Skattefritt boligsalg

Salg av bolig er ofte skattefritt. Men du må noen ganger betale skatt. Det kommer an på hvor lenge du har eid eller bodd i boligen. Her ser du reglene.

Fakta

Hovedregelen ved salg

Hovedregelen i Norge er at alt salg av bolig er skattepliktig. Og at man derfor må betale skatt av gevinsten.

Men det er noen klare unntak som gjør at den praktiske hovedregelen ved salg av egen bolig er at det stort sett er skattefritt å selge boligen man har bodd i selv.

For å selge skattefritt må du oppfylle både kravet til eiertid og til botid. Her går vi gjennom regelverket.

Eiertid: Du må ha eid boligen i minst ett år

Og du må ha eid boligen i minst ett år på det tidspunktet salget skjer.

Her må man ha klart for seg hvilken begivenhet som gjør at man anses som eier av boligen, og når salget anses skjedd.

For det første må se på hvilket tidspunkt man ble eier av boligen. Eiertiden starter i de fleste tilfeller å løpe når man overtar boligen. Du vil altså ikke være eier fra det tidspunktet du kjøpte boligen - du må fysisk sett ha overtatt boligen.

For det andre må man se på når tidspunktet for salget skjer. Mange tror at salgsavtalen inngås først når kjøper og selger undertegner kontrakten, og her har mange brent seg. Tidspunkt for salget er imidlertid når de viktigste vilkårene i avtalen er avklart.

Dette vil typisk være når partene har blitt enige om overtakelsestidspunkt og salgssum. Avtalen anses derfor inngått når du aksepterer kjøpers bud.

Det må altså ha gått minst ett år fra du overtok boligen til du aksepterer kjøpers bud, for at du skal oppfylle vilkåret om eiertid.

Botid: Du må ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene

Det er ofte botiden som blir den stor skattemessige utfordringen ved salg av bolig. For å selge skattefritt, må man ha bodd i boligen i 12 av de siste 24 måneder.

Man ser altså på om man har brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene, regnet tilbake fra salgstidspunktet.

Men husk at salgstidspunktet er når du aksepterer kjøpers bud, ikke når kontrakten signeres – slik som vi forklarte over.

Du trenger ikke å ha bodd i boligen sammenhengende i ett år, det kan være usammenhengende, så lenge det tilsammen blir ett år.

Botiden starter ved faktisk innflytting, ikke ved overtakelsen. Det vil si at hvis du pusset opp et par måneder etter overtakelsen, må du trekke fra disse månedene når du beregner botiden.

Hvordan kan du bevise faktisk innflytting?

Det kommer ofte spørsmål til Huseierne fra medlemmer som glemte å levere flyttemelding til folkeregisteret. Flyttemeldingen gir Skatteetaten en indikasjon, men det er faktisk innflytting som gjelder. Det vil si at hvis du kan sannsynliggjøre at du flyttet inn ved et tidspunkt, er det dette som gjelder.

Tips: Bruk for eksempel kvitteringen på bredbåndsabonnementet. Dette flytter de fleste i det de faktisk flytter!

Oppfyller du ikke botiden? Salget kan likevel være skattefritt

I noen tilfeller hender det at man er forhindret fra å bruke boligen sin. Det gjelder derfor egne unntaksregler i slike tilfeller som gjør at man likevel opptjener botid. Det er når du har opplevd det som kalles brukshindring.

Eksempler på brukshindringer kan være at man må flytte på grunn av utdanning, arbeid eller sykdom.

Forutsetningen for å opptjene botid ved brukshindring er at man ikke kjente eller burde ha kjent til brukshindringen da man kjøpte boligen.

Er salget ditt skattepliktig? Les mer om det her!

Du må ha bodd i minst halvparten av boligen selv

For at hele gevinsten skal være skattefri, må du ha bodd i minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdien. Bruker du hele boligen selv, er altså hele gevinsten skattefri.

Dersom du imidlertid leier ut, må man se nærmere på leieverdiene til den delen av boligen du bor i selv og den delen av boligen som du leier ut. Kan for eksempel din boenhet leies ut for 10 000 kroner i måneden, mens utleiedelen kan leies ut for 8000 kroner, er din del mest verdt. Da er hele gevinsten fortsatt skattefri. Hvis du bor i den delen som kan leies ut for 8000 kroner, og leier ut den andre delen, bor du ikke i den mest verdifulle delen selv.

Da vil den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på den boenheten du bor i være skattefri, mens den delen av gevinsten som faller på utleiedelen er skattepliktig.

Kurs

Dette bør du vite om skatt på bolig

Få en enkel innføring i skatt og eiendom, som blant annet skatt ved salg og utleie.

Skatt på salg av hytter og tomter

Husk at det kreves lenger bo og eietid for hytter. Da må man etter skattereglene ha eid hytten i fem av de siste åtte årene for å kunne selge skattefritt.

Les mer om skatt ved salg av hytte og fritidsbolig

Ved salg av tomt må man skatte av gevinsten.

Det samme gjelder dersom man selger en boligeiendom med potensiale for ny bebyggelse. Ved slikt salg vil en forholdsmessig del av gevinsten være skattefri, nærmere bestemt den delen av gevinsten som faller på selve boligen samt et naturlig omkringliggende areal.

Den delen av gevinsten som kan tilskrives utviklingspotensialet, vil være skattepliktig. Denne vurderingen er skjønnsmessig og konkret, og her bør man innhente råd fra skattejurister før man inngår en avtale med kjøper.

Innberetning til Skatteetaten

Har du solgt bolig skattefritt – for eksempel boligen du har eid og bodd i gjennom hele livet – da trenger du ikke rapportere noe til Skatteetaten.

Du som selger med skattepliktig gevinst - eller med fradragsberettiget tap - du må melde dette i Skattemeldingen.

Flere spørsmål om skatt ved salg

Jeg skal selge en tomannsbolig hvor jeg bor i den ene delen selv. Er dette skattefritt?

Salget er kun skattefritt dersom du oppfyller bo- og eiertidskravet. Eiertidskravet går ut på at du må ha eid boligen i minst ett år før kjøpers bud aksepteres. Videre må du ha oppfylt botidskravet, som innebærer at du må ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene før budet aksepteres.

For at hele gevinsten skal være skattefri må du også ha bodd i minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdi. I så fall er hele gevinsten skattefri. I motsatt fall vil bare den delen av gevinsten som faller på den boenheten du har bodd i selv være skattefri.

Det er også verdt å merke seg at dette kun gjelder useksjonerte tomannsboligen. Dreier det seg om en seksjonert tomannsbolig, ses de to boenheten hver for seg som selvstendige boligeiendommer. I så fall kan du ikke opptjene botid for den seksjonen du ikke bor i selv.

Vurderer du å seksjonere tomannsboligen før salg?

Seksjonering av en bolig du bor i selv kan være uheldig fordi du da ikke lenger opptjener botid - som er et av vilkårene for å selge skattefritt. Etter en seksjonering opptjener du altså ikke lenger botid for den seksjonen som du ikke bor i selv. Siden botidskravet sier at man må ha bodd i boligen selv i minst ett av de to siste årene, kan du likevel seksjonere og selge skattefritt - så lenge du selger innen ett år etter seksjoneringstidspunktet.

Jeg ønsker å selge et anneks som står på eiendommen min. Må jeg betale skatt?

I utgangspunktet er dette et skattepliktig salg. Skattefritak ved salg av egen bolig, omfatter kun andre bygninger på samme eiendom dersom bygningen har en tjenende funksjon for hovedbygningen.

Et anneks kan ha en tjenende funksjon dersom du har brukt det selv, til for eksempel ekstra soverom, lager eller lignende. Da vil salget være skattefritt forutsatt av at du oppfyller vilkårene om bo- og eiertid for boligen din.

Har imidlertid annekset vært leid ut i sin helhet uten at du har brukt det selv, vil det ikke ha en tjenende funksjon. I så fall er salget skattepliktig.

Jeg har bodd borte grunnet arbeid, mens min ektefelle har bodd i vårt felles hjem. Vi skal nå selge – vil det være skattefritt?

Ja, salget vil være skattefritt fordi dere som ektefeller opptjener botid på vegne av hverandre.

Salget vil også kunne være skattefritt fordi fravær på grunn av arbeid kan være en gyldig brukshindring, forutsatt av at du ikke visste eller burde vite om brukshindringen da dere kjøpte boligen.

Min mor har flyttet på sykehjem. Må boligen hennes selges nå for at salget ikke skal bli skattepliktig?

Dersom man ikke har bodd i boligen i minst ett av to siste årene før salget, kan salget likevel være skattefritt dersom man har vært forhindret fra å bruke på boligen på grunn av helsemessige årsaker, og man ikke kjente til brukshindringen da man kjøpte boligen.

Boligen vil derfor trolig kunne selges skattefritt på et senere tidspunkt.

Kan man fradra kostnader ved kjøp og salg av bolig?

Ja, du kan fradra dokumentavgift og tinglysningsgebyrer da du kjøpte, og blant annet meglerhonorar du har betalt i forbindelse med salget.

Du kan også fradra eventuelle kostnader du har hatt i forbindelse med påkostninger av boligen. I så fall bør du være oppmerksom på skillet mellom påkostninger og vedlikehold. Påkostninger er oppgradering, påbygg og endringer, mens vedlikehold kun bringer boligen tilbake til opprinnelig stand.

Kan jeg trekke fra eget arbeid fra gevinsten?

Kostnader ved påkostninger du har hatt ved boligen kan redusere den skattepliktige gevinsten. Eget arbeid kan også trekkes fra, på bakgrunn av timelister og en timesats som reflekterer hvorvidt du er faglært eller ufaglært.

Ikke medlem i Huseierne?