Regler ved boligsalg: Ditt ansvar når du selger bolig

Selgers ansvar når boligen selges

Ansvaret vi peker på under er selgers eget ansvar.

Det betyr at det ikke forsvinner selv om du bruker en eiendomsmegler til salget og/eller at en takstmann lager en tilstandsrapport.

Men: eiendomsmegleren og takstmannen vil kunne hjelpe deg som selger til å få frem de riktige opplysningene. Dermed vil bruk av disse medhjelperne oftest gjøre at du oppfyller lovens krav.

Boligen kan ikke selges som den er

En viktig regel er at selger ikke kan ta generelle forbehold om boligens tilstand - som for eksempel at "boligen selges som den er". Frem til 2022 ble nesten alle boliger "solgt som den er".

Det betyr at selgeren nå har all mulig insentiv til å dokumentere den faktiske tilstanden ved sin bolig. Ved å få frem all informasjon, vil man gi kjøperen mindre å klage på.

Boligen skal være "som avtalt" – og du må gi informasjon

Boliger som selges følge skal følge avtalen, er hovedregelen i loven. (avhendingsloven § 3-1). Det vil si at boligen skal være slik de er beskrevet. 

For deg som selger er det derfor viktig at boligen er best mulig beskrevet i tilstandsrapport og egenerklæring. 

Du må ikke bruke tilstandsrapport ved salg, men det er noe vi anbefaler sterkt. Hvis du ikke bruker tilstandsrapport, vil kjøperen stå sterkere. Har du brukt tilstandsrapport som er i tråd med den nye forskriften blir kjøperen regnet for å ha lest rapporten. 

Les også: Sjekkliste på visning – dette må du se etter

Slik kan du som selger dokumentere alt

Du gir informasjon som selger på tre steder:

• I eiendomsmeglerens salgsoppgave, der du bidrar med opplysninger.
• I tilstandsrapporten til bygningssakkyndig, der du bidrar med opplysninger.
• I egenerklæringsskjemaet du fyller ut.

Dette må du informere om

I loven kreves det at en selger av en bolig må gi opplysninger om «omstendigheter ved eiendommen» som du som selger kjenner til, eller måtte kjenne til. Og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.

Det betyr at du må informere om alle feil og mangler du vet om ved boligen. Dette gjelder særlig større skader og/eller problemer som kan gi store kostnader. Et typisk eksempel er vannskader, for eksempel fuktskader på bad eller vannlekkasjer i taket.

Loven krever at opplysningene skal kunne virke inn på avtalen. Det betyr at du slipper å gi opplysninger om småting og småfeil. Men det er ofte vanskelig å avgjøre hvor små feil man bør si fra om. Følg instruksjonene i egenerklæringsskjemaet!

Loven har regler om manglende opplysninger i lovens paragraf 3-7.

Fordelen for deg som selger ved å oppgi disse opplysningene er at selgeren ikke kan kreve erstatning for mangler som kjøperen kjente til. Har du fortalt det, og det står i salgsoppgaven, slipper du altså ansvar.

Nye, grundigere tilstandsrapporter

En av kjernene i de nye boligsalgsreglene er nye tilstandsrapporter. Det er laget en egen forskrift om hva som skal være med i en tilstandsrapport for at den skal være "godkjent" etter loven. Når den er "godkjent" regnes altså kjøpere for å kjenne innholdet.

I forskriften er det krav om at det skrives tydelig, slik at forbrukere skal skjønne dette. En regel Huseierne kjempet inn i forskriften.

Videre skal man lett kunne se hva som er feil og problemer, det skal vises med tekst og farger – og gjerne bilder. I tillegg skal man som kjøper også få et anslag på reparasjonskostnad, slik at man har et bedre beslutningsgrunnlag i budrunden.

Ikke gi uriktige opplysninger

Opplysningene du gir må selvsagt være riktige. Det er ikke lurt å pynte på sannheten, eller «glemme» viktige opplysninger.

Loven har en regel om uriktige opplysninger i paragraf 3-8.

Bruk egenerklæringsskjema

En god huskeliste er egenerklæringsskjemaet som du fyller ut som selger. Dette skjemaet omhandler de viktigste feilkildene i boligen.

Men pass på at du får med alle viktige opplysninger. Hvis det ikke står spesifikt omtalt i skjemaet, bør du skrive et ekstra tillegg – og si fra til eiendomsmegleren.

Takstorganisasjonen Norges Takseringsforbund har utarbeidet et egenerklæringsskjema som kan brukes.

Tegner du boligselgerforsikring, vil forsikringsselskapet ha sitt eget egenerklæringsskjema som må brukes. Innholdet i disse skjemaene er ganske like.

Det er faktisk ikke forbudt å gi opplysningene muntlig. Men du får et bevisproblem. Derfor anbefaler vi alltid at opplysningene gis skriftlig!

Les også: Når er det en mangel eller feil med boligen?

Skal du ha boligselgerforsikring? 

Selv om du har fortalt alt du vet, og takstmann har laget en god tilstandsrapport, kan det være at det er feil som ikke er beskrevet. 

Da skal boligen i tillegg til dokumentasjonen vurderes ut fra "type, alder, og synlige tilstand" som det står i loven. Slik at det ikke nødvendigvis er  en mangel ved boligen, hvis man finner en feil du kunne regnet med å finne i en bolig av denne typen, alder og tilstand.

Dette betyr at i tillegg til dokumentasjonen må en kjøper se an boligen ut fra alder og tilstand. Og i korte trekk vil man måtte forvente å finne flere feil i en bolig som er gammel og slitt enn i en bolig som er nesten ny.

Likevel kan det være at kjøper får godkjent at du er ansvarlig for feil ved boligen. Og hvis det skjer, er dette ansvaret uten skyld. Den eneste måten du kan beskytte deg mot et slikt ansvar er ved forsikring.

Dette kan du som selger gjøre gjennom boligselgerforsikring, også kalt eierskifteforsikring.

Kjøpers ansvar: les dokumentasjonen

Til nå har vi sett på det som angår selgeren. Men det blir også strengere regler for kjøperen å forholde seg til.

Kjøperen blir nemlig regnet for å kjenne innholdet i tilstandsrapporten som selgeren har gitt. Under forutsetning av at selgeren har fått laget en tilstandsrapport etter de nye reglene, og det anbefaler vi sterkt.

Dermed er det klare rådet til alle boligkjøpere: Les alt! Nøye!

Vårt gamle råd i Huseierne er at man skal lese alle de "kjedelige" papirene mest. Det er som vi så over:

• Tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig (takstmann)
• Eiendomsmeglerens beskrivelse
• Selgerens egenerklæring

Se flere råd til boligkjøpere her

Flere spørsmål og råd om boligsalg