Skattefri utleie av egen bolig

Leier du ut din egen bolig, vil leieinntekten ofte være skattefri. Men pass på så utleien ikke bli skattepliktig.

Hovedregelen om inntekter fra utleie

Leier du ut deler av boligen du selv bor i, vil du stort sett oppleve at inntekten fra utleien er skattefri. Dette er den praktiske hovedregelen. Eksempler på dette er hvis du leier ut en kjellerleilighet, en hybel på loftet eller i garasjen.

Men i skattereglene er hovedregelen at alle inntekter fra utleie er skattepliktige. Det er dermed unntakene i skattereglene som er viktige å kjenne til.

Her kan du lese om reglene for skattefritak ved utleie i egen bolig.

Kurs

Dette bør du vite om skatt på bolig

Få en enkel innføring i skatt og eiendom, som blant annet skatt ved salg og utleie.

Skattefritt 1: Utleieverdi

Leieinntekten er skattefri dersom du bruker minst halvparten av boligen selv. Dette handler ikke om størrelse, men om de ulike delenes utleieverdi.

For å avgjøre om du oppfyller dette vilkåret, må du se på hva delen du selv bor i kunne vært leid ut for, kontra delen du leier ut.

Kunne du leid ut delen du selv bor i for 10 000 kroner måneden, og utleiedelen for 8000, er delen du bor i mest verdt. Da skal du ikke betale skatt av leieinntekten.

Omvendt, dersom utleiedelen kan leies ut for 10 000 kroner måneden, og delen du selv bor i kan leies ut for 8000 kroner, bor du i mindre enn halvparten beregnet etter utleieverdi. Da er leieinntekten skattepliktig.

Er utleieverdien den samme i de to delene, er leieinntekten skattefri.

Merk at disse reglene gjelder når du leier ut mer enn 30 dager i strekk. Dette kaller vi langtidsutleie. For kortere leieforhold - korttidsutleie - finnes egne regler.

Fakta

Oppfyller du vilkåret om utleieverdi?

Oppfyller du vilkåret om utleieverdi for langtidsutleie slik beskrevet over, skal du altså ikke betalte skatt av leieinntektene. Leien trenger ikke rapporteres noe sted. Siden du ikke betaler skatt, får du heller ikke fradrag for kostnader forbundet med utleien.

Skattefritt 2: Leieinntekt på inntil 20 000 kroner

Du skal ikke betale skatt av utleie dersom brutto leieinntekt ikke overstiger 20 000 kroner per år.

Selv om du ikke bruker minst halvparten av boligen selv i perioden du leier ut (se forrige punkt om utleieverdi), eller du leier ut mens du er bortreist, kan leieinntekten likevel være skattefri. Forutsetningen er at brutto leieinntekt ikke overstiger 20 000 kroner per inntekstår.

Hvis leieinntekten overstiger 20 000 kroner, er hele leieinntekten skattepliktig. Dette er særlig aktuelt ved korttidsutleie.

Dersom du overstiger 20 000 i perioder hvor du bruker mindre enn halvparten eller ikke bor i boligen selv, blir all leieinntekt skattepliktig – også leieinntekt som skriver seg fra perioder hvor du benytter minst halvparten selv.

Skattefritt 3: Korttidsutleie på inntil 15 000 kroner

Inntekt fra korttidsutleie (leieforhold som varer mindre enn 30 dager) blir regnet som skattepliktig inntekt. Dette gjelder også utleie av bolig man selv bor i.

For skattemeldingen 2025 - som leveres i 2026: De første 15 000 kronene er likevel skattefrie. Av det du tjener over, regnes 85% som skattepliktig inntekt.

Tjener du for eksempel 20 000 kroner i året på kortidsutleie, blir 4250 kroner av dette regnet som skattepliktig inntekt. Dette er en form for standardfradrag, og du kan derfor ikke i tillegg kreve fradrag for kostnader som knytter seg til kortidsutleien.

Denne regelen gjelder bare for bolig som man vanligvis bor i selv. Korttidsutleie av sekundærbolig er alltid skattepliktig på vanlig måte, ved at man skatter av overskuddet.

Les mer om skatt ved korttidsutleie

Skatt ved utleie av flermannsbolig

Reglene over har en viktig begrensning: de gjelder ikke ved utleie av flermannsbolig. Leieinntekt fra flermannsbolig er alltid skattepliktig.

En flermannsbolig er en bolig med tre eller flere familieleiligheter, eventuelt en bolig med to familieleiligheter og en selvstendig hybel. Her introduseres flere begreper vi trenger å forklare:

En familieleilighet har typisk et eget soverom, kjøkken, bad og stue. Den er altså egnet som permanent bolig for en familie på to voksne og ett barn. Leiligheten må som regel være på over 40 kvadratmeter for å anses som en familieleilighet.

En selvstendig hybel har egen inngang i form av låsbar dør og et eget toalett.

Dersom du eier og bor i en flermannsbolig, er altså leieinntekten skattepliktig, selv om du bruker minst halvparten av boligen selv, eller leieinntekten er under 20 000 kroner.

Skatt ved utleie av sekundærbolig

Leier du ut en bolig du ikke bor i selv, for eksempel en utleieleilighet, er utleien skattepliktig.

Da beskattes leien med 22 prosent skatt i skatteårene 2024 og 2025. Til gjengjeld får du fradrag for kostnadene du har til utleie.

Flere spørsmål om utleie og skatt

Jeg eier en tomannsbolig hvor jeg bor i den ene leiligheten og leier ut den andre. Må jeg betale skatt av leieinntekten?

Forutsatt av at boligen ikke er seksjonert, kan leieinntekten være skattefri. Dette er forutsatt av at den delen av tomannsboligen som du leier ut ikke er mer verdt enn del delen du bor i selv, regnet etter utleieverdi.

Kan jeg leie ut annekset i hagen skattefritt?

Dersom du leier ut inntil halvparten av egen bolig, regnet etter utleieverdi, er leieinntekten skattefri. Det samme gjelder dersom du leier ut en større del eller hele boligen for inntil 20 000 kroner per år.

Ved utleie av en annen bygning på samme eiendom, er det ikke nødvendigvis slik at denne bygningen anses som en del av din egen bolig, etter skattelovens regler. Det avgjørende er hvorvidt den bygningen du leier ut har en tjenende funksjon for hovedhuset. Har det en tjenende funksjon vil leieinntekten være skattefri fordi det anses som en del av egen bolig.

Et anneks som bare brukes til utleie, vil vanligvis ikke ha en tjenende funksjon. Bruker du derimot annekset selv i tillegg til å leie det ut, for eksempel til lager eller som et ekstra oppholdsareal, kan det ha en tjenende funksjon for hovedbygningen. I så fall vil også utleie av annekset kunne være skattefritt.

Kan jeg leie ut garasjen skattefritt?

Du kan leie ut en del av egen bolig skattefritt så lenge du bruker minst halvparten selv regnet etter utleieverdi, eller så lenge bruttoleieinntekt ikke overstiger 20 000 kroner i løpet av et år.

Dersom garasjen er i selve boligbygningen som du bor i, kan du leie ut denne skattefritt. Ligger imidlertid garasjen i egen bygning, må man se på om denne bygningen har en tjenende funksjon for hovedhuset, altså om du også bruker garasjebygningen selv samtidig som den leies ut. I så fall vil leieinntekten være skattefri. Hvis du ikke bruker garasjebygningen selv, er leieinntekten skattepliktig.

Hvilke utgifter kan jeg fradragsføre fra leieinntekten?

Du kan i utgangspunktet fradragsføre alle kostnader som knytter seg til den skattepliktige utleien. Dette vil først og fremst være kommunale avgifter, forsikringspremier, strøm og oppvarming dersom dette er inkludert i leien, kostnader ved visninger og annonsering, og gebyr for opprettelse av depositumskonto.

Se vår oversikt over de viktigste fradragene her: Fradrag ved utleie av bolig

Må jeg innberette leieinntekten til Skatteetaten?

Hvis leieinntekten er skattefri, trenger du ikke å innberette tallene til Skatteetaten.

Dersom leieinntekten er skattepliktig, skal du bruke Skatteetatens eget skjema som legges ved selvangivelsen.

Ikke medlem i Huseierne?