales etter målt forbruk. Dette gjelder bare forbruksleddet av vann- og avløpsgebyret, ikke fastleddet.

Det er ikke adgang til å avtale at leietaker skal betale for utleiers kostnader til internett og tv, dersom dette finnes i leieobjektet. Utleier må i så fall inkludere dette i den fastsatte leiesummen, eller avtale at leietaker tegner egne abonnement.

Husleien kan reguleres hvert år med endringene i konsumprisindeksen.

Depositum 

Det er viktig å kreve at leietaker stiller med et depositum eller en garanti som sikkerhet for krav som utleier kan få mot leietaker. I boligleieforhold kan man ikke avtale sikkerhet for et større beløp enn tilsvarende 6 måneders husleie. Dette er mye penger for de fleste, men utleier bør ha sikkerhet for minst tre måneder.

Depositumet skal settes på sperret depositumskonto i leiers navn. Utleier betaler gebyret for opprettelse av depositumskonto. Så lenge leieforholdet varer, har ingen av partene adgang til å disponere over beløpet på egenhånd, bortsett fra at leier har rett til å kreve opptjente renter utbetalt.

Det kan avtales at depositumsbeløpet skal endres i takt med husleien. Renter tilfaller leier, og blir aldri en del av selve depositumet. Når leieforholdet er over, kan utleier få utbetalt fra depositumskontoen hvis leier samtykker eller det foreligger en rettskraftig rettsavgjørelse om saken.

Selv om leier ikke godkjenner det, skal banken utbetale skyldig leie til utleier hvis depositumskontoen er opprettet i samme bank som leien betales inn til. Det gjelder bare hvis utleier dokumenterer at leie skulle vært betalt, og at leier ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen 5 uker fra banken sendte leier varsel om at utleier har krevd utbetaling fra depositumskontoen.

Hvis leier har krevd utbetaling, skal banken sende utleier melding om det, og gi frist på 5 uker fra varselet ble sendt for å dokumentere husleiekrav eller godtgjøre at det er reist søksmål. Søksmål er nødvendig dersom depositumskonto og leiekonto ikke er i samme bank, eller dersom kravet gjelder noe annet enn husleie (for eksempel manglende rengjøring eller skader på husrommet).

Garanti

Sikkerhet for leiebetaling og andre krav kan også skje ved opprettelse av en garanti. Sørg i så fall for at garantien dekker alle krav som springer ut av leieforholdet, og at garantien gjelder i hele den perioden leieforholdet består.

 Det er to former for garantier, simpel garanti eller selvskyldnergaranti. Selvskyldnergaranti er klart å foretrekke; utleier kan gå rett på garantisten når leiers på oppfordring ikke har betalt.

NAV-garanti

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har utarbeidet et nytt standard garantidokument som har til formål å sikre private utleieres interesser ved leiers mislighold av en husleieavtale.

Kommunene kan tilby denne garantien når de skal garantere for at leier oppfyller sine avtaleforpliktelser. Dette er en fullgod garanti. Det er et problem at kommunene ikke alltid bruker denne garantien, men tilbyr garantier som for eksempel er begrenset til ett års varighet selv om leieforholdet er på tre år. Sjekk derfor at det er den riktige garantien som tilbys.

Utleieforsikring

Vi anbefaler utleiere å ha utleieforsikring. Det er et god supplement til depositum og garanti. Forsikringen dekker som regel husleietap, kostnader til tvangsfravikelse, erstatning for skadeverk, og tyveri begått av leier.