Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg.

Dere har endelig fått nøklene, alt er betalt, møbler er kjøpt, bildene er hengt opp og alt er på plass i skap og skuffer.

Man har gledet seg lenge og tenkt at alt blir bare fryd og gammen når man flytter inn.

Men så ryker forholdet, eller noe annet gjør at man må selge.

Plutselig sitter man igjen med en nyinnkjøpt bolig som har kostet millioner, og staten vil ha sitt av gevinsten ved salg.

Så hva lønner seg?

– Ikke selg

Selv om det hele ender med samlivsbrudd rett etter innflytting anbefaler tidligere forbrukerøkonom Christine Warloe i Nordea at man ikke selger.

– I dagens marked burde man så langt det lar seg gjøre beholde boligen til det har gått ett år. Dette for å unngå beskatningen av en eventuell gevinst, noe som er det mest sannsynlige utfallet i dagens marked, sier hun.

Bare det siste året har prisene steget med 7 prosent på landsbasis.

Hvis man eksempelvis har investert i en bolig på 100 kvadratmeter og må selge før man har eid den i ett år, så vil man måtte skatte 25 prosent av 210 000 kroner hvis man tar utgangspunkt i snittprisen for hele landet. 

– Det tilsvarer nesten 52 500 kroner. På toppen av dette kommer utgifter til megler, sier Warloe.

Også fordel ved tap

Regelen er slik at du kan selge boligen uten å måtte skatte av gevinsten dersom du har eid eiendommen i mer enn ett år når realisasjon finner sted eller avtales, og du har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen.

Dersom det er et par som eier boligen sammen, må begge faktisk ha bodd i boligen for å oppfylle kravet om botid. 

– Men jussen kan nok by på praktiske problemer dersom man ikke lenger ønsker å bo under samme tak. Man må eventuelt vurdere ubehaget opp mot fordelen ved å selge skattefritt, og vi må ikke glemme at dette dilemmaet forutsetter en prisoppgang i boligmarkedet, sier Yana Beate Totland, advokat i Huseiernes Landsforbund.

I dårligere tider med synkende boligpriser vil nemlig et eventuelt tap kunne være fradragsberettiget.

– Tap ved realisasjon av bolig er fradragsberettiget dersom en eventuell gevinst ville vært skattepliktig. Så det vil være en fordel å selge før det har gått ett år etter ervervet av boligen dersom man selger med tap, sier Totland.

Bør ha lang tidshorisont

Store kostnader i forbindelse med kjøp og salg, samt risiko for å måtte selge på et dårlig tidspunkt prismessig, er hovedgrunnene til at en lang tidshorisont er viktig.

– Overordnet pleier jeg å gi rådet om at man minimum bør ha tre års horisont når man kjøper bolig, altså at det bør være stor sannsynlighet for at du ikke må flytte før det har gått tre år. Man har jo ingen garanti for at kjærligheten vil holde så lenge, og noen sjanser skal man jo ta her i livet, sier Warloe. 

Hun advarer mot å kjøpe bolig sammen dersom man ikke kjenner hverandre godt.

– Tar din partner ansvar for økonomien sin? Blir regninger betalt? Har vedkommende en økonomisk buffer? Dette er ting som teller når man går inn i et økonomisk fellesskap som det å eie en bolig sammen tross alt er. Man står solidarisk ansvarlig for boliglånet dersom begge er oppført som ansvarlige på boliglånet, og da er det viktig at den man flytter sammen med har orden i økonomien, sier Warloe.

Ikke bli leieboer

Ellers er Warloe veldig opptatt av at man aldri må bli leieboer hos samboeren sin – i hvert fall ikke på lang sikt.

– Husleien din går med til å betale ned din samboers boliggjeld, altså vedkommendes sparing. Selv sitter du igjen med ingenting. Eier samboeren din bolig fra før må du kreve å få kjøpe deg inn, eller foreslå at dere kjøper noe nytt felles.

Alle som flytter uten å være gift bør dessuten opprette en samboeravtale. Som samboere eier man hvert sitt, i motsetning til gifte hvor alt som opptjenes under ekteskap, og alt som kjøpes i denne perioden, deles likt. 

– Uten en samboerkontrakt kan det fort oppstå krangler om hvem som har rett på hva. Det viktigste er å beskrive eierforhold rundt verdifulle ting som bolig, og hvor stor andel av eventuell felles gjeld man svarer for. Kanskje har man gått inn med ulik egenkapital i boligen, og da må dette stå nedfelt, sier Warloe.

Det er smart å ta en årlig titt på samboerkontrakten og eventuelt tilføye nye momenter som er kommet til.

Kanskje har man investert i noe verdifullt for egne midler eller betalt ned ekstra på lånet. Dette må inn i kontrakten slik at det ikke oppstår krangling ved brudd.