Overtakelse, befaring og reklamasjon ved kjøp av ny bolig

Overtakelse kan skje på to måter:

• Overtakelsesforretning
• Forbrukeren flytter inn i boligen og arbeidene er fullført

Overtakelse har også skjedd dersom forbrukeren flytter inn i boligen og arbeidene er fullført.

Har oppfyllelsestidspunktet kommet kan kjøperen i utgangspunktet ikke nekte å overta ytelsen. Forbrukeren kan imidlertid nekte å overta dersom det foreligger mangel som gir rimelig grunn til nektelsen.

Dette vil kunne være tilfelle dersom det foreligger omfattende mangler som gjør at boligen ikke er beboelig (for eksempel at det elektriske anlegget ikke fungerer eller at vannet ikke er koblet til) eller at retting av manglene vil medføre at man må flytte ut senere.

Det fører oss over i neste punkt, nemlig ferdigbefaring.

Ferdigbefaring – dette bør du passe på

På ferdigbefaring får du anledning til å sjekke om alt i boligen er som avtalt. Unnlater du å påpeke at noe er feil, er det ikke sikkert du får reklamert senere – og da må du selv betale det det koster å utbedre skadene.

Et godt råd er å stille forberedt. Ta gjerne med deg metermål, penn og papir – og notér ting du ikke er fornøyd med. Ta også bilder!

Det er mange ting man skal ta stilling til, enten du har kjøpt hus eller leilighet, og det er ikke sikkert du har tilstrekkelig kompetanse selv. Da anbefaler vi at du tar med deg en bygningssakkyndig eller en takstmann.

Vann

Start med badet, og sjekk disse tingene:

• Kontroller at det er riktig fall i dusjen. Det kan du gjøre med en klinkekule, eller skru på vannet og se hvor det renner.
• Kontroller at det er klemring i sluket, at det finnes stoppekran og se over vannfordelingsskapet. Det er nesten som et sikringsskap for vann.
• Sjekk om toalettet har riktig høyde. Ifølge standarden skal høyden være mellom 42 og 46 cm.
• Bank på flisene for å høre om det kan være såkalt bom, selv om dette ikke nødvendigvis er en teknisk feil.
• Waterguard er i dag påbudt.

Overflater

Sjekk deretter alle overflater, og se etter hakk og merker. Sett en blå tapebit der du finner noe som må utbedres. Utbygger eller utbyggers representant bruker gjerne et overtagelsesverktøy på nettbrett hvor de enkelte funnene beskrives.

• Se ekstra godt rundt vinduer og dører. Hvis gipsplatene er montert feil, kan det lett sprekke opp ved hjørnene når man åpner og lukker vinduene.
• Sjekk også vindusglassene – også i dem kan det være riper.

Gulv og vegger

• Kontroller at gulvene er i vater og at veggene er i lodd. Det bør heller ikke være kuler eller svanker verken på gulv- eller veggflater.
• Oppdager du knirk i gulvet, er det viktig at dette skrives ned i protokollen selv om dette kan gå seg til.
• Se etter gliper og sprekker langs listene.
• Alle dører og vinduer må funksjonstestes; de skal kunne åpnes og lukkes på en god måte uten at de subber. Husk også skapdører.
• Skap skal være festet til veggen.

Elektrisitet

• Kontroller at antall stikkontakter og plassering stemmer med det som er avtalt. Komfyrvakt er nå påbudt, og smukker eller endeplugger skal være montert på rør-i-rør-systemet.
• Det kan være lurt å teste at brann- og røykvarslere fungerer, og kontrollér at slukkeutstyr er montert.
• Ventilasjon både på bad og kjøkken skal virke tilfredsstillende. Det kan du kontrollere med et lite papir. Det skal suge seg fast til ventilen. Fungerer ikke dette, er det svært viktig å melde fra.
• Det er også viktig å sjekke at varmekildene fungerer, enten det er radiatorer, gulvvarme eller panelovner.

Balkong eller terrasse

I et sameie er det styrets oppgave å sjekke fellesområder som inngangsparti, trapper, boder og uteområder, men har du balkong eller terrasse bør du sjekke dette:

• Kontroller at høyden på rekkverket er forskriftsmessig. Avhengig av hvilken etasje du bor i skal høyden være mellom 1,0 og 1,2 meter.
• Kontroller også sluk og slukrister, og at det er god tilkomst slik at slukene lett kan renses og vedlikeholdes.
• Er det en ny enebolig du skal overta, må du også se om pipebeslag, takrenner og nedløp er fagmessig utført.
• I trapper er det krav til to håndløpere – en på hver side.

Protokoll

Når befaringen er over, bør det utarbeides en protokoll som både utbygger og du som kjøper undertegner.

Bli enige om hva som skal utbedres, og skriv det ned. Det er sjelden utbygger direkte underslår feil og mangler, men det kan være utfordrende å få entreprenøren til å følge opp.

Det er vanlige å avtale at utbygger har ca. 14 dager på å rette tingene dere har funnet på befaringen.

Vær oppmerksom på at det kan være forbehold. Oppsprekking og riss trenger ikke nødvendigvis være en mangel. Du som kjøper må kanskje tåle noe. Mange konflikter skyldes manglende forventningsavklaring. Det du har krav på, er at det som er gjort er i samsvar med det som er avtalt, og at dette er fagmessig utført.

Hvis feil ikke blir rettet innen rimelig tid (hva som er rimelig tid må vurderes i hvert enkelt tilfelle), burde du ringe først, og følge opp med en e-post. Da har du også dokumentert henvendelsen skriftlig.

Du kan holde penger tilbake

Hvis mangelen ikke blir utbedret, kan du holde tilbake penger. Du kan ikke holde tilbake hele beløpet, men det det koster å utbedre mangelen – for eksempel 10 000 kroner for å reparere en dør.

Før du overtar en bolig skal kjøpesummen som regel innbetales til meglers klientkonto. Du kan da instruere megler om å holde tilbake deler av beløpet. Vær imidlertid oppmerksom på at pengene er låst til konflikten er løst eller du har fått en rettskraftig dom.

Hvis du holder penger tilbake urettmessig, har entreprenøren krav på forsinkelsesrente, men den økonomiske risikoen er liten hvis det dreier seg om 10 000 kroner.

En eventuell konflikt kan løses i Boligtvistnemnda hvis utbygger er medlem av Boligprodusentene.Det kan være lang saksbehandlingstid. Legg derfor ressurser i å skrive en god klage. Søk gjerne hjelp hos advokat.

Ettårsbefaring

Ved oppføring og kjøp av ny bolig er det vanlig å gjennomføre en ettårsbefaring. Befaringen skal holdes ett år etter overtakelse av boligen.

• Befaringen er viktig for å avdekke eventuelle feil eller mangler som har dukket opp etter overtakelsen.
• Av bevishensyn må du gi skriftlig beskjed med en gang du oppdager feil og mangler. Da sikrer du at du reklamerer i rimelig tid. Ikke vent til ettårsbefaringen.

Før befaringen

Ved overtagelse begynner reklamasjonsfristen å løpe. Uavhengig av befaringen, må du altså selv passe på at du reklamerer i tide.

• Man skal reklamere til entreprenør innen rimelig tid etter at man har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.
• Det finnes ingen absolutt grense for "rimelig tid", men tommelfingerregelen er 2 måneder.
• Den skriftlige henvendelsen kan sendes på sms eller e-post. Da har du ditt på det rene hvis tiden går uten at feilen eller mangelen blir rettet opp.
• Ved for sen reklamasjon kan kravet gå tapt, selv om kravet ditt i seg selv er reelt.

Hva er "feil og mangler" og hva er ikke det? Les mer her

Det er selvfølgelig mulighet for å avtale at alle mangler skal meldes ved ettårsbefaringen, men da må du ha en skriftlig avtale på dette. Dersom det ikke foreligger noe skriftlig på denne avtalen, kan du få problemer med reklamasjonen.

På selve befaringen

Forbered deg godt:

• Ta gjerne med en fagmann, en takstmann eller annen fagkyndig objektiv part.
• Ha en liste over de tingene du vil ta opp. Den bør inneholde det du allerede har meldt ifra om, nye ting du har oppdaget og spørsmål rundt frist for utbedring osv.
• Dere skal sammen gå over boligen rom for rom. Ta gjerne bilder, og sørg for at protokoll blir ført.
• Du kan fremme alle punktene som en samlet reklamasjon. Du har hele veien gitt beskjed etter hvert som du har oppdaget feilene, og har derfor gjort alt riktig.

Reklamasjon etter ettårsbefaringen

Dersom det dukker opp nye feil og mangler etter en ettårsbefaring har du også krav på at disse rettes opp.

• Alt som ikke er tatt inn i protokollen på ettårsbefaringen, skal det reklameres på innen rimelig tid, altså innen 2 måneder etter at feilen er oppdaget.
• Absolutt reklamasjonsfrist på ny bolig er 5 år fra overtagelse. Dette gjelder ikke hvis entreprenør har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro.

Dokumentasjon er veldig viktig

• Husk å sjekke at boligpermen din inneholder all den dokumentasjonen den skal.
• Ved salg har du bevisbyrden for at boligen er oppført i henhold til gjeldende krav.
• Den skal inneholde samsvarserklæringer og FDV-dokument (Forvaltning-Drift og Vedlikehold). Du bør ha dokumentasjon på bad, vann og avløp, varmeanlegg, elektrisk anlegg, ventilasjonsanlegg og lignende i orden.
• Husk at kravene til dokumentasjon på arbeid ved boliger blir stadig strengere, og at du har ansvar for å ha papirene i orden. Mangler det dokumentasjon fra entreprenør eller håndverkere må du etterspørre dem raskt.
• Selger du boligen på et senere tidspunkt er det for sent om du oppdager at du ikke har all dokumentasjon. Reklamasjonsfristen har gått ut, og entreprenøren kan ha gått konkurs eller lignende.
• Du som selger har ansvar for at riktig informasjon gis videre.
• En dårlig dokumentert bolig gir trekk i takstrapporter, noe som vil bety mye for boligverdien og salgsprisen.