Reklamasjon ved kjøp av bolig og foreldelsesfrist

Når du kjøper en ny bolig, så kan du oppdage feil du mener ikke skulle være der. Slike feil kalles "mangler". Når du oppdager en mangel, må du si ifra til selgeren. En melding fra kjøperen til selgeren om at noe er feil, kalles en reklamasjon.

Hva er en reklamasjon?

En reklamasjon er enkelt sagt en melding kjøperen gir til selger om noe som er galt med boligen – altså en melding om en mangel.

Det finnes mange mangler som kan føre til at du kanskje ønsker å reklamere på boligkjøpet. Eksempler på mangler for en reklamasjon kan være ...

Utett våtrom
Lekkasje fra taket
Feil på elektrisk anlegg
Utleiedel er ikke godkjent av kommunen
Skadedyr

Dette er bare typiske eksempler, men det kan godt hende du kommer over andre mangler.

Hjelp med reklamasjon

Vår juridiske rådgivningstjeneste gir deg som medlem i Huseierne veiledning i bolig- og eiendomsrelaterte spørsmål. Vi vet hvordan du gjør det.

Se våre rådgivningstjenester Bli medlem

Når må du reklamere?

Du må reklamere innen "rimelig tid". Det betyr egentlig så snart du oppdager mangelen, og senest innen to til tre måneder.

Reklamerer du senere enn dette, er det rett og slett for sent – og du har ikke lenger rett til å reklamere på eventuelle feil og mangler. Vårt råd er å reklamere så fort som mulig.

Det kan også tenkes at din reklamasjon ses på som for sen fordi du burde ha oppdaget mangelen tidligere. Ser du at det drypper vann fra taket må du reklamere – ikke sette ut en bøtte og håpe at det går over, for deretter å prøve å reklamere i ettertid om det ikke løste seg.

Husk at du som kjøper har en plikt til å undersøke boligen både før du kjøper den og etter at du har overtatt den. Synlige mangler må du derfor si ifra om raskt etter overtakelse.

Du kan reklamere innen fem år

Du kan reklamere over mangler du oppdager de første fem årene etter at du overtok boligen. Det betyr ikke at du kan vente med å si ifra til selgeren om mangler til det nesten er gått fem år. Du må reklamere innen «rimelig tid» fra du oppdaget mangelen, men du kan reklamere over feil du oppdager når det for eksempel er gått fire og et halvt år. Oppdager du feil senere enn fem år etter at du overtok er det for sent å holde selgeren ansvarlig.

Det finnes likevel unntak for tilfeller der selger har vært grovt uaktsom eller handler i strid med god tro. Da gjelder ingen femårsfrist.

Hvordan reklamerer du?

Du reklamerer ved å sende en skriftlig melding til selgeren. Det er alltid tilstrekkelig å kontakte selgeren, men hvis selgeren har boligselgerforsikring, har forsikringsselskapet kanskje en nettside der man kan sende inn reklamasjon elektronisk.

Skal du sende brev til selgeren, anbefaler vi at brev sendes rekommandert, slik at du har bevis på at reklamasjon er sendt.

Reklamasjonens innhold

Reklamasjonen burde alltid være skriftlig, og må inneholde:

Du må skrive at du mener det er et brudd på avtalen mellom deg og selger.
Du må skrive hva slags avtalebrudd det gjelder, altså presisere mangelen du oppdaget.
Du må skrive at du mener selger er ansvarlig for mangelen.
Du bør også skrive hva du krever fra selgeren, for eksempel et avslag i prisen.

Pass på at krav ikke blir foreldet

At et krav om å få tilbake penger fra selgeren på grunn av en mangel ved boligen er foreldet betyr at det er for sent kreve inn pengene.

Hvis selger skylder deg penger fordi du har oppdaget at det er et hull i taket som gir deg krav på et prisavslag, så mister du krevet hvis du venter for lenge med å for eksempel gå til sak mot selgeren. Dette gjelder selv om du har reklamert tidsnok.

Du kan altså ikke diskutere en mangel med selgeren i årevis i håp om at dere skal bli enige, uten fare for at ditt krav kan bli foreldet.

Litt enkelt sagt: Er det er mer enn to år siden du overtok boligen, har du aldri mer enn ett år på deg fra du oppdager en mangel til krav ditt er foreldet.

Nærmere forklart er kravet ditt er foreldet hvis det er gått lenger tid enn tre år siden overtakelse. Du får likevel en frist på ett år for skjulte mangler du oppdager etter at tre års fristen er ute. Oppdager du en taklekkasje etter fire år, så har du ett år på deg til å ta saken til retten hvis du ikke blir enig med selgeren.

Foreldelsesfristen avbrytes ikke av en reklamasjon eller av at dialogen med selgeren holdes i gang. Foreldelsesfristen avbrytes ved at selgeren innrømmer at hen er ansvarlig, eller kjøperen tar rettslige skritt mot selgeren.