Så er den plutselig der: Dagen da huset er ferdig bygget. Du har kanskje vært gjennom mange runder med forsinkelser, utsettelser, uoverensstemmelser og overraskelser - eller du har vært heldig, og byggeprosessen har gått knirkefritt. Uansett: Ikke slapp av riktig ennå. Det er fortsatt ting å passe på.
Før overtagelsen skal det kalles inn til overtagelsesforretning. Det er vanligvis entreprenøren som innkaller, men dersom det ikke skjer, kan du som byggherre gjøre det. Det må gis sju dagers varsel. Dette er viktig blant annet for at banken skal kunne forberede transaksjonen. Hvis entreprenøren ikke møter, kan du gjøre overtagelsesforretningen alene. Det langt vanligste er imidlertid at begge parter stiller.
Bli medlem i Huseierne og få alle våre kontrakter gratis!
Mangler
På overtagelsen går dere gjennom det leverte huset for å se etter om alt er som det skal. Da gjelder det å sjekke huset fra topp til tå, i kriker og kroker. Finner du mangler, bør du notere dem fortløpende. Det er viktig å huske på at du og entreprenøren ikke nødvendigvis behøver å være enige; skriv uansett ned alt du mener mangler, uavhengig av hva entreprenøren måtte mene. Overtakelsesprotokollen vil i ettertid virke som bevismateriale.
Hvis huset har vesentlige mangler kan du nekte overtagelse.
- Men dersom kjøkkenvasken ennå ikke er på plass, er det en for liten mangel til at du kan nekte å overta. Her blir det en skjønnsmessig vurdering av hvilke mangler som er store nok til å nekte overtagelse, og vanskelig å si akkurat hvor grensen går, sier Are Opdahl, advokat og distriktsleder for Huseiernes Landsforbund på Sunnmøre.
Viktige ting som strøm og vann, samt formelle ting som manglende ferdigattest, manglende midlertidig brukstillatelse, eller at firmaet ikke har ansvarsrett, er ting som i de fleste situasjoner er store nok til at du kan nekte overtagelse før de er rettet.
Holde igjen penger
Du har lov til å holde tilbake deler av kjøpesummen dersom du mener det foreligger mangler. Dette behøver du ikke å bli enig med entreprenøren om. Finner du mangler for eksempel til rundt 200 000 kroner, holder du rett og slett tilbake dette beløpet.
- Det kan kanskje være vanskelig å anslå kroneverdien av manglene i en litt stresset situasjon på overtagelsen. Da er det lov å gjette, men det går også an å ta en telefon til en takstmann og få en litt mer kvalifisert gjetning, sier Opdahl. Senere kan det være greit å få fagmannen til stedet for et mer nøyaktig overslag.
Ifølge advokaten er det mange som ikke er klar over denne rettigheten man har til å holde tilbake penger. Mange frykter at det er ensbetydende med mislighold av kontrakten, men det er det ikke – så lenge du har deponert det aktuelle beløpet i en bank. Du kan altså ikke bli sittende med pengene på din egen konto. Sett dem inn på en depositumskonto i banken, der banken kun kan utbetale beløpet ved enighet mellom partene eller rettskraftig dom. Da har du ikke misligholdt kontrakten selv om entreprenøren ennå ikke har fått pengene sine.
Dersom entreprenøren ikke har stilt bankgaranti kan du også holde tilbake penger tilsvarende dette beløpet. Pass derfor på at entreprenør kan dokumentere at slik bankgaranti er stilt før du betaler kjøpesummen.
Retting
Entreprenøren skal gis mulighet til å rette manglene. Det er gjerne den billigste løsningen for vedkommende. Men at ting blir riktig ved første retteforsøk, er slett ingen selvfølge.
- Jeg hadde selv en sak med et bad der ting måtte rettes opp fire ganger. Til slutt måtte jeg få inn noen som kunne gå inn og forklare hvordan de utførende skulle bygge badet så det ble riktig ifølge dagens regler og krav, sier Opdahl. Hvor mange rettingsforsøk entreprenøren skal få, blir til syvende og sist et skjønnsspørsmål, men det skal ikke være til vesentlig ulempe for forbruker, og det skal skje innen rimelig tid.
Hvis manglene ikke blir rettet kan du kreve et avslag i prisen som tilsvarer summen det koster deg å få rettet manglene. Dersom manglene er vesentlige kan du heve kjøpet. Du kan også kreve erstatning for utlegg du har hatt.
Ettårsbefaring
Etter ett år skal det foretas en ny befaring av boligen. På ettårsbefaringen kan du ta opp med entreprenøren mangler som er dukket opp i tiden fra overtagelsen og frem til nå. Men pass på: Ikke vent til ettårsbefaringen med å si ifra om problemer som dukker opp underveis det først året!
- Det er lett å tenke at nei, den der sprekken i veggen vil jeg ikke plage entreprenøren med nå, den får vi ta på ettårsbefaringen. Men dersom du ikke sier ifra innen rimelig tid etter at du oppdager en mangel, kan det bli for sent! Det er ikke all verdens som kreves; send for eksempel en kort e-post der du viderebringer det du finner. Du trenger ikke å trekke inn en takstmann for hver lille ting, sier Opdahl.
Ved å reklamere med én gang du finner en feil følger du bustadoppføringslovas krav om at reklamasjon må skje innen rimelig tid etter at forbrukeren har oppdaget den. Venter du, kan du miste retten til å gjøre mangelen gjeldende. Et annet poeng med å si ifra med en gang, er å gjøre entreprenøren oppmerksom, og gi muligheten til å hindre følgeskader, poengterer advokaten.
- Jeg hadde nylig et tilfelle der huskjøperne syntes veggen på loftet bulte så merkelig på midten, men de ga ikke beskjed til entreprenøren som hadde bygget det. Plutselig falt hele taket sammen. Problemet var en konstruksjonsfeil. Hadde entreprenøren fått vite om veggen, hadde han antagelig kommet løpende med det samme for å rette opp feilen, sier Opdahl.
Fem års garantitid
Bustadoppføringslova gir deg som husbygger en garanti på fem år. Det høres kanskje lite ut, for de fleste ønsker vel at huset de bor i skal holde lenger enn fem år. Samtidig er det slik at de fleste mangler vil vise seg før det har gått fem år. Dersom dusjnisjen har holdt tett i fem år, er sjansen liten for at den helt plutselig begynner å lekke etter fem år og en dag. Tvert imot er den antageligvis bygget riktig og holder i minst fem år til.
Det er dessuten slik at dersom en feil oppdages etter at de fem årene er gått, og feilen skyldes grov uaktsomhet fra entreprenørens side, skal ikke du lide for det.
- Jeg hadde en sak for litt siden. Huseier kom hjem fra forretningsreise, og fant hagen sin nedi fjæresteinene etter et uvær. Det hadde gått fem og et halvt år siden huset var bygget. Entreprenør måtte ta ansvar for reparasjon av skadene, fordi det viste seg at forstøtningsmuren på tomta ikke var satt opp i henhold til forskriftene.
