Heving av leieavtale – dette må du vite som utleier

Hva er heving av leieavtale?

Hvis leietaker vesentlig misligholder pliktene sine etter leieavtalen, kan du som utleier i noen tilfeller heve leieavtalen. Heving betyr at leieforholdet avsluttes med umiddelbar virkning – når hevingserklæringen er kommet frem til leietaker, opphører leieforholdet.

Dersom leietaker ikke flytter frivillig etter at avtalen er hevet, må du gå via namsmyndighetene for å få gjennomført utkastelsen. 

Heving er en sterk reaksjon, og kan bare brukes i alvorlige tilfeller. 

Før du bestemmer deg for å heve, bør du vurdere: 

• Har du i stedet mulighet til å si opp leieavtalen på vanlig måte? 
• Har kontrakten en utkastelsesklausul som kan brukes ved manglende betaling? 

I mange tilfeller kan disse alternativene være enklere og raskere enn heving.

Les mer: Utkastelse av leietaker – dette er reglene

Når kan utleier heve leieavtalen?

Alle typer mislighold kan tenkes å gi hevingsgrunn, men felles for dem alle er at avtalebruddet er så alvorlig eller omfattende at det er rimelig at utleier får avslutte leieforholdet. Utleier må kunne sannsynliggjøre at det foreligger et vesentlig mislighold.

Vesentlig betalingsmislighold 

I de fleste leieavtaler finnes en utkastelsesklausul som er en enklere måte å avslutte et leieforhold på når leier ikke betaler. Har man ikke noen slik klausul må utleier vente med å heve leieavtalen tilnår leietaker vesentlig misligholder sin plikt til å betale husleie eller andre krav (for eksempel strøm eller depositum).

• Hvor mye som skal til, vurderes konkret.
• Som tommelfingerregel kreves mislighold tilsvarende minst tre til fire måneders husleie.
• Varsel om at utleier vil heve dersom betaling ikke skjer er ikke noe krav, men purring eller forutgående varsel kan styrke saken.

Les mer: Husleie og depositum

Brudd på vedlikeholdsplikt og uholdbar oppførsel

Hvis leietaker i stor grad forsømmer vedlikeholdsplikten sin, kan du som utleier heve avtalen – forutsatt at leietaker har fått en tydelig advarsel først.

Om misligholdet er alvorlig nok til å kalles vesentlig, kommer an på hva vedlikeholdsplikten gjelder. Det er forskjell på om vegger ikke blir malt, eller om elektriske installasjoner ikke blir reparert. Jo større skadepotensialet er, desto nærmere er du en gyldig heving.

Du kan også heve avtalen dersom leietaker, til tross for advarsel, fortsetter å opptre på en måte som skaper skade eller sjenerer deg eller naboer. For eksempel gjentatte brudd på husordensreglene. Hvis leietaker stadig holder høylytte fester til langt på natt, kan det gi hevingsrett dersom det er alvorlig nok – og leietaker ikke har skjerpet seg etter advarsel.

Ulovlig fremleie

Hvis leietaker helt eller delvis leier ut boligen uten å ha lov til det, kan du som utleier heve avtalen. Dette gjelder dersom leietaker ikke retter opp forholdet etter å ha fått en skriftlig advarsel.

Ulovlig bruk av husrommet

Dersom leietaker bruker boligen på en annen måte enn avtalt, for eksempel til næringsvirksomhet, kan du som utleier heve leieavtalen. Det forutsetter at leietaker ikke retter opp forholdet etter å ha fått en skriftlig advarsel.

Leietakers forhold gjør heving nødvendig

I de mest alvorlige tilfellene kan du som utleier heve leieavtalen uten å gi advarsel først. Det gjelder for eksempel hvis leietaker truer eller utøver vold, eller påfører boligen grov skade som brannstiftelse.

Flere mislighold kan vurderes samlet

Dersom leietaker gjør seg skyldig i flere typer mislighold, vurderes forholdene samlet. Selv om ett enkelt brudd – for eksempel manglende husleie – ikke alene er nok til å kunne kalles vesentlig, kan summen av flere brudd være nok. Det gjelder for eksempel  hvis leietaker både unnlater å oppfylle vedlikeholdsplikten og gjentatte ganger bryter husordensreglene.

Advarsel før heving

Når hevingsretten er avhengig av at leietaker har fått en advarsel, skal advarselen være skriftlig. Den trenger ikke si rett ut at avtalen vil bli hevet hvis misligholdet fortsetter, men den må gjøre det klart at videre brudd ikke vil bli godtatt.

Utforming av hevingserklæring

En hevingserklæring skal alltid være skriftlig, og den må forklare hvorfor avtalen heves.

Du kan pålegge leietaker å flytte umiddelbart. Ønsker du å gi litt tid, kan du likevel skrive at avtalen avsluttes med øyeblikkelig virkning, men samtidig gi en frist – for eksempel to uker – til å flytte ut.