Reklamasjon ved kjøp av bolig og foreldelsesfrist

Hva er en reklamasjon?

En reklamasjon er en melding til selger om forhold ved eiendommen du vil gjøre krav gjeldene på grunnlag av.

Hvis du har kjøpt, taper du retten til å gjøre avtalebruddet gjeldende dersom du ikke innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, gir selger melding om at avtalebruddet blir gjort gjeldende og hva slags avtalebrudd det er. 

Kort sagt: Dersom du reklamerer for sent, går kravet ditt tapt.

En reklamasjon kan gjøres skriftlig eller muntlig, men vi anbefaler at du sender en skriftlig reklamasjon til selger. 

Reklamasjonsfristens utgangspunkt

Kjøper har en undersøkelsesplikt både før og etter kjøp av bolig, så synlige mangler bør man reklamere over snarest.

Når det gjelder skjulte mangler, kan det være vanskelig å oppdage. Men reklamasjonsfristen begynner å løpe fra det tidspunktet kjøper burde ha oppdaget den skjulte mangelen.

Kjøper anses for å ha oppdaget mangelen når hen har kunnskap om faktiske forhold som gir kjøper en oppfordring til å påberope mislighold.

Det vil si at kjøper har kunnskap om faktiske forhold som gjør det temmelig klart for kjøperen at tingen ikke er i samsvar med de krav til tingen som følger av avtalen, utfylt med avhendingslovens krav til tingens tilstand.

Les også: Når foreligger det en mangel på boligen du har kjøpt?

Reklamasjonsfristens lengde

Dersom det går mer enn to-tre måneder fra kjøper oppdaget mangelen til kjøper reklamerer over mangelen, er som regel et krav på selger tapt.

I tillegg løper en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år. Går det mer enn fem år etter overtagelse, kan man ikke lenger rette mangelskrav mot selger.

Når det har gått mer enn 5 år etter overtakelse, er det ikke mulig å rette krav mot selger – med mindre selger har opptrådt uaktsomt eller handlet i strid med redelighet og god tro.

Reklamasjonens innhold

Fire vilkår må være oppfylt for at kjøpers melding til selger skal virke fristavbrytende:

1. Meldingen må få frem at det foreligger et avtalebrudd
2. Meldingen må få frem hva slags avtalebrudd det gjelder (forsinkelse eller mangel)
3. Meldingen må spesifisere hva slags forsinkelse eller mangel det er snakk om
4. Meldingen må få frem at kjøper vil påberope seg avtalebruddet

Hva er foreldelse og foreldelsesfrist? 

Det er ikke nok at kjøper reklamerer tidsnok. I tillegg må kjøper passe på å avbryte foreldelsesfristen. 

Foreldelsesfristen løper parallelt med reklamasjonsfristene. Reklamasjonsfristene regulerer hvor lenge selger kan holdes ansvarlig for mangler ved boligen, mens foreldelsesfristen bestemmer hvor lang tid du har på deg til å fremme et krav mot selger.  

Foreldelse innebærer et selvstendig grunnlag for et krav kan bortfalle på grunn av tiden som har gått siden det oppsto. Reglene om dette finner man i foreldelsesloven. Dersom kravet blir foreldet, mister du muligheten til å gjøre mangelskrav gjeldende mot selger.

Se: Foreldelsesloven

Foreldelsesfristens lengde og utgangspunkt 

Foreldelsesfristen er 3 år og løper fra kjøper overtok eiendommen, jf. foreldelsesloven §2.  

Se: Foreldelsesloven §2 

Hvordan avbrytes foreldelse? 

En reklamasjon er ikke nok for å avbryte foreldelsesfristen. 

Foreldelsesfristen avbrytes dersom selger erkjenner ansvar for mangelen som er avdekket. Hvis ikke, må foreldelsesfristen avbrytes ved rettslige skritt, for eksempel ved at det sendes en forliksklage til forliksrådet eller tas ut søksmål mot selger.  

Selger kan også akseptere at foreldelsesfristen utsettes.  

Tilleggsfrist etter foreldelsesloven 

Selv om foreldelsesfristen er 3 år, kan det tenkes at kjøper får en lengre frist. Dersom det dreier seg om en skjult mangel, kan det løpe en tilleggsfrist på ett år fra kjøper fikk eller burde fått nødvendig kunnskap om kravet, jf. foreldelsesloven § 10.  

Se: Foreldelsesloven § 10

Denne fristen kommer i tillegg til den alminnelige foreldelsesfrist, slik at man aldri kan oppnå lengre foreldelsesfrist enn 13 år.