Slik skal festeavgiften reguleres

Regulering av festeavgift etter konsumprisindeksen

Utgangspunktet i tomtefesteloven er at både bortfester og fester kan kreve festeavgiften regulert i tråd med endringene i konsumprisindeksen. Dette gjelder ikke om partene har avtalt at festeavgiften skal stå uendret, eller om de har avtalt en lavere regulering enn det som følger av endringen i pengeverdien. 

Regulering etter konsumprisindeks kan gjøres hvert tiende år om ikke annet er avtalt mellom partene. Det er likevel ikke lov til å avtale regulering noe oftere enn hvert år.

Statistisk Sentralbyrå har en kalkulator for beregning av endringen i konsumprisindeksen.

Gå til kalkulatoren for beregning av endringen i konsumprisindeksen på SSB.no

Les lov om tomtefeste på Lovdata.no

Engangsløftet av festeavgiften

Den andre måten for regulering av festeavgift er det såkalte engangsløftet.

Regelen gir bortfester mulig til å kreve regulering ut over endringen i konsumprisindeksen.

Bakgrunnen for regelen er at mange festeavtaler er gamle og at eiendomsverdien har økt mye mer enn konsumprisindeksen. For å kompensere for det får bortfester i noen tilfeller mulighet til å øke festeavgiften med det såkalte engangsløftet.  

Bortfesters regulering med engangsløftet kan bare skje ved forlenging av festeavtalen etter tomtefestelovens § 33. Slik forlenging skjer når festetiden er ute og tomten ikke blir innløst. Om festeavtalen for eksempel er inngått i 1968 med en festetid på 50 år løp avtalen ut i 2018.

Bortfester kan da kreve at et engangsløft av festeavgiften. Det er altså bare ved forlenging av festeavtalen at bortfester kan kreve et engangsløft. 

Festeavgiften etter engangsløftet skal etter tomtefestelovens § 15 fjerde ledd være 2 prosent av tomteverdien.

Verdien skal likevel ikke ta hensyn til verdiøkning som festeren har tilført tomten. Festers opparbeiding av vei, hage, vann og avløp eller brygger skal altså ikke tas hensyn til. Tomteverdien skal heller ikke ta hensyn til mulighet for ytterligere utbygging av tomten. Man skal bare se på tomteverdien med den bebyggelsen som er der på tidspunktet for forlenging av festeavtalen. Tomteverdien fastsettes gjerne ved at man innhenter en særskilt festetakst. 

Engangsløftet kan heller ikke være høyere enn et maksbeløp per dekar tomt. Dette gjelder selv om tomteverdien tilsier en høyere regulering. Stortinget har bestemt at maksbeløpet per dekar tomt skal være 9000 kroner konsumprisregulert ved hvert årsskifte fra 1. januar 2002. For 2017 er maksbeløpet på 12.035 kroner.

Maksbeløpet gjelder også for tomter som er mindre enn en dekar. Det betyr at også for tomter på 300 kvm vil maksbeløpet være 12 035 kroner i 2017. For tomter som er større enn ett dekar øker beløpsgrensen forholdsmessig. Er tomten for eksempel 2,5 dekar vil  maksbeløpet i 2017 være 30 087.

Huseierne opplever at mange misforstår maksbeløpet og tror at bortfester ved engangsløftet uansett kan heve festeavgiften til lovens maksbeløp. Det er ikke tilfelle. Bortfester kan bare heve festeavgiften til 2 % av tomteverdien. I de tilfellene hvor tomteverdien er mindre enn 601.750 kroner (i 2017) vil 2 % av tomteverdien altså være mindre enn maksbeløpet og således være begrensningen for bortfesters engangsløft. 

Loven har også en frist for bortfester på tre år til å kreve engangsløft av festeavgiften. Fristen begynner å løpe fra festetiden er ute.

Regelen omtales som et engangsløft fordi det bare er bortfester som kan kreve reguleringen når avtalen utløper. Når det er gått 30 fra utløpet av avtalen kan både fester og bortfester kreve revisjon av festeavgiften i medhold av § 15 fjerde ledd beskrevet over. Har tomteverdien gått ned i perioden kan fester altså kreve festeavgiften redusert til 2 % av den lavere tomteverdien. 

Avtalefestet engangsløft av festeavgiften

For avtaler som er inngått før 1. januar 2002 kan bortfester også ha en annen mulighet til å regulere festeavgiften. Dette gjelder bare der hvor festeavtalen gir bortfester en tvilløs rett til regulering. For eksempel vil det kunne være avtalt en regulering etter tomteverdien. Denne regelen er plassert i endringslov til tomtefesteloven i nr. 5 bokstav b. Bestemmelsen er tilgjengelig på Lovdata.

Der hvor avtalen er inngått før 26. mai 1983 er det et maksbeløp per dekar tomt for reguleringen. Stortinget har bestemt at maksbeløpet per dekar tomt skal være 9000 kroner konsumprisregulert ved hvert årsskifte fra 1. januar 2002. For 2019 er maksbeløpet på 12 611 kroner. For avtaler inngått mellom 1983 og 31. desember 2001 er det ingen slik begrensning. 

Det er viktig å presisere at det også her er snakk om et engangsløft og at bortfester bare kan gjøre en slik regulering en gang. Reguleringen må være avtalefestet.