Vann, fukt og balkonger i sameier og borettslag – hvem har ansvaret?

Hovedregelen: Styret har ansvar for felles bygningsdeler

Ofte starter problemene med små lekkasjer, tette sluk, eller snø og is som samler seg på balkonger.

I både sameier og borettslag har styret ansvar for vedlikehold av bygningens fellesdeler, mens den enkelte eier har ansvar for alt som ligger innenfor sin egen boenhet.

• Skader som skyldes feil eller mangler på tak, fasade, drenering, rørsystemer eller bygningskonstruksjon er som hovedregel styrets ansvar.
• Eieren (eller andelseieren) har ansvar for innvendig vedlikehold, slik at boligen ikke påfører skade eller ulempe for andre.

Kort oppsummert:

Kommer vannet "utenfra og inn", er det som oftest styrets ansvar. Oppstår lekkasjen inne i leiligheten, er det normalt eierens.

Vann- og fuktskader – styrets ansvar og eierens plikter

Styrets ansvar

Styret skal sørge for at sameiet eller borettslaget har vedlikeholdsplan og rutiner som forebygger vannskader.

Det betyr å:

• Kontrollere tak, takrenner, drenering og avløp.
• Ha jevnlig tilsyn med felles vann- og avløpsledninger.
• Sørge for at ventilasjon og avløpssystem fungerer som det skal.
• Følge opp meldinger om lekkasjer raskt.

Hvis skade oppstår fordi sameiet eller borettslaget ikke har utført nødvendig vedlikehold, kan styret – eller laget – bli erstatningsansvarlig.

Les mer om styrets ansvar og oppgaver i et sameie

Borettslag? Da kan du lese om styrets ansvar her.

Eierens ansvar

Seksjonseieren (i sameie) eller andelseieren (i borettslag) må sørge for at egen bolig holdes i forsvarlig stand:

• Rens sluk og avløp, både på bad og balkong.
• Sørg for god ventilasjon.
• Meld fra til styret ved tegn på lekkasje eller fukt.
• Hold våtrom og overflater i orden slik at vann ikke trenger inn i konstruksjonen.

Unnlater du dette, og vannet skader naboen under, kan du selv bli erstatningspliktig – uavhengig av om du bor i borettslag eller sameie.

Når balkongen lekker – hvem har ansvaret?

Lekkasjer fra balkonger og terrasser skaper ofte diskusjon.

Hovedregelen er denne:

• Bygningsdeler som er en del av konstruksjonen, som betongdekke, membran, drenslag og fasade, er styrets ansvar.
• Overflaten på balkongen – som gulvbelegg, fliser, rekkverk og markiser – er eierens ansvar.

I borettslag er balkongkonstruksjonen som regel lagets ansvar, mens overflaten hører til andelseieren. I sameier kan ansvaret være likt, men vedtektene spiller ofte en større rolle for hvordan ansvaret er fordelt.

Dersom vann fra balkongen din lekker inn til naboen under, og årsaken ligger i selve konstruksjonen, må sameiet eller laget utbedre skaden.

Skyldes lekkasjen dårlig vedlikehold av gulv eller tildekning du selv har lagt, kan du bli ansvarlig.

Tips: Ha tydelige vedtekter som klargjør ansvaret for balkonger og terrasser – det sparer både styret og beboerne for konflikter.

Snø på balkongen – hva kan du gjøre?

Balkonger skal være konstruert for å tåle snølast, og som hovedregel kan snøen bli liggende til den smelter. Men store snømengder kan gjøre det vanskelig å åpne dører, blokkere rømningsveier eller skade overflater.

Når bør snø fjernes?

• Hvis snøen hindrer rømningsvei.
• Hvis dør eller vindu ikke lar seg åpne.
• Hvis vekten eller isdannelsen virker uvanlig tung.

Hvordan bør det gjøres?

Sameiet eller borettslaget bør ha klare regler for snøhåndtering:

• Snø må aldri kastes ned på naboens balkong, terrasse eller gangvei.
• Dersom snø skal fjernes ned på fellesareal, må det skje under tilsyn, med varsling og god sikkerhetspraksis.
• I byområder kan man ikke kaste snø ut på fortau eller vei – da må snøen fjernes på annen måte.
• I noen tilfeller må snøen rett og slett smeltes gradvis, for eksempel i vask eller bøtte.

Styret bør på forhånd finne trygge steder hvor snø kan legges, og sørge for at sikkerheten ivaretas under arbeidet.

Slik forebygger du vann- og fuktskader

For styret:

• Lag en årlig vedlikeholdsplan som dekker vann, fukt og balkonger.
• Følg opp avvik raskt og informer beboerne.
• Sjekk sluk, drenering og tak minst én gang i året.

For beboerne:

• Rens sluk og avløp jevnlig – også på balkongen.
• Ikke legg gulv eller materialer som hindrer avrenning.
• Meld fra straks ved tegn på lekkasje eller misfarging.