Leiekontrakt for bolig

Skriftlig leiekontrakt gir trygghet

Avtale om utleie av bolig kan inngås både muntlig og skriftlig. Vi anbefaler imidlertid at leieavtaler alltid inngås skriftlig.

Selv om muntlige leieavtaler er like bindende som skriftlige, anbefaler vi alltid at leieavtaler inngås skriftlig. Dette gjør det enklere å bevise hva som ble avtalt dersom det skulle oppstå en konflikt. I tillegg er det forutsigbart for både utleier og leietaker å ha en skriftlig kontrakt å forholde seg til.

Både utleier og leietaker kan kreve at en muntlig leieavtale settes opp skriftlig.

Huseierne har utarbeidet en av de mest brukte og anbefalte leiekontraktene på markedet. Vår standard leiekontrakt sikrer utleiers rettigheter på en god måte, og den er enkel å fylle ut.

Dette bør en leiekontrakt inneholde

Et utleieforhold krever at både utleier og leietaker setter seg inn i ansvar, plikter og rettigheter. En god kontrakt sikrer at alt er regulert tydelig.

1. Varighet

De fleste utleiere foretrekker tidsbestemte kontrakter. Dette skyldes at leiers oppsigelsesvern er sterkt, og at en oppsigelse kan bli satt til side av retten.

Ønsker du en tidsbestemt kontrakt, må dette fremgå klart i avtalen. Dersom du ønsker at leietaker ikke skal kunne si opp underveis, må det også stå tydelig i kontrakten.

Velger du tidsubestemt kontrakt, får leietaker som hovedregel fullt oppsigelsesvern. Hvis ikke annet er avtalt, er oppsigelsesfristen tre måneder til fraflytting ved utløpet av den kalendermåneden fristen utløper i.

I de fleste tilfeller anbefales det å inngå en tidsbestemt kontrakt med varighet på tre år. Da står utleier fritt til å avslutte leieforholdet ved kontraktens utløp, eller forlenge ved behov. En tidsbestemt leiekontrakt kan vanligvis ikke ha kortere varighet enn tre år. Inngås kontrakt for kortere tid enn dette i strid med husleieloven, anses den som tidsubestemt.

2. Leiesum

Leien skal være et bestemt beløp. Det er ikke tillatt å ta mer enn én måneds forskuddsleie, og man kan ikke kreve høyere leie enn markedsleie. 

Det er heller ikke adgang til å kreve betaling ut over den avtalte leien, for eksempel for kommunale avgifter eller eiendomsskatt. Slike kostnader skal være inkludert i den faste leien.

3. Tillegg til leieprisen

Utgifter til strøm eller vann kan enten være inkludert i leien eller tas som tillegg, men dette må i så fall fremgå av kontrakten. Elektrisitet som brukes kun av leietaker bør ha eget abonnement.

Manglende betaling av slike tillegg kan gi grunnlag for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven, på linje med manglende betaling av husleie.

4. Betaling av husleie og depositum

Kontrakten bør fastsette at leie og depositum settes på konto i samme bank. Det gjør det enklere å håndtere eventuelle krav når leieforholdet avsluttes.

Som sikkerhet for skyldig leie, skade på boligen, utgifter ved fravikelse og andre krav som springer ut av leieavtalen, kan utleier kreve depositum tilsvarende inntil seks måneders leie. Kontoen må stå i leietakers navn, med særvilkår som følger kontraktens regler om utbetaling.

Utleier kan alternativt kreve garanti som sikkerhet. Garantien bør dekke alle forpliktelser som følger av leieavtalen, ikke bare skyldig husleie.

Uten sikkerhet kan det være svært vanskelig å drive inn utestående krav. Det anbefales derfor alltid å ha depositum eller garanti på plass før leietaker flytter inn.

Les mer: Husleie og depositum

5. Oppsigelse og utkastelse

Ved tidsubestemte leieforhold skal oppsigelse fra utleier være skriftlig og bør sendes rekommandert. Oppsigelsen er ugyldig hvis den ikke oppfyller lovens formkrav.

Har leietaker flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt selv om den ikke oppfyller formkravene. Dersom leier har protestert, må utleier innen tre måneder reise sak for Husleietvistutvalget eller forliksrådet for å få prøvd oppsigelsen.

Leier kan når som helst si opp en tidsubestemt leieavtale, med mindre annet er avtalt. Det er ingen formkrav til leiers oppsigelse.

Leieavtaler kan også inneholde en utkastelsesklausul, som gir utleier rett til å kreve utkastelse dersom leien ikke betales. Utkastelse kan også benyttes der leier ikke flytter ved leieforholdets slutt, eller ved vesentlig mislighold.

Les mer: Utkastelse av leietaker

Kan ikke avtale hva som helst

Utleieforhold reguleres av husleieloven. Leietaker er godt beskyttet av lovverket, og som hovedregel kan man ikke avtale løsninger som stiller leietaker dårligere enn det loven fastsetter.

Avtalebestemmelser som strider mot husleieloven er ugyldige, og lovens bestemmelser gjelder i stedet. Det er derimot adgang til å avtale løsninger som stiller leietaker bedre enn lovens utgangspunkt.

Husleieloven åpner også for enkelte avvik som stiller leietaker dårligere enn loven, for eksempel vedlikeholdsplikt og oppsigelsestid.

Bruk Huseiernes standardkontrakt

Ved å bruke Huseiernes standardkontrakt sikrer du at alle nødvendige punkter og formuleringer er med, inkludert utkastelsesklausul, regler om depositum og øvrige krav etter husleieloven.

Hvis det skal være flere leietakere, må alle signere kontrakten. Behold et eksemplar av avtalen selv, og ikke gi fra deg nøkler før kontrakt er signert og depositum er opprettet.