Stadig dukker det opp nye og utradisjonelle markedsføringsgrep for å selge boliger. 

Såkalte kreative boligannonser med grønne epler på gulvet, stue med rødvinsflekker etter fest, dinosaurer på barnerommet og damer i boblebadet ser man stadig oftere.

På fjernsyn ruller boligannonser som er laget som filmer, med både skuespillere og rekvisitter. Det fortelles historier, skapes assosiasjoner og ikke minst spilles det på følelser.

De kreative presentasjonene skaper nysgjerrighet og genererer mye oppmerksomhet, og det meldes ofte om rekordmange på visning før en budrunde som ender med salg langt over takst.

Men får dette frem boligens potensial, eller skjuler det dens svakheter?

Vil vekke følelser

– Først og fremst så er det ikke slik at alle mine annonser må være kreative og annerledes. Alt vurderes ut ifra hva som er best til enhver tid. Jeg håper mine annonser vekker engasjement hos mine potensielle kjøpere, og at jeg klarer å selge inn en riktig forventing som innfris når interessentene kommer på visning, sier Tommy Friestad, eiendomsmegler og mannen bak Boa eiendomsmegling.

Han står bak mange av de kreative annonsene som du kanskje har fått med deg på sosiale medier, finn.no og på nett.



– Det verste som skjer er at det blir en dissonans mellom forventningen jeg har skapt og interessentens egen opplevelse på visning. Det er derfor viktig ikke å overselge i presentasjonen. Når jeg selger unike eiendommer ønsker jeg også å fange hjemmets karakter og følelse i presentasjonen. Litt svulstig for noen, men vi er da alle mennesker med følelser. Hva som er drømmehjemmet for meg er helt sikkert annerledes enn hjemmet du vil forelske deg i, sier han.

Generelt sett er snittvisning på en annonse på finn.no i Oslo drøye 3 000 visninger i løpet av ti dager.

Hvis man da får 20 interessenter på visning er det kanskje tre av dem som ender opp med å by. Det er en promille av de som ser annonsen som i praksis kunne tenke seg å kjøpe nettopp dette hjemmet.

For Friestad handler alt om denne ene promillen.



– Jeg vil finne den kjøperen i markedet som synes hjemmet jeg selger er mest verdifullt, og som derfor er villig til å betale mest. Vi har alle forskjellige preferanser, ønsker, krav og betalingsevne, så hvert hjem og hver salgsprosess er like unik som kjøperen selv, sier Friestad.

Som dating

– Siden det å jobbe med å selge hjem handler mye om menneskene som skal bo i dem, kan vi sammenligne annonsen med dating. En annonse gir et førsteinntrykk, som på en speed date. Man skummer mange annonser og velger seg ut en håndfull man vil undersøke nærmere. Det ansees ikke som en god første date når den som sitter på andre siden av bordet ditt har sminket seg til det ugjenkjennelige eller prøver å være mye bedre eller annerledes enn man egentlig er. Man bør være engasjerende, ærlig og tydelig, men gjerne ha sjarm og glimt i øyet. I førsteinntrykket skapes en forventning. Man vil tidsnok finne ut hvordan ståa er uansett. Sånn fungerer annonsen, du mangler fortsatt en del informasjon på dette stadiet, sier Friestad.



Så er det å ta turen på visning. På tide å bli bedre kjent før man inngår et permanent forhold. Man må gå i dybden, finne kvaliteter men også feil og mangler man må akseptere.

– Bruk tid, sparr med venner eller aller helst en forholdsekspert som en fagmann, takstmann eller eiendomsmegler. Når man så har undersøkt, lest seg opp, spurt og gravd, blitt bedre kjent med sitt potensielt nye hjem og latt det synke inn, først da er man klar til å by. Er det kjærlighet ved første blikk bør det nok blinke et par varsellamper. Et kjøp bør på ingen måte kun være et emosjonelt og ubetenksomt kjøp. Men det at det også føles riktig er en verdi for mange, sier Friestad.

-Sysselsettingstiltak

– Hele 95 prosent av forbrukerne ønsker å vite tilstanden på boligen før vi byr, ikke etter at vi sitter i saksa, men det har eiendomsmeglerforetakene aktivt sabotert. Vi ønsker å ha nok tid til å lese, undersøke, forstå, spørre, men det har eiendomsmeglerbransjen aktivt jobbet hardt for å ta fra oss. Vi må ikke tro at bolighandelen i Norge er blitt en slik fiasko helt tilfeldig. Den er blitt slik fordi eiendomsmeglerforetakene vil ha det slik, sier Thomas Bartholdsen, fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet.

Forbrukerrådet går med andre ord hardt ut mot kreative boligannonser, og liker ikke utviklingen.

– Vi kan også le av dette og tenke at ingen har vondt av nakne mennesker på do i en boligannonse, men problemet er jo at mengden unødvendig reklame fortrenger fakta og analyse.

Bartholdsen sier at det er ønskelig med en ærlig bolighandel hvor boligene prises riktig, der de “dårligste” selges billigst og kjøperen vet hva han får. Men han mener at det ikke er det eiendomsmeglerbransjen ønsker.

– De dytter på boligselgerne massevis av helt unødvendige reklamekostnader i form av styling og i form av skuespillere som skal lage film for å vise boligen. Dette fungerer som et sysselsettingstiltak for eiendomsmeglerstudenter som ellers ville gått uten jobb. Det spys ut altfor mange eiendomsmeglere til at det er noe å gjøre for dem alle. Det har en positiv side i økt konkurranse, men i neste omgang blir det viktig å få boligselgerne til å betale eiendomsmeglerkjedene mer og mer. Det gir muligheter for svære provisjoner, og bankene kan hente inn enda mer penger fra eiendomsmeglerkjedene som de eier.

- Jeg vil appellere til den mer seriøse andelen av meglere om å bidra til å sette bremsene på, for denne utviklingen skaper faktisk flere misfornøyde boligkjøpere.



Bartholdsen tror det er mange flinke meglere som heller ville hatt tilstandsvurdering enn enda mer styling.

– De fleste av oss synes det var noe pinlig å se halvnakne damer på bilpanseret før 1970. Så jeg måtte le da jeg så at slike bikinidamer nå er dukket opp i boligannonser. En boligkjøper må jo lure på hva som er vanvittig galt med leiligheten når det må nakne mennesker til for å få den solgt, sier Bartholdsen.

Tar bort fokus

– Jeg har sett noen av disse kreative annonsene. Jeg ser at det ofte er snakk om boliger som har en veldig ugunstig beliggenhet, eller som trenger mye oppussing eller en totalrenovering. Det er liten tvil om at reklamen skal få fokus bort fra dette, sier Bartholdsen.

Han mener at en bra bolig selger seg selv, og da er det ikke behov for all denne reklameinnsatsen. Han er ikke i tvil om at det tryggeste for deg er å kjøpe en bolig som er tom og godt rengjort. Da ser du nemlig lettest at det ikke er fuktskader, at det ikke er løse ledninger eller hakk i parkett eller karmer.

– Stylingen skal ta din oppmerksomhet bort fra alt det negative, og den får også små boliger til å virke romsligere. Du skal ledes til å beundre lampen og speilet, som for øvrig ikke følger med. Det du burde sjekket er tilstanden, sol, støy og utsikt, samt spørre megler hva som planlegges på nabotomten.

En fersk undersøkelse bekrefter at hver sjette boligkjøper opplyser at tilstanden var dårligere enn de antok da de kjøpte.

– I alle andre bransjer ville alarmen ha gått, men eiendomsmeglerforetakene blir bare verre og verre. Eiendomsmeglerbransjen har aktivt sabotert en tryggere bolighandel, for det er i strid med det de lever av, nemlig vanvittig raskt masseproduksjon av bolighandel. Bransjen er i sterk negativ utvikling, og bolighandelen har nok aldri vært mer utrygg enn den er i dag. For aldri har prisene vært høyere, fallhøyden større, tiden kortere og muligheten til å reklamere mer preget av at kjøperen møter et forsikringsselskap som tjener mest når de sier nei til flest, sier Bartholdsen.

Han mener at det ikke er tilfeldig, men er et direkte resultat av utviklingen i eiendomsmeglerforetakene.

– De har lyst på, og behov for å ta en stadig større andel av kjøpesummen. Og de forsøker å innbille oss at det er helt nødvendig, avslutter han.

Skjønner noe av kritikken

- Forbrukermyndighetene og finanstilsyn er der for å ta vare på boligkjøperen, og jeg er enig i at mange av annonsene som har florert den siste tiden har vært villedende i markedsføringen. Jeg har selv ikke forstått sammenhengen med det konseptuelle i annonsen og hva slags verdier man har forsøkt å kommunisere. Da kan det skapes et feil fokus for kjøpsbeslutningen, sier Friestad.

Han tror først og fremst at det er viktig å skille mellom en annonse og en visning. En annonse er kun et førsteinntrykk som skaper en forventning som senere må innfris. Annonsen gir deg basisinformasjonen og mer til om du ønsker å sette deg inn i takst og prospekt før visning.

– Hvis det i bildene i annonsen ligger grønne epler på et rødt slitt gulv i et oppussingsobjekt med 60-talls standard, så betyr ikke det at interessenter villedes og derfor ikke sjekker råteskader, setninger, bærevegger, status på rør og elektrisk anlegg. Jeg tror heller ikke man kan definere noen epler som villedende, da denne potensielle hinderløypen uansett bør ryddes bort på visningen.

Hvis en eiendomsmegler bevisst benytter seg av forstyrrende elementer på visning er det en annen sak, mener Friestad.

– Men å innrede et hjem på en innbydende måte som viser interessentene hvordan de kan få det, helst med en prismessig overkommelig innredning, mener jeg absolutt bør være en del av visningsopplevelsen. Vi jobber jo bevisst med å realisere potensialet.

Likevel er han klar på at det er viktig at boligannonsen dokumenterer boligens standard. Annonsen skal gi tydelig informasjon, og skape en korrekt forventning.

– Men den skal i tillegg fortelle om de gode opplevelsene hjemmet faktisk byr på, vekke din interesse for mer informasjon, samt tiltrekke seg de rette interessentene på visning. Å begrense boligkjøp til kun å være en rasjonell og følelsesløs beslutning, tror jeg ikke er mulig.

Fremtidens annonser

– Jeg tror og håper at mye av de sprøeste annonsene vi ser i dag, ikke blir den nye måten å markedsføre eiendom på. Men jeg tror vi kan forvente oss at bransjen utvikler seg positivt, at vi kontinuerlig tar til oss alle tilbakemeldinger fra både Forbrukerrådet og forbrukerne selv, sier Friestad.

Han tror at fremtidens boligannonser blir mer målgruppespesifikke, ærlige, effektive i å kommunisere verdi, og er av en høyere estetisk kvalitet enn vi ser i dag.

- Alle hjem har både emosjonelle og rasjonelle verdier som bør kommuniseres, uten at det behøver å gå på bekostning av viktig informasjon om standard, feil og mangler.

– Vi som eiendomsmeglere må bli flinkere til å kommunisere hjemmets unike verdier på en effektiv måte, og parallelt tydeliggjøre alle faktaforhold som er relevant for kjøper. Målet er ikke økt oppmerksomhet for oppmerksomhetens skyld,sier Friestad.