Vedlikehold i sameier – hvem har ansvaret?

Kort forklart: Hvem har ansvar for hva?

• Seksjonseieren har ansvar for alt inne i sin egen bolig (bruksenheten).
• Sameiet har ansvar for alt utvendig og felles – fasade, tak, rør, trapper, gårdsplass osv.
• I noen tilfeller kan sameiet avtale at en eier får ansvar for en bestemt del av fellesarealet (for eksempel hage eller terrasse).

Seksjonseierens vedlikeholdsplikt

Som eier må du sørge for at boligen din holdes i god stand, slik at du ikke påfører andre skader eller ulemper. Plikten gjelder også eventuelle tilleggsdeler som følger med boligen, som bod, hageflekk eller balkong.

Dette har du ansvar for å vedlikeholde:

• Våtrom – slik at lekkasjer unngås.
• Sluk og avløp – må renses jevnlig, både inne og på balkong.
• Reparasjon og utskifting av det du eier – men ikke vinduer, ytterdører eller sluk.
• Skader etter uhell som uvær, hærverk eller innbrudd.

Reglene finner du i eierseksjonsloven § 32. Sameiet kan likevel bestemme i vedtektene at enkelte oppgaver skal ligge til fellesskapet.

Etter salg av bolig overtar den nye eieren også plikten til vedlikehold, selv om forrige eier burde ha gjort det tidligere.

Du har ikke ansvar for:

• Tak, bjelkelag eller bærende vegger
• Felles rør og ledninger
• Installasjoner som ligger inne i bygningskonstruksjonen

Sameiets vedlikeholdsplikt

Styret i sameiet har ansvaret for at bygningen og fellesområdene holdes forsvarlig ved like. Dette inkluderer både innvendige og utvendige fellesarealer – som fasade, tak, trapperom, ventilasjon, rør og elektriske anlegg.

Vedlikeholdet skal:

• Hindre skader på fellesareal og seksjoner
• Utføres slik at beboerne ikke får unødige ulemper

Sameiet har også ansvar for felles installasjoner som går gjennom boligene – for eksempel vannrør, ventilasjonskanaler og elektriske føringer. Styret kan føre nye installasjoner gjennom seksjoner hvis det ikke skaper vesentlig ulempe, men må varsle på forhånd.

Hvis vedlikeholdet ikke er godt nok

Dersom dårlig vedlikehold kan føre til skade på eiendommen, kan en seksjonseier selv utføre nødvendig arbeid og kreve utgiftene dekket av sameiet.

Men da må de andre eierne varsles i rimelig tid, med mindre det haster å handle.

Les mer om styrets ansvar og oppgaver

Erstatningsansvar ved manglende vedlikehold

Når seksjonseieren er ansvarlig

Hvis du unnlater å ta vare på egen bolig og det fører til skade på andre, må du som hovedregel dekke tapet.

Du slipper bare ansvaret hvis du kan bevise at

• skaden skyldtes forhold utenfor din kontroll, og
• du ikke kunne forutse eller hindre det.

Bruker du en håndverker, kan du også slippe ansvar hvis skaden skyldes forhold utenfor både din og håndverkerens kontroll.

Den nye eieren etter et salg er bare ansvarlig for manglende vedlikehold som skjer i egen eiertid.

Når sameiet er ansvarlig

Dersom sameiet ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt og dette fører til skade på seksjonene, kan eierne kreve erstatning fra sameiet.

Sameiet slipper kun hvis det dokumenteres at årsaken var utenfor deres kontroll – for eksempel ekstremvær som ikke kunne forutses. De slipper også hvis vedlikeholdet skyldes en tredjeperson som styret har valgt til å utføre arbeidet, og årsaken også var utenfor denne personens kontroll.

Krav om erstatning rettes til styret. Fører erstatningskravet frem, er kostnaden en felleskostnad for sameiet.

Hvem har ansvaret for radon?

Radon kommer fra grunnen og kan trenge inn i bygget – omtrent som vann ved dårlig drenering. Etter Huseiernes vurdering er radontiltak sameiets ansvar, ikke den enkelte eier.

Styret bør sørge for at radonnivået blir målt i leiligheter på bakkeplan og i de nederste etasjene.

Statens strålevern anbefaler at tiltak vurderes dersom nivået overstiger grenseverdiene. Styret må følge opp dette som en del av sitt vedlikeholdsansvar.

Dugnad i sameiet

Ingen plikt til å delta

Verken i sameier, borettslag eller boligaksjeselskaper kan beboerne pålegges å møte på dugnad. Det finnes ingen lovhjemmel for å kreve arbeidsplikt, og man kan heller ikke skrive inn en slik plikt i vedtektene.

Du kan likevel forplikte deg dersom du frivillig sier ja til en konkret dugnad eller avtale.

Men du kan måtte betale

Selv om dugnad er frivillig, kan årsmøtet vedta at arbeid skal utføres. Dersom arbeidet settes bort, vil utgiftene måtte fordeles som en felleskostnad.

I stedet for å sette arbeidet bort, kan det besluttes at de som ønsker å være med å utføre arbeidet kan slippe å betale sin del av kostnadene. Men da må sameiet fastsette en realistisk pris på arbeidet.

En annen forutsetning er at jobben også må være av en type som ikke krever fagkompetanse.

Om skatt og fordeling

Dugnadsarbeid som gir redusert felleskostnad regnes i utgangspunktet som en skattepliktig fordel, men det utløser ikke skatt dersom reduksjonen er mindre enn verdien av det du faktisk har bidratt med.

Felleskostnader skal uansett fordeles etter vanlig nøkkel (sameiebrøken).
Det betyr at det ikke er lov å ilegge bøter for dem som ikke møter – riktig fremgangsmåte er å sette en pris på jobben, fordele kostnaden og la dem som stiller slippe å betale.

Eksempel:
Dugnad til en verdi av 20 000 kroner fordeles på 10 seksjoner = 2 000 kroner per eier. Deltar du, slipper du å betale din andel.

Les mer om felleskostnader i sameiet

Brannsikring i sameiet

Alle eiere og brukere av bygg har ansvar for brannsikkerheten. I et sameie er det styret som representerer eierne og dermed har hovedansvaret for at:

• fellesarealer er brannsikret
• rømningsveier er tilgjengelige
• nødvendig utstyr og kontroll utføres jevnlig

Styrets plikt omfatter også å passe på at seksjonseierne overholder kravene i sine leiligheter, og å gripe inn hvis noen ikke følger opp. Det vil si at styret i realiteten har plikt til å sørge for at også de enkelte seksjonene er brannsikret.

HMS – helse, miljø og sikkerhet i sameiet

Styret er pålagt å drive systematisk HMS-arbeid etter forskrift.

Det betyr at styret i boligselskapet skal kartlegge hvilke ulykker og uønskede hendelser som kan inntreffe, og gjennomføre tiltak for å hindre at slikt skjer.

Brudd på denne forskriften kan medføre straffeansvar og økonomisk erstatningsansvar. Vi har sett flere eksempler på dette fra domstolene, blant annet ved manglende brannsikring.

Vi anbefaler styrene å opprette gode rutiner for HMS arbeid. Det er viktig å etablere tilfredsstillende internkontrollrutiner for å avdekke blant annet mangler ved brannsikringen, og kontrollen bør skje like ofte som det erfaringsmessig overdras seksjoner/andeler i boligselskapet

Gode rutiner gir trygghet – både for styret og beboerne.

Hvem betaler egenandel ved skade?

Eierseksjonsloven sier ikke direkte hvem som skal betale egenandelen ved bruk av bygningsforsikringen. Etter Huseiernes vurdering bør egenandelen betales av den som er ansvarlig for skaden, basert på vedlikeholdsreglene.