Husleieloven – viktige regler du må kjenne til som utleier

Viktige regler i husleieloven

1. Forbud mot diskriminering (§ 1-8)
2. Generelle krav til tilstand (§ 2-2)
3. Regler for depositum (§ 3-5)
4. Husleiens størrelse og vanlige tillegg (§ 3-1)
5. Hva betyr gjengs leie? (§ 4-3)
6. Hvem gjør hva av vedlikehold? (§ 5-3)
7. Tilsyn i utleieboligen (§ 5-6)
8. Opptak i husstand (§ 7-1)
9. Tidsbestemt utleie (§ 9-3)
10. Oppsigelse (§ 9-4 til § 9-8)
11. Avslutning av leieforholdet (§ 10-2)

1. Forbud mot diskriminering (Husleieloven § 1-8)

Når du leier ut bolig, er du naturlig nok opptatt av å finne en "riktig" leietaker – altså en som holder sin del av avtalen. Tidligere kunne utleiere sette inn annonser der de søkte etter "kristne jenter" eller lignende, som om det var en garanti for et problemfritt leieforhold. Slik diskriminering er forbudt i dag.

Du kan ikke ta hensyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder.

Det finnes gode måter å finne en pålitelig leietaker på uten å diskriminere. Spør gjerne om referanser fra tidligere leieforhold.

2. Krav til boligens tilstand (Husleieloven § 2-2)

Husleieloven setter grenser for hva du kan leie ut til boligformål. Selv om både du og leietaker er enige om at det går helt fint å bo i kjelleren, kan du ikke leie den ut dersom den ikke er godkjent for varig opphold.

Boligen du leier ut må være godkjent til den bruken du leier den ut for. Dette sikrer at husrommet holder en viss standard – med dagslys, oppvarming og lignende – og at det er trygt å bo der, med rømningsveier og andre nødvendige sikkerhetstiltak.

Les mer: Utleiedel i egen bolig – dette er kravene

3. Regler om depositum og depositumsgaranti (Husleieloven § 3-5)

Dersom du leier ut, gjør du lurt i å kreve depositum fra leietaker, eller en husleiegaranti. Depositumet fungerer som en sikkerhet – penger du kan bruke hvis leien ikke blir betalt, eller hvis leietaker påfører boligen skader.

Det er vanlig å kreve et depositum tilsvarende tre måneders leie.

Loven sier at du maksimalt kan ta et depositum tilsvarende seks måneders leie.

Husleieloven krever at depositumet settes inn på en egen depositumskonto, og det er du som utleier som skal betale for opprettelsen. Kontoen skal opprettes i leietakers navn. Du kan altså ikke sette pengene inn på din egen konto. Gjør du det, kan leietaker kreve pengene tilbake – med forsinkelsesrenter.

Det blir mer vanlig å bruke depositumsgaranti fra eksterne aktører. Huseierne er positive til slike ordninger, men sjekk alltid hva garantien faktisk dekker. Det er viktig at garantien gjelder for hele leieperioden, dekker både husleie og andre krav som følger av leieforholdet, og at det er en såkalt selvskyldnergaranti. Det innebærer at du kan kreve betaling fra garantisten uten først å ha forsøkt å inndrive det skyldige beløpet fra leieren.

Les mer: Husleie og depositum

4. Størrelsen på husleien og lovlige tillegg (Husleieloven § 3-1)

Husleieloven sier at husleien alltid skal fastsettes til et bestemt beløp. Leien skal heller ikke være urimelig sammenlignet med det som er vanlig i området.

Som utleier kan du i tillegg avtale at leietaker skal betale:

• Strøm og nettleie
• Brensel (for eksempel fyringsolje eller pellets)
• Vann og avløp, dersom det betales etter målt forbruk

Andre utgifter, som kommunale avgifter, felleskostnader eller opprettelse av depositumskonto, er ditt ansvar som utleier.

Les mer: Husleie – så mye kan du ta

5. Hva betyr gjengs leie? (Husleieloven § 4)

Gjengs leie betyr gjennomsnittsleie, og må ikke forveksles med markedsleie. Gjengs leie er den husleien man finner i sammenlignbare utleieboliger hvor leieforholdet har vart en stund. Markedsleien er den prisen markedet til enhver tid tilsier.

Husleieloven sier at når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder, uten at husleien er blitt endret annet enn ved justering etter konsumprisindeksen (slik justering kan du gjøre etter ett år), kan du kreve at husleien settes til gjengs leie.

Du må varsle seks måneder i forveien, og det må være minst ett år siden forrige justering etter konsumprisindeksen.

Som medlem i Huseierne kan du laste ned forslag til varsel:

Husk: Du kan ikke oppjustere husleien som følge av endringer i eiendomsskatt eller kommunale avgifter.

Det er kun aktuelt å oppjustere til gjengs leie dersom leieforholdet enten er tidsubegrenset, eller tidsbegrenset for mer enn tre år. Bruker du tidsbestemt leieavtale på tre år, eller ett år (se punkt 8), kan leien oppreguleres til markedsleie ved inngåelse av ny avtale, også med den samme leieren.

Les mer: Regulering av husleien

6. Hvem gjør hva av vedlikehold? (Husleieloven § 5-3)

Det er lurt at både du og leietaker er tydelige på hvem som har ansvar for vedlikehold. Særlig når det gjelder brannutstyr er det viktig å ha oversikt.

Kort fortalt:

• Leietaker har ansvar for løpende vedlikehold mens han eller hun bor i boligen.
• Utleier skal sørge for at nødvendig utstyr er på plass.

Eksempel:

• Leietaker skal skifte batteri i røykvarsleren når det trengs.
• Utleier skal sette opp røykvarsleren og bytte den ut dersom den er ødelagt (så lenge det er utleiers varsler og ikke noe annet er avtalt).

Kravene til brannsloknings- og varslingsutstyr finner du i Forskrift om brannforebygging, kapittel 2, § 7.

Leietaker skal også vedlikeholde:

• dørlåser
• kraner
• toalett
• elektriske kontakter og brytere
• varmtvannsbereder
• annet inventar og utstyr som ikke er en del av selve bygningen

Snakk gjerne med leietaker om disse tingene, så dere er enige om hvem som gjør hva.

Det er tillatt å avtale en annen fordeling av vedlikeholdsplikten. I Huseiernes leieavtale for bolig er leier pålagt en noe større vedlikeholdsplikt enn etter husleieloven.

Les mer: Utleiers plikter og leitakers plikter under leieforholdet

7. Tilsyn i utleieboligen (Husleieloven § 5-6)

Når du gir nøklene til leietaker, gir du også fra deg bruksretten til boligen. Leietaker skal ha et trygt hjem og et privatliv. Du kan derfor ikke gå inn i boligen når du vil.

Du har likevel rett til å komme inn i boligen:

• for å gjøre nødvendig vedlikeholds- eller oppgraderingsarbeid
• for å gjennomføre generelt tilsyn

Dette må avtales på forhånd og varsles i god tid – for eksempel et par uker før.

Generelt tilsyn bør skje sjelden. En gang i året er som regel tilstrekkelig.

Les mer: Utleiers adgang til leieobjektet

8. Opptak i husstand (Husleieloven § 7-1)

Når du skriver kontrakt, ser du kanskje for deg at én person skal bo i boligen. Men leietaker har rett til å ta opp enkelte personer i husstanden uten å spørre deg først.

Leietaker kan fritt ta opp:

• ektefelle eller samboer
• egne barn eller fosterbarn
• ektefellens eller samboerens barn
• foreldre eller besteforeldre (slekt i opp- eller nedstigende linje)

Andre personer kan bare flytte inn hvis du som utleier godkjenner det.

Du kan ikke automatisk øke husleien fordi en ekstra person flytter inn, selv om det kan bety mer slitasje på boligen.

Hvis det flytter inn så mange at boligen blir overbefolket, kan du sette ned foten. Hvor grensen går, må vurderes i hvert enkelt tilfelle.

Les mer: Opptak i husstand og fremleie

9. Tidsbestemt utleie (Husleieloven § 9-3)

Mange blir overrasket over at du ikke kan bestemme helt fritt hvor lenge du vil leie ut. Husleieloven setter klare grenser for tidsbestemt utleie for å sikre stabilitet og forutsigbarhet.

• Leier du ut en del av boligen du selv bor i: Minstetid er ett år. Leieforholdet opphører automatisk ved leietidens slutt.
• Leier du ut andre boliger: Minstetid er tre år. Setter du kortere tid uten gyldig grunn, regnes avtalen som tidsubestemt.

Du kan bare avtale kortere tid dersom du har saklig grunn. Eksempler er:

• du eller noen i husstanden skal bruke boligen
• huset skal rives, bygges om eller selges

Det skal en del til for å få godkjent kortere tid enn minstetiden. Frykt for å binde seg lenge regnes ikke som saklig grunn. Det spiller heller ingen rolle om det er leier selv som ønsker kortere tid. Dette kan løses med en oppsigelsesadgang.

Les mer: Leietid ved utleie

10. Oppsigelse (Husleieloven § 9-4 til § 9-8)

Skal du si opp leietaker, må du ha en saklig grunn. I tillegg kan leier kreve at en domstol (i praksis Husleietvistutvalget) tar stilling til om en oppsigelse etter en vurdering av begge parters forhol er å anse som urimelig. Det er dette som utgjør leiers oppsigelsesvern.

Husleieloven lister opp tilfeller som regnes som saklige:

• du eller noen i husstanden skal bruke boligen
• boligen skal rives eller bygges om
• leietaker har misligholdt avtalen, for eksempel ved å ikke betale husleie
• det finnes en annen saklig grunn

Oppsigelsen må:

• være skriftlig
• inneholde en begrunnelse
• ha en frist på minst tre måneder

Formkravene står i husleieloven § 9-7. Det er viktig å følge disse reglene, ellers er oppsigelsen ugyldig.

Leietaker har rett til å protestere. Gjør han eller hun det, må saken eventuelt avgjøres i retten, som altså skal vurdere både om det foreligger saklig grunn, og om oppsigelsen etter en vurdering av begge parters forhold må settes til side som urimelig

Les mer: Oppsigelse av husleieavtalen

11. Avslutning av leieforholdet (Husleieloven § 10-2)

Når leieforholdet tar slutt, har både utleier og leietaker plikter.

Leieboligen skal leveres tilbake ryddet og rengjort, og i samme stand som ved innflytting – med unntak av normal slitasje og elde. Dersom det oppstår uenighet om skader eller mangler, kan utleier kreve erstatning fra leietaker.

Les mer: Tilbakelevering av leiebolig – dette må du vite