Oppsigelse av husleieavtale

Oppsigelsesfrist

Den alminnelige oppsigelsesfristen er tre måneder, til opphør ved utløpet av en kalendermåned. 

Eksempel: Sies avtalen opp 4. januar, løper oppsigelsestiden til utgangen av april. 

• Det kan avtales kortere eller lengre oppsigelsesfrist i kontrakten.
• Det kan også avtales oppsigelsestid fra dato til dato.
• For hybler (beboelsesrom med adgang til annens bolig), samt selvstendig leie av garasje eller bod, er oppsigelsestiden én måned.

Formkrav til oppsigelsen 

Som hovedregel er det ingen formkrav til leietakers oppsigelse. Leietaker kan si opp muntlig, og behøver ikke å begrunne oppsigelsen sin (med mindre kontrakten sier noe annet). 

For utleier stiller loven strenge krav: 

• Oppsigelsen må være skriftlig. 
• Oppsigelsen må være begrunnet. 
• Oppsigelsen må opplyse om at leier kan protestere skriftlig til utleier innen en måned etter mottatt oppsigelse. Dersom leietaker ikke protesterer innen fristen, bortfaller retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven. I så fall kan utleier begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Siden formkravene til oppsigelse er så strenge, anbefaler vi at medlemmene våre bruker Huseiernes oppsigelsesmal. Den oppfyller alle lovens krav og kan fylles ut digitalt eller lastes ned. 

For noen leieforhold er kravene enklere: Gjelder det et enkelt beboelsesrom (hybel) med tilgang til annens bolig, en bod, en garasje eller leie av lokale hvor leien er avtalt per dag, holder det at oppsigelsen er skriftlig. 

Hvis oppsigelsen ikke oppfyller formkravene, er den ugyldig. En ugyldig oppsigelse har ingen virkning, og leietaker kan se bort fra den. 

Det finnes likevel to unntak: 

• Dersom leietaker protesterer, og utleier bringer saken inn for Husleietvistutvalget eller domstolen for å få prøvd oppsigelsen, kan leietaker ikke senere påberope seg at formkravene ikke var oppfylt. 
• Dersom leietaker faktisk flytter etter en oppsigelse som mangler formkrav, anses oppsigelsen som gyldig.

Utleier må ha en saklig grunn 

Utleier kan ikke si opp leietaker uten videre – det må foreligge saklig grunn.

Noen typiske eksempler: 

• Boligen skal brukes av utleier eller noen i husstanden. 
• Riving eller større ombygging gjør det nødvendig å flytte ut (merk: oppussing er ikke nok). 
• Leietaker har misligholdt avtalen. 
• Utleier har en annen saklig grunn.

Eksempler på mislighold 

• Kronisk forsinket husleiebetaling. 
• Brudd på avtaler, som å røyke inne eller arrangere støyende fester. 
• Manglende overholdelse av husordensregler. 

Enkelte små brudd, som én forsinket husleieinnbetaling, er ikke nok alene. Reaksjonen må stå i forhold til misligholdet.

Dersom leietaker protesterer 

Leietaker kan protestere skriftlig innen én måned. 

Hvis det skjer, må utleier ta saken videre innen tre måneder, ellers faller oppsigelsen bort. Saken bringes da inn for Husleietvistutvalget (HTU). 

Retten vurderer da både om oppsigelsen er lovlig og om den er rimelig. Det gjøres en helhetsvurdering av utleiers behov opp mot leietakers behov.

Husleietvistutvalget (HTU) 

Hvis det oppstår uenighet om oppsigelsen, behandles saken i Husleietvistutvalget. Her kan begge parter få nøytral veiledning, og tvisten løses gjennom mekling eller vedtak.

Les mer: Husleietvistutvalget på htu.no

Vanlige spørsmål om oppsigelse