Vedtekter for sameiet

Eierseksjonsloven sier at alle sameier skal ha vedtekter. Vedtektene trenger bare å opplyse om eiendommens gårds- og bruksnummer, og hvor mange medlemmer styret skal ha. Det er likevel praktisk med litt mer omfattende vedtekter.

Vedtektene fastsettes av årsmøtet

Vedtekter i et sameie kan bare endres på årsmøtet. Derfor kan det være lurt å sjekke følgende før årsmøtet:

• Er vedtektene oppdatert i henhold til lover og regler?
• Er vedtektene oppdatert i forhold til samfunnsutviklingen?
• Er vedtektene utfyllende nok?

I de fleste tilfeller er det krav om minst to tredjedels flertall for å endre vedtektene, med loven stiller også strengere krav.

Medlemmer av Huseierne kan laste ned vårt forslag til vedtekter for eierseksjoner gratis

Forpliktelser som er nedfelt i registrerte vedtekter har rettsvern uten tinglysing rettsvern mot kreditorer og nye seksjonseiere i god tro. Dette gjelder ikke for panterett.

Hva må vedtektsfestes i sameiet?

I flere tilfeller sier loven at et vedtak må fremkomme i vedtektene for å være gyldig, og for at det skal kunne påberopes overfor for eksempel nye seksjonseiere.

Begrunnelsen for det er at disse vedtektene er i strid med vanlige hovedregler i eierseksjoner og da bør vedtaket være synlig.

Dette gjelder blant annet for en seksjonseiers enerett til å bruke deler av fellesarealet, innskrenkninger i bruken av seksjoner, bestemmelser om annen utgiftsfordeling og vedtak om innskrenkning av styrets myndighet.

Vedtektene må følge lovverket og samfunnsutviklingen

Hva som står i vedtektene i et sameie, henger nøye sammen med lovverket.

Mye av det som står i vedtektene til et sameie vil man også finne i eierseksjonsloven. Men for de aller fleste er det enklere å ha de relevante reglene i vedtektene der de bor.

Loven er ufravikelig på en del områder, og bare der loven åpner for det, kan man ha andre regler i vedtektene.

I 2018 fikk vi en ny lov om eierseksjoner, selv om den i stor grad bygger på tidligere regler. Endringene berørte blant annet regler for rett til lading av el-bil, klarere regler rundt vedlikehold og innskrenkning i adgang til korttidsutleie.

Slik endres vedtektene til sameiet

Vedtekter kan bare endres eller vedtas på årsmøtet.

Hovedregelen er at endringer av vedtekter krever to tredjedels flertall, men i noen tilfeller er det strengere krav.

Les mer om årsmøtet i sameiet

Det finnes vedtekter som bare kan besluttes med samtykke fra de det gjelder. Det kan være regler om bruk av næringsseksjoner, utvidet plikt for seksjonseiere til å vedlikeholde deler av fellesarealet, begrensninger i den rettslige råderetten over seksjonen eller for eksempel avtalt panterett for fellesutgifter utover den lovbestemte panteretten.

I noen tilfeller krever endring av vedtektene at alle seksjonseierne uttrykkelig har sagt seg enige, altså full enighet.

Det er de svært inngripende vedtektene som krever at alle er enige.

Det gjelder for eksempel salg eller bortfeste av hele eller store deler av eiendommen, for tiltak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter eller store endringer i hvordan fellesutgiftene fordeles.

Overordnet er det slik at beslutninger som enten innskrenker den enkeltes råderett, eller overfører plikter fra sameiet til den enkelte, krever samtykke fra hver enkelt.

Noen typiske eksempler på dette er:

• Fordelingen av fellesutgifter: Man kan ikke gå fra en likedelt til en brøkdelt fordeling av fellesutgifter eller omvendt uten at alle gir sitt samtykke.
• Begrensning av utleiemuligheter: Noen steder ønsker man at det skal drives mindre utleie. Men hvis bare én ikke ønsker denne begrensningen, kan det ikke vedtas som en regel for alle. (OBS! Dette gjelder likevel ikke reduksjon av antall dager man kan drive kortidsutleie, som bare krever 2/3 flertall.)
• Vedlikehold av vinduer: Styret i sameiet ønsker kanskje at hver enkelt beboer skal skifte ut vinduene sine selv når de har nådd levetiden. Hver enkelt må i så fall godta dette, fordi det blir en utvidelse av den enkeltes vedlikeholdsplikt.

Huseierne kan hjelpe sameiet med nye vedtekter

Alle sameier måtte ha justert sine vedtekter i løpet av 2018 som følge av endringer i eierseksjonsloven.

Vedtekter i sameier som er i strid med den nye eierseksjonsloven, gjelder ikke lenger etter 1. januar 2019. Det betyr at alle sameier må sørge for å endre sine vedtekter før denne datoen. Som medlem får du forslag til standard vedtekter gratis.

Det må likevel gjøres noen tilpasninger, og det kan være en del å passe på med tanke på hva som må være med fra de gamle vedtektene.

Huseiernes advokater hjelper gjerne til med dette arbeidet.

Kontakt Huseiernes juridiske avdeling her

Kan vedtektene registreres eller tinglyses?

Når man tinglyser en rettighet i fast eiendom anses opplysningene som er tinglyst å være kjent for omverdenen.

Et sameies komplette vedtekter lar seg ikke tinglyse, bare der en rett skapes for noen. Alternativet til tinglysing er registrering i Foretaksregisteret.

Alle sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i Foretaksregisteret, og de andre sameiene kan registrere seg. Registreringen omfatter også vedtektene, og det innebærer at registrerte sameier plikter å melde vedtektsendringer til Foretaksregisteret.

Et praktisk eksempel på når dette kan være nyttig er hvis en seksjonseier har fått lov til å bygge ut, men har blitt pålagt alt vedlikehold av tilbygget selv.

Når en slik seksjon selges til en uvitende kjøper, vil registreringen i Foretaksregisteret gjøre at kjøperen må anses å kjenne til forpliktelsen, og vil dermed være bundet av denne. Hvis han ikke hadde fått kjennskap til vedlikeholdsplikten, ville sameiet måtte ta over vedlikeholdsansvaret, som hovedregelen i loven tilsier.

Hva med husordensregler?

I tillegg til vedtekter har mange sameier fastsatt vanlige ordensregler for eiendommen. Ordensregler kan fastsettes med alminnelig flertall på årsmøtet.

Det er ikke nødvendig å ha ordensreglene i vedtektene. Det gjør det bare vanskelig å endre dem.

Alle i sameiet er forpliktet til å følge ordensreglene enten man er enige i dem eller ikke.

I ordensreglene bestemmes hvordan sameiet skal drives i det daglige. De kan blant annet bestemme når det skal være ro, at man ikke får oppbevare personlige ting på fellesareal, hva man kan montere på fasade og hva man ikke kan montere, hvor man kan parkere og hvilken farge bygningen skal ha.

Det er også i ordensreglene det vanligvis settes begrensninger for dyrehold.