De nye reglene om boligsalg gjelder for alle salg av boliger etter 1. januar 2022. Dette gjelder uansett om boligene ble lagt ut for salg før nyttår.
Vi i Huseierne har sett at det er noen misforståelser om de nye reglene.
Dette kan i verste fall føre til at kjøpere eller selgere får en dyrere bolighandel og et større ansvar enn det er ment etter de nye reglene.
Hovedpunktene i de nye boligsalgsreglene
Hovedpunktene i de nye reglene om boligsalg er:
- Boligen skal være i tråd med avtalen - det vil si den dokumentasjonen som selger har fått laget. Den viktigste dokumentasjonen er tilstandsrapport, eiendomsmeglers beskrivelse og selgers egenerklæring.
- Det er laget en ny forskrift om tilstandsrapporter som beskriver hva som skal sjekkes i en bolig som selges.
- Hvis det er laget en slik tilstandsrapport som følger de nye reglene, regnes kjøperen for å ha lest den nye rapporten - uansett om han eller hun faktisk har lest rapporten. Derfor er det lurt at kjøperen leser rapporten.
- Selgeren kan ikke ta generelle forbehold som "selges som den er" og lignede.
Her er tre vanlige misforståelser du må unngå å gjøre!
1. Selger må dekke alle feil over 10.000 kroner
Den vanligste misforståelsen vi ser er en feiltolkning av reglene om kjøpers egenandel.
Etter de nye reglene er det slik at kjøperen har en egenandel på 10.000 kroner hvis man finner feil i boligen som selgeren må erstatte.
Mange tror at dette betyr at selgeren må dekke alle feil som finnes i boligen som er over 10.000 kroner. Dette er helt feil!
Som vi beskrev over, skal boligen være i tråd med dokumentasjonen. Selger kan fortsatt bli ansvarlig for feil som ikke er dokumentert. Men det er strenge krav:
- Først må man sjekke at feilen ikke er beskrevet
- Deretter må det sees om feilen er påregnelig for kjøperen ut fra boligen type, alder og tilstand.
Kjøper kan først få erstatning hvis feilen hverken er beskrevet eller er påregnlig. Og det er da egenandelen (eller "egenrisiko" som det noen ganger beskrives som) slår til.
Faren med denne misforståelsen er at potensielle kjøpere ikke sjekker dokumentasjonen grundig nok før man starter budrunden. Men det kan altså koste dyrt!
2. Selger kan velge om det skal tas hull ved våtrom
De nye reglene om tilstandsrapporter fokuserer særlig på å få sjekket ut områder der skader kan bli store og dyre. Vannskader er et slikt område.
Derfor er det laget regler om at ved våtrom skal den bygningssakkyndige (takstmann) bore et hull "fra tilstøtende rom eller fra undersiden" som det står i forskriften.
Dette gjøres for å sjekke om det er fuktskader i veggen eller ikke. Hullet skal være på 73 mm, og skal tas på et "minst mulig synlig sted". Det vil stort sett si nede ved gulvlisten.
Vi i Huseierne har fått spørsmål fra selgere om det må tas hull, eller om de kan velge.
Her er det klart i reglene: Selger kan ikke velge om det skal tas hull eller ikke. Forskriften er klar på at man kan unnlate å ta hull hvis det ikke går (for eksempel fordi baderommet vender mot naboen), hvis badet er helt nytt eller hvis fuktskade er påvist på annen måte allerede.
Hvis en selger nekter at det blir tatt hull ved våtrom, er konsekvensen at rapporten ikke er gyldig etter boligsalgsreglene. Det betyr at kjøperen ikke automatisk regnes som å ha lest rapporten. Selgeren tar derfor over mer av ansvaret ved salget fra kjøperen.
Vi i Huseierne er derfor klare på at vi anbefaler at det tas hull etter forskriften for å dokumentere boligen på en best mulig måte.
Det handler om hjemmet ditt!
Medlemmer i Huseierne får:
→ Gratis juridisk og byggteknisk rådgivning
→ Gratis kurs i boligrelaterte temaer
→ Rabatter på byggevarer og andre boligrelaterte produkter
Bli en trygg boligeier for 619 kroner i året!
3. Selger har nå alt ansvaret ved boligsalget - kjøpere trenger ikke å sjekke noe
En misforståelse som har oppstått er at selger nå har alt ansvaret ved boligsalget.
Denne misforståelsen har antakelig oppstått fordi man ikke lenger kan selge boliger "som den er" eller med andre generelle forbehold. Og da tenker man at selgerne tar mer ansvar.
Men dette er ikke riktig, og kan bli en veldig dyr feiltolkning for kjøpere.
For som vi skrev over: Utgangspunktet er at selgere skal dokumentere boligen, og at boligen skal stemme med denne dokumentasjonen. Derfor er det også laget nye regler om tilstandsrapporter som skal hjelpe selgeren på vei.
Men dette betyr også at når selgeren har dokumentert boligen grundig, så har hun eller han gjort jobben sin. Nå er det kjøperens ansvar å sette seg inn i dokumentasjonen, blant annet tilstandsrapporten som har tydeligere opplysninger enn tidligere om feil, årsakene til disse og kostnadene for utbedring.
Undersøkelser har vist at kjøpere tidligere ikke leste papirene ved boligsalg godt nok. Det er nå en veldig dårlig taktikk. For som kjøper regnes du - som nevnt over - for å ha lest tilstandsrapporter som er laget i henhold til reglene. Derfor er det definitivt lurest å lese disse!
Les også: De nye boligsalgsreglene - to av tre er fornøyde!
Ny forbrukerinformasjon om de nye boligsalgsreglene
Samtidig med at de nye rapportene er på vei ut i markedet kommer det en egen forbrukerinformasjon om de viktige endringene i boligsalgsreglene. Informasjonen har Huseierne laget sammen med Forbrukerrådet, Norsk takst, Norges Eiendomsmeglerforbund og EiendomNorge.
Les og last ned! Du finner den nye forbrukerinformasjonen om boligsalg her - les den og last ned!
