Tekniske krav til utleiedel i egen bolig

Må være godkjent for varig opphold

Planlegger du å leie ut et rom i din egen bolig? Da bør du være sikker på at rommet er godkjent for varig opphold. Typiske rom som er godkjent for varig opphold er stue, kjøkken og soverom.

Dersom rommet du planlegger å leie ut allerede oppfyller kravene som stilles for varig opphold, behøver du ikke å søke myndighetene for å leie ut dette.

Søk kommunen om bruksendring

Planlegger du imidlertid å bygge om kjelleren, loftet eller andre deler av boligen som hittil ikke har vært godkjent for varig opphold for utleie, må du søke kommunen om bruksendring.

Dette gjelder også dersom du ikke planlegger å leie ut, men planlegger å bruke rommene selv som oppholdsrom.

Slik oppfyller du tekniske krav 

For at kommunen skal godkjenne rommet for bruk til varlig opphold, må du oppfylle de tekniske kravene som stilles til slike rom.

Byggteknisk forskrift (TEK17) inneholder en rekke bestemmelser og krav for at et rom skal være godkjent for varig opphold.

Disse kravene går på både helse, sikkerhet, estetikk og brukervennlighet.

Noen av de viktigste kravene

Beliggenhet

Rommet må ligge inntil eksisterende oppholdsrom.

Takhøyde

• Ved bruksendring der et rom går fra å være tilleggsdel til del av hoveddel i eksisterende boenhet må takhøyden være på minimum 2,20 meter.
• Ble oppføring av boligen omsøkt før 1. juli 2011 er kravet minimum 2,00 meter. Dette følger av TEK17 § 12-7 (3).

Les § 12-7. Krav til utforming av rom og annet oppholdsareal i Byggteknisk forskrift (TEK17) på dibk.no

Rømningsveier

Alle rom som skal brukes til varlig opphold må ha rømningsveier i tilfelle brann.

Vindu

Det er ikke et krav at at et hvert soverom skal ha vindu som rømningsvei. Iht. dagens regelverk skal det fra en branncelle minst være én utgang til sikkert sted, eller utganger til to uavhengige rømningsveier, eller én utgang til rømningsvei som har to alternative rømningsretninger som fører videre til uavhengige rømningsveier eller sikre steder.

Vindu kan brukes som alternativ rømningsvei dersom

• det er mindre enn fem meter fra bakken
• vinduet er minst 0,5 meter bredt og 0,6 meter høyt
• Bredde og høyde skal utgjøre minst 1,5 meter til sammen.
• I tillegg kan ikke rømningsvinduet være mer enn 1 meter over gulvet, med mindre du har en fastmontert benk eller lignende under vinduet.

Lysgrav og takvindu

Har man lysgrav på utsiden må lysgraven være utformet slik at den ikke gjør det vanskelig å rømme gjennom kjellervinduet. Lysgraven kan derfor ikke være mer enn 1,0 m dyp, dersom det ikke er gjort spesielle tiltak for å lette rømningen.

Alternativ rømningsvei bør ikke være takvindu. For hver etasje skal det finnes ett rømningsvindu i annethvert rom.

Vindu som er rømningsvei bør være sidehengslet, men dette er ikke noe krav. Avgjørende er at det går an å klatre ut av det.

Du kan se eksempler med tegninger på Direktoratet for byggkvalitet sine nettsider. Her finner du veiledningen til teknisk forskrift (TEK 17), som inneholder de relevante bestemmelsene:

Les krav til utforming av rom og annet oppholdsareal i Byggteknisk forskrift (TEK17) på dibk.no

Lys og ventilasjon

For boliger som ble omsøkt oppført før 1. juli 2011 vil vindu som tilfredsstiller krav til rømningsvei anses som tilstrekkelig dagslys. I tillegg vil lufting med vindu/lufteventiler anses som tilstrekkelig ventilasjon.

Hvis kravene ikke er oppfylt og bruken ikke godkjent kan kommunen nekte deg å bruke rommet som oppholdsrom, eller du kan i verste fall få bøter.

Opprette en egen boenhet

Ønsker du å opprette en egen boenhet i boligen utløses enda flere tekniske krav.

Dette må du søke om 

Vil du etablere egen boenhet er dette søknadspliktig, og du må oppfylle kravene i byggesaksforskriften (SAK10) § 2-2.

Her fremgår det at søknadsplikt for oppdeling i boenhet i eksisterende bolig oppstår når enhetene:

• har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett,
• har egen inngang og
• er fysisk adskilt fra øvrige enheter

Dette må gjøres av ansvarlig foretak

• Prosjektering
• Søknad
• Utførelse og kontroll i forbindelse med opprettelse av ny boenhet 

Krav til ny boenhet

Når man etablerer en ny boenhet, vil dette kunne utløse krav til

• ekstra parkering
• lagringsplass
• uteoppholdsareal

I tillegg er det egne krav til

• innemiljø
• rømningsveier
• brannsikring (boenheten må utgjøre en egen branncelle) 

Så fort boenheten er godkjent, kan du leie den ut. Du trenger ikke å søke om utleie i tillegg.

Hvis kravene ikke er oppfylt og bruken ikke godkjent kan kommunen nekte deg å bruke boenheten, eller du kan i verste fall få bøter.

Se hele byggesaksforskriften (SAK10) § 2-2 på dibk.no