Feil og mangler med boligen

Malingen i stuetaket er skjoldete og varmekablene på badet fungerer ikke. Når foreligger det en mangel entreprenøren er ansvarlig for? Hva kan forbrukeren i så fall kreve? Må man finne seg i at entreprenøren forsøker å utbedre feilen gang på gang?

For at man skal kunne rette krav mot entreprenøren på grunn av feil med boligen må det foreligge en mangel. Det er ikke alle feil man kan klage på, og det er lovverket som avgjør hvorvidt det foreligger en mangel som forbrukeren har rett til å klage på.

Resultatet skal være i samsvar med avtalen og lovverket

Dersom resultatet ikke er i samsvar med avtalen eller de krav som følger av loven foreligger det en mangel ved entreprenørens ytelse. Mangel foreligger også dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslige krav til byggverk.

Hva som er avtalt mellom partene kan variere. I alle tilfeller bestemmer lovverket at arbeidet skal utføres på faglig godt vis. Dersom det oppstår uenighet om hva som må anses som faglig godt, kan det være nødvendig å hente inn en vurdering fra en fagkyndig tredjeperson, f.eks. en takstmann.

Manglende opplysninger

Det foreligger mangel dersom forbrukeren ikke har fått opplysninger som entreprenøren kjente eller måtte kjenne til, dersom man kan gå ut fra at det har hatt innvirkning på avtalen at slike opplysninger ikke ble gitt.

Uriktige opplysninger

Det foreligger også mangel dersom resultatet ikke svarer til opplysninger om egenskaper eller bruk som er gitt i forbindelse med markedsføring eller avtaleinngåelse, dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen.

Reklamasjon

Foreligger det mangler er utgangspunktet at forbrukeren må reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Når det gjelder mangler som ble eller burde blitt oppdaget av forbrukeren på overtakelsesforretningen, må forbrukeren reagere raskere. Reklamasjonen må da fremsettes ”så snart råd er”. Dersom det avholdes ettårsbefaring, gjelder samme bestemmelse for mangler forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget da.

Reklamasjonsperioden er fem år regnet fra overtakelsen. Entreprenøren kan ikke påberope seg at det er reklamert for sent dersom entreprenøren, eller en underentreprenør, har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro.

Reklamasjonen må inneholde opplysninger om at det foreligger en mangel man vil gjøre gjeldene og hva den består i. Det er ingen formkrav til reklamasjonen, men av bevishensyn bør den være skriftlig.

Forbrukerens krav ved mangler

Dersom det foreligger en mangel ved boligen kan forbrukeren gjøre en rekke ulike krav gjeldende mot entreprenøren. Disse kravene kalles mangelsbeføyelser.

Retting

Forbrukeren kan kreve at entreprenøren retter mangelen dersom retting ikke vil medføre kostnader eller ulemper som står i misforhold til det forbrukeren oppnår.

Entreprenøren plikter også å rette skade som mangelen har medført (følgeskade), forutsatt at det gjelder arbeid eller eiendom som er omfattet av avtalen med entreprenøren og skaden er en nær og påregnelig følge av mangelen.

Entreprenøren kan kreve å få rette dersom dette kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren og han ikke har en annen særlig grunn for å motsette seg rettingen. Et eksempel på det siste er at entreprenøren har foretatt flere mislykkede rettinger tidligere.

Retting skal skje innen rimelig tid. Dersom det skal være ettårsbefaring kan entreprenøren vente med retting til etter dette, med mindre det vil medføre ulempe for forbrukeren.

Retting skjer for entreprenørens regning. Entreprenøren kan likevel kreve pristillegg for arbeid og materialer som ikke er omfattet av prisen og som ville vært nødvendige dersom ytelsen i utgangspunktet hadde vært uten mangel. Dette er mest aktuelt for regningsarbeid, det vil si at du betaler for faktisk tid og materialer som brukes i et oppdrag, i stedet for en fast pris på forhånd.

Prisavslag

Forbrukeren har krav på prisavslag dersom en mangel ikke blir rettet, med mindre det skyldes at forbrukeren urettmessig har motsatt seg retting.

Prisavslaget skal tilsvare utbedringskostnadene. Blir utbedringskostnadene uforholdsmessig store har forbrukeren imidlertid bare krav på prisavslag tilsvarende den verdireduksjon mangelen medfører.

Prisavslaget skal uansett ikke skal settes lavere enn det entreprenøren har spart ved å levere mangelfull ytelse.

Heving

Heving innebærer at avtalen mellom partene oppheves. Når den ene parten hever avtalen, innebærer det at han ikke vil oppfylle sin del, eventuelt den delen som gjenstår. Samtidig ønsker han heller ikke oppfyllelse fra motpartens side. Heving innebærer at ytelsene skal tilbakeføres, noe som gjør at det sjelden er en praktisk sanksjon ved mangler på boligoppføring på forbrukerens grunn.

Forbrukeren kan heve avtalen dersom mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Om kontraktsbruddet er vesentlig, må vurderes konkret. Mangelen må være av en slik art at forbrukeren har rimelig grunn til å komme seg ut av avtalen. Relevante momenter i vurderingen er blant annet mangelens omfang, hvilke konsekvenser hevingen vil ha for partene og hvorvidt forbrukerens interesser kan ivaretas ved andre sanksjoner (som for eksempel retting eller erstatning). Heving på grunn av vesentlig mangel blir ikke avskåret ved overtakelse.

Erstatning

Forbrukeren kan kreve erstattet økonomisk tap som følger av mangelen forutsatt at tapet ikke dekkes av prisavslaget. Ansvaret er objektivt, det vil si at det ikke er noe vilkår at entreprenøren kan bebreides for mangelen. Det er gjort unntak for entreprenørens ansvar der mangelen skyldes forhold utenfor entreprenørens eller underentreprenørens kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at entreprenøren eller underentreprenøren kunne ha regnet med hindringen på avtaletiden, eller at man kunne overvunnet eller unngått konsekvensene av hindringen.

Holde tilbake vederlag

Forbrukeren kan holde tilbake så mye av vederlaget at det sikrer hans krav mot entreprenøren. Dette vil ofte dreie seg om beløp tilsvarende rettekostnadene, men det kan også dreie seg om erstatningskrav og krav på prisavslag. Formuleringen i loven gir forbrukeren et visst slingringsmonn. Hvis forbrukeren går ut over dette slingringsmonnet, og således holder tilbake mer enn det som er berettiget, må han betale forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven.

Ikke medlem?