Regulering av husleien

Husleieloven setter klare rammer for når og hvordan husleien kan endres. Leien kan bare justeres årlig etter konsumprisindeksen (KPI) eller hvert tredje år til gjengs leie. Andre prisøkninger er ikke tillatt.

En person står på en balkong med en kopp i hånden og ser ut over nabolaget — Foto: Shutterstock

Kort oppsummert

Husleien kan bare økes årlig etter konsumprisindeksen (KPI) eller hvert tredje år til gjengs leie.
Varsel må gis skriftlig innen riktig frist.
Økte kostnader til strøm, renter, avgifter eller felleskostnader gir ikke grunnlag for økning.
Du kan bare kreve betaling for strøm, vann eller brensel hvis det er avtalt og basert på faktisk forbruk.

Regulering etter konsumprisindeksen (KPI)

Etter husleieloven § 4-2 kan husleien endres i samsvar med endringen i konsumprisindeksen (KPI).

Forutsetningen er at det har gått minst ett år siden leieavtalen ble inngått, eller siden forrige gang leien ble regulert.

Varsel om endring skal gis minst én måned før leieøkningen iverksettes. Varsel kan også tas inn i selve leiekontrakten.

Du finner SSBs kalkulator for husleieregulering her.

Fakta

Eksempel

Har du inngått leieavtale i februar med oppstart 1. mars, kan leien indeksreguleres fra 1. mars året etter – basert på februarindeksen.

Siden februarindeksen først publiseres 10. mars, må leietaker varsles før 1. februar. Den nye leien gjelder fra 1. mars, men leietaker betaler det økte beløpet fra april (inkludert etterbetaling for mars).

Har du ikke regulert på flere år, kan du likevel ta utgangspunkt i indeksen fra forrige leiefastsettelse. Du mister altså ikke retten til regulering selv om du har hoppet over noen år.

Alternativ indeks (KPI uten energipriser)

Utleier kan velge å bruke KPI-JAE, altså konsumprisindeksen uten energipriser. Dette kan være aktuelt i perioder med ekstraordinært høye strømpriser, men det er frivillig for utleier å bruke denne – og leietaker kan ikke kreve det.

For å bruke KPI-JAE må tall hentes manuelt fra SSBs tabeller, siden det ikke finnes noen automatisk kalkulator for denne indeksen.

Når strøm er inkludert i leien

Mange lurer på om de kan øke husleien fordi strømprisene har steget.
Svaret er nei.

Selv om utgiftene til strøm har økt, kan husleien ikke justeres utover det som husleieloven åpner for – altså årlig KPI-regulering eller gjengs leie hvert tredje år.

Unntaket er når strøm, brensel, vann eller avløp betales etter faktisk målt forbruk, og dette er avtalt i kontrakten. Da kan kostnaden videreføres til leietaker i tråd med faktisk forbruk.

Hvis strømmen er inkludert i husleien, må du vente til kontrakten utløper før du eventuelt endrer ordningen.

Kontrakt

Leiekontrakt for bolig

Digital utleiekontrakt for bolig som gjør det enkelt, kjapt og trygt å leie ut.

Regulering til gjengs leie

Når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring enn indeksregulering, kan hver av partene kreve at leien justeres til gjengs leie, jf. husleieloven § 4-3. Hvis leieforholdet er tidsbegrenset til tre år, kan du ved en fornyelse regulere leien opp til markedsleie.

Forskjellen mellom gjengs leie og markedsleie er viktig:

Markedsleie gjelder ved ny utleie.
Gjengs leie gjelder i løpende leieforhold og betyr gjennomsnittsleie for lignende boliger på lignende vilkår.

Sammenligningsgrunnlaget er husrom med tilsvarende alder, størrelse, standard og beliggenhet, samt lignende avtalevilkår.

Endringen kan tidligst iverksettes seks måneder etter at skriftlig krav om tilpassing til gjengs leie ble sendt, og ikke før ett år etter forrige leieendring.

Kontrakt