Formuesverdi på bolig – slik klager du

Formuesverdien på boligen – tidligere ligningsverdien – er den verdien som brukes til å beregne formuesskatten på boligen. Verdiene settes sjablongmessig (med modell), og det kan være mulighet for å klage formuesverdien ned.

Fakta

Formuesverdi, kort forklart

Formuesverdien på boligen er den verdien som formuesskatten beregnes etter. I rundt femti kommuner er det også verdien som legger grunnlaget for eiendomsskatt.

Formuesverdien på bolig finner du i skattemeldingens del om bolig og eiendom. Her finner du forklaringen på hvordan formuesverdiene for bolig beregnes.

Formuesverdien beregnes ut fra sjablongmodeller

Med skattemeldingen følger et tillegg som heter "Boligopplysninger - Grunnlag for formuesverdi". I dette tillegget ser du hvordan formuesverdien er beregnet. I oversikten er det en "beregnet markedsverdi for bolig", og en "formuesverdi". Det er den siste verdien som legges til formuen din, og eventuelt skattlegges.

Slik ser den nye versjonen av formuesopplysningene for bolig ut i skattemeldingen.

Beregnet markedsverdi for bolig er verdien Skatteetaten har satt på boligen. Denne verdien skal tilsvare en forsiktig anslått markedsverdi for boligen – altså hva boligen kan bli solgt for i det åpne markedet.

De beregnede boligverdiene beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Beregningene baserer seg på en modell ut fra størrelsen på bolig, boligtype, boligprisene i området for denne boligtypen, boligens alder og geografisk plassering.

Formuesverdi beregnes ut fra hvordan type bolig det er snakk om:

Primærboliger (boligen du selv bor i): Formuesverdien settes til 25 prosent av beregnet markedsverdi for boliger med markedsverdi under 10 millioner kroner
Primærboliger med markedsverdi over 10 millioner kroner: Opp til 10 milloner kroner verdsettes til 25 prosent av beregnet markedsverdi. Det over 10 millioner verdsettes til 70 prosent av markedsverdi i 2025.
Sekundærboliger (eksempelvis utleieboliger): Formuesverdien settes til 100 prosent av beregnet markedsverdi i 2025.

Les også: Slik beregnes formuesskatten

Hva hvis "beregnet markedsverdi" er satt for høyt?

Flere reagerer på at "beregnet markedsverdi" er satt for høyt. Det kan være flere årsaker til dette:

Størrelsen på boligen er feil. Verdien beregnes ut fra boligens areal. Merk at det er satt ut fra P-rom, ikke totalareal.
Andre opplysninger er uriktige – som boligtype eller byggeår.
Boligprisstigningen akkurat der du bor har ikke fulgt vanlig prisstigning i området.

Skatteetaten har en egen kalkulator der du kan legge inn opplysningene og sjekke hvordan ulike endringer slår ut.

Når kan du klage på formuesverdien på boligen?

I og med at formuesverdiene settes sjablongmessig, er det en klagemulighet.

Du kan klage når verdiene er oversteget.

For å dokumentere boligens reelle markedsverdi trenger du en av følgende:

takst fra takstmann
verdivurdering/etakst fra eiendomsmegler (se eksempel under)
dokumentasjon på salgsverdi av omtrent lik bolig i området

Hvis forholdsvis like boliger som din er omsatt siste året, kan det brukes som dokumentasjon.

Har du kjøpt boligen siste året, vil kontrakt selvfølgelig også være god dokumentasjon. Du må ha dokumentasjonen for å kunne klage/endre, men du skal ikke sende inn dokumentasjonen til Skatteetaten før du eventuelt blir bedt om det.

Fakta

Slik klager du på formuesverdi

I skattemeldingen klager du på beregnet formuesverdi ved å endre verdien.

Utenom skattemeldingstiden kan du også endre formuesverdien ved å

gjøre endringer i skattekortet
sende inn egen endringsmelding (skatteetaten.no)
klage på eiendomsskatten i de kommunene der formuesverdi er grunnlaget for eiendomsskatten (for eksempel Oslo)

Hvordan regner du ut om du kan klage?

Klage kan altså gjøres når formuesverdien er over 25 prosent av boligens reelle markedsverdi.

For å regne ut dette må du altså sammenligne formuesverdien fra skattemeldingens verdi med den reelle markedsverdien du mener er riktig for boligen din.

Et eksempel fra et medlem i Huseierne

Et medlem i Huseierne hadde fått en beregnet markedsverdi i skattemeldingen på 10 millioner kroner. Formuesverdien var da satt til 2,5 millioner kroner.

De fikk en e-takst fra en eiendomsmegler som sier at boligens reelle markedsverdi er på 8 millioner kroner.

Det man nå å sjekke er om formuesverdien fra skattemeldingen på 2,5 millioner kroner er på mer enn 25 prosent av den reelle markedsverdien på 8 millioner kroner.

En kjapp måte å gjøre dette på er å gange reell markedsverdi med 0,25 for å finne 25 prosent. Er formuesverdien fra skattemeldingen over dette, er det mulighet for å klage. I eksempelet er reell markedsverdi på 8 millioner kroner.

Tjuefem prosent av dette er: 8 mill x 0,25 = 2 mill. Formuesverdien fra skattemeldingen på 2,5 millioner kroner er dermed over 25 prosent, og medlemmet kan klage på formuesverdien.

Huseierne mener

Rett alltid, selv om skatten ikke blir lavere

Huseierne anbefaler at du alltid gjør rettinger i formuesverdien på bolig når du kan. Dette selv om du ikke må betale formuesskatt fordi du for eksempel har høy gjeld.

Grunnen er at det alltid er lurt å ha formuesverdien riktig. Det vil også være greit hvis kommunen du bor i plutselig begynner å bruke formuesverdien til eiendomsskatt. Da slipper man "klagekø" når eiendomsskatteutskrivingen kommer.

Finner du ikke boligen din i skattemeldingen?

De eiendommene du eide ved utgangen av året skal stå i skattemeldingen. Det betyr at i skattemeldingen for 2025 (som leveres våren 2026), skal boliger du eide 31. desember 2025 stå.

Har du kjøpt bolig, må du regne eierskap etter overtakelsen. Det vil si at hvis du inngikk avtale om kjøp av bolig, men overtok i januar, skal boligen ikke stå i din Skattemelding.

Tilsvarende: Hvis du solgte boligen før nyttår, men overtakelsen var etter nyttår, så er det riktig at boligen står i din skattemelding.

Ikke medlem i Huseierne?