Sjekkliste på visning: Dette må du se etter i både hus og leilighet

Før du går på visning

Les salgsoppgaven nøye

Start hjemme! Last ned salgsoppgaven og les disse dokumentene:

• Eiendomsmeglerens beskrivelse: Gir oversikt over boligen, felleskostnader, og eventuelle planer i området.

• Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig: En teknisk gjennomgang av boligen, med vurderinger i tilstandsgrader (TG).

• Egenerklæring fra selger: Selgers egen beskrivelse av arbeider, feil og egeninnsats.

Husk: Etter avhendingsloven fra 2022 kan selger ikke lenger bruke generelle “som den er”-forbehold. Selger må opplyse om feil de vet eller burde vite om.

Forstå tilstandsgrader (TG)

Disse brukes i alle tilstandsrapporter og sier noe om tilstanden på bygg og tekniske installasjoner:

Grad	Betydning	Farge	Hva det betyr
TG0	Ingen avvik	-	Ingen synlige feil
TG1	Mindre eller moderate avvik	Grønn	Normal slitasje
TG2	Vesentlige avvik	Gul	Vedlikehold bør planlegges
TG3	Store eller alvorlige avvik	Rød	Store tiltak kreves (kanskje med en gang)

Er noe satt til TG3, bør du alltid spørre om årsak og få skriftlig dokumentasjon.

Sett deg inn i økonomien (særlig for leilighet)

For borettslag og sameier bør du se på:

• Vedlikeholdsplan – sier mye om økonomi og styring.

• Lånegjeld og felleskostnader – se på utviklingen de siste årene.

• Planlagte prosjekter – større oppgraderinger kan bety økte kostnader.

Et styre som har kontroll og åpenhet om vedlikehold, er et godt tegn.

Les også: Ordliste for budrunden

Under selve visningen – det viktigste for alle boliger

1. Bruk sansene dine

Se, lukt og kjenn etter tegn på fukt, mugg eller dårlig ventilasjon. Spør alltid om når badet og dreneringen sist ble oppgradert.

2. Sjekk ventilasjonen

Tett luft, dugg på vinduer og vond lukt fra kjøkken eller bad tyder på dårlig luftutskiftning. Både kjøkkenvifte og baderomsvifte skal fungere godt.

3. Sjekk elektrisk anlegg

• Hvor gammelt er anlegget?
• Er det utført noen endringer eller nye installasjoner?
• Finnes Samsvarserklæring for utførte arbeider?
• Er det noe synlig "løse" ledninger eller skader på brytere og kontakter?
• Når var siste kontroll? Er pålegg fulgt?
• Går sikringene ofte? (varme sikringer tyder på kapasitetsproblemer)
• Er inntaksledningene/stigeledningene skiftet?

Et gammelt anlegg bør oppgraderes, og prisen kan ligge fra 50 000 kroner og oppover.

4. Ikke la deg blende av overflater

Et nytt kjøkken kan skjule gamle rør og fuktskader. Se under vasken, trekk ut hvitevarer, og sjekk etter buler eller misfarging.

5. Spør – og få svar skriftlig

Du har undersøkelsesplikt, men også rett til dokumentasjon. Still spørsmål om alt du lurer på og be om svar skriftlig.

Sjekklisten for hus

Et hus byr på mer ansvar og flere skjulte kostnader. Her er punktene du bør prioritere:

Bad

• Finnes kvitteringer eller garantier?
• Har fagfolk gjort arbeidene?
• Er rommet bygget etter Våtromsnormen? (må foreligge dokumentasjon)
• Renner vannet til sluket i dusjen? (bør testes)
• Er det tegn til synlig membran i sluk?
• Er det klemring til sluket?
• Gammelt støpejernssluk og nytt bad er en dårlig løsning som vil gi skade før eller senere.
• Er det sprekker i fliser?
• Er det sprekker i flisfuger?
• Er det/har det vært lekkasje til/fra naboene?
• Er ventilasjonen bra nok? Innestengt luft tyder på det motsatte.
• Hva må gjøres med badet for å oppnå ønsket standard?
• Holder det med å sette inn dusjkabinett og male?
• Eller må man anta at hele badet må fornyes?

Et nytt bad koster nå ofte 200 000–300 000 kroner.

Kjøkken

• Sjekk for lekkasjer inne i kjøkkenbenken (bunn), og på gulvet foran kjøkkenbenken.
• Alder og slitasje på innredningen.
• Åpne kranen og sjekk vanntrykket. Dårlig trykk kan tyde på fortettede rør i gamle hus.

Husk at et splitter nytt kjøkken fort kan koste 100 000 kroner og oppover.

Kjeller og drenering

• Er det noen typisk "kjellerlukt"?
• Er det lufteventiler? Gamle hus har sjelden lufteventiler, og manglende ventilering kan føre til fuktproblemer og mugg.
• Sjekk vegger og gulv for hvitt pulver (saltutslag) og malingsflass. Dette tyder på fuktproblemer.
• Er ventileringen god nok?
• Spør selgeren om det er eller har vært fuktproblemer i kjelleren, og om han vet hva det skyldes.
• Har det vært problemer med sopp eller skadedyr?
• Er veggene kledd? Dvs. er det panel eller plater (spon, gips el) på vegger?
• Er veggene i så fall isolert?
• Er det tregulv? Dvs. er gulvene oppforet?
• Når er disse arbeidene utført og av hvem?

Tak og takrenner

• Hvor gammelt er taket?
• Sjekk taket for ødelagte taksten.
• Alle områder der takflatene perforeres bør kontrolleres spesielt (piper, luftekanaler).
• Er det lekkasjer? Har det vært lekkasjer?
• Misfarging i treverk, plater ol. på loftet.
• Se om takrennen er hel og pen, og om nedløpsvannet ledes bort fra huset.
• Om vinteren; er det istapper ved takrenne/gesims/raft? Bulkete takrenne eller istapper fra takrennen indikerer fuktproblemer på loft.

Loft

• Se etter tegn på lekkasjer langs vegger og tak.
• Sjekk pipeløpet for fuktutslag samt feieluke.
• Spør alltid om eldre septiktanker er utkoblet, og be om informasjon om hvordan dette ble gjort.
• Ble avløpsledningene skiftet? Ble det trukket plastrør i eksisterende betongrør?

Vegger utvendig

• Spør om det er isolasjon i veggene.
• Spør om hvor mange kilowattimer strøm som brukes i året.
• Er det tegn på råteskader i bordkledningen? Stikk en spiss gjenstand inn i veggen for å sjekke.

Grunnmur

• Se etter setningsskader og sprekker i muren.
• Spør om det har vært problemer med at dører og vinduer er trege å åpne.
• Heller terrenget mot huset?
• Fungerer dreneringen tilfredsstillende?

Vinduer og dører

• Sjekk for fuktskader og trekk rundt vinduskarmer og dørkarmer.
• Er vinduene punkterte? (luft mellom isolérlagene)
• Alder på vinduene (stemplet i karmen mellom glassflatene)

Husk at nye vinduer fort kan koste 6000 kroner pr. stk.

Oljetanker

• Det er forbudt å bruke fossil olje til oppvarming, men gamle tanker kan fortsatt ligge i bakken.

• Sjekk om tanken er sanert og dokumentert fjernet.

Sjekklisten for leilighet

Her er det ofte mindre vedlikehold, men desto viktigere å vurdere felleskostnader og naboforhold.

Før visningen

1. Sjekk økonomien i sameiet/borettslaget. Dårlig økonomi kan bety høyere felleskostnader.

2. Ring styreleder hvis du er seriøst interessert. Spør om vedlikehold, utleie, Airbnb-bruk og trivsel i sameiet.

Under visningen

3. Se på uteområdet. Ustelte fellesområder kan tyde på svakt styre og lavt engasjement.

4. Sjekk bad og våtrom nøye. Bruk syn, lukt og hender. Fukt, misfarging og mugg er varsellamper.

5. Ventilasjon. Dårlig luft eller varme rom tyder på svikt i ventilasjonssystemet.

6. Kjøkken. Se etter lekkasjer under vasken og rundt oppvaskmaskin.

7. Skadedyr. Spør om forekomster av skjeggkre, sølvkre, veggedyr eller andre skadedyr i bygget.

Juridiske og praktiske forhold

• Spør om godkjenninger og ferdigattester for oppgraderinger.

• Har boligen utleiedel, må den være godkjent for varig opphold.

• Be om å se byggetegninger og eventuelle tinglyste rettigheter (vei, parkering, brygge osv.).

• Husk at du som kjøper har undersøkelsesplikt – men selger har også opplysningsplikt.

Et siste tips

Ikke stress gjennom visningen. Bruk tid, still spørsmål, og stol på magefølelsen – men la dokumentasjonen avgjøre. En sjekkliste i hånden gjør deg tryggere, smartere og bedre rustet til å finne et hjem du faktisk vil trives i.

Se også våre råd til deg som skal kjøpe bolig