Leietid – tidsbestemt eller tidsubestemt?

Tidsbestemt eller tidsubestemt leieavtale?

En tidsbestemt avtale opphører av seg selv den dagen partene har avtalt. Utleier behøver ikke sende varsel om at leieforholdet snart vil opphøre. En tidsbestemt leieavtale kan sies opp av partene i leieperioden dersom dette er avtalt.

En tidsubestemt leieavtale opphører først ved oppsigelse fra en av partene. Den løper altså i teorien evig helt til en av partene sier den opp

Tidsbestemte leieavtaler anbefales

For at en leieavtale skal være tidsbestemt, må opphørstidspunktet være fastsatt i leieavtalen. Leieavtalen må enten opphøre på en bestemt dato, eller etter et bestemt antall dager, uker, måneder eller år.

Dersom en tidsbestemt leieavtale ikke skal kunne sies opp i leieperioden må dette opplyses særskilt i avtalen.

I boligleieforhold står man ikke fritt til å avtale den kontraktsperioden man ønsker. Hovedregelen er at leieavtalen må inngås for tre år. 

Dersom husrommet er lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller del av tomannsbolig, vil leieavtale kunne inngås for ett år, forutsatt at utleier selv bebor eiendommen. 

Leieavtalen kan også inngås for kortere tidsrom dersom utleier eller noen som tilhører utleiers husstand skal bruke husrommet som bolig, eller utleier har en annen saklig grunn for kortere tidsavgrensning. For eksempel planlagt salg, riving eller oppussing. At leier ønsker kortere leietid enn 3 år, antas derimot ikke å tilfredsstille lovens krav.

Tidsbegrensning

Når utleier har en saklig grunn for en kortere tidsbegrensning enn lovens regler om enten tre eller ett år, skal leieforholdets lengde settes i samsvar med utleiers grunn for tidsavgrensningen. Skal boligen selges om et halvt år, kan leieavtale inngås for et halvt år.

Senest ved kontraktsinngåelsen må leier skriftlig være gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen. Det gjøres best ved å skrive inn i leiekontrakten hva som er årsaken til tidsbegrensningen.

I tillegg må den aktuelle årsaken materialisere seg. Har man avtalt at leieforholdet varer i to år fordi utleier da skal flytte inn i leiligheten, er tidsbegrensningen bare gyldig når utleier etter to år faktisk skal flytte inn. Hvis tidspunktet for innflytting utsettes på grunn av omstendigheter som ikke kunne forutses da leieavtalen ble inngått, kan leieavtalen forlenges tilsvarende utsettelsen.

Hvis tidsbegrensningen ikke er i samsvar med disse bestemmelsene, anses avtalen for å være tidsubestemt.

Det er flere fordeler med tidsbestemte leieavtaler. For det første blir det enklere å planlegge bruken av husrommet når man vet hvor lenge leieforholdet vil vare. For det andre står man fritt til å kreve markedsleie når avtalen har løpt ut og man skal inngå en ny avtale (også når man skal leie ut på nytt til samme leier).