Tekst: Dag Erik Kongslie


– Skal du kjøpe en leilighet som er leid ut når kjøpekontrakten skrives under, kan du komme opp i mange vanskelige situasjoner. Så lenge du har tungen rett i munn og kommuniserer godt med alle involverte skal jeg ikke fraråde noen fra å kjøpe slike objekter, men man bør være forberedt på at det kan oppstå komplikasjoner, sier advokatfullmektig Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund.
 
Høsten 2014 kjøpte Thomas Tangnes en leilighet i Oslo. I leiligheten bodde det en kvinne som hadde tegnet leiekontrakt med forrige eier. Siden Tangnes selv ønsket å bo i leiligheten, sa han opp leieforholdet med en oppsigelsesesfrist på tre måneder. Men leietaker motsatte seg oppsigelsen, klaget og nektet å flytte ut. Dermed var Tangnes i ei klemme. Han hadde kjøpt en leilighet med en leier som ikke ville flytte.  Leier har gjennom husleieloven et svært sterkt oppsigelsesvern. Viser det seg at leier har større behov for boligen enn du har, kan retten i verste fall konkludere med at du må se deg om etter et annet sted å bo selv om det er din bolig.  

– Ifølge loven har leieboer rett til å protestere mot en utkastelse personen mener er urimelig. Da havner saken i forliksrådet, eventuelt i Husleietvistutvalget der dette finnes. I Oslo, hvor man tar slike saker kjapt unna, kan det likevel ta opp i mot to måneder å få en avklaring her, forteller Fæste.

Leier har et sterkt vern i husleieloven, men Husleietvistutvalget kommer nesten alltid frem til gode løsninger, mener han.

Mange vanskeligstilte


– Dersom leier har mottatt en gyldig oppsigelse som leier ikke ønsker å akseptere, må han protestere skriftlig til utleier senest innen én måned. Dersom leier ikke har protestert skriftlig innen én måned, anses oppsigelsen som akseptert. Da kan den danne grunnlag for utkastelse, sier leder Lars Aasen i Leieboerforeningen.  

SSB har justert ned antallet vanskeligstilte på boligmarkedet i Norge til 122 000 personer. Dette er personer som bor trangt eller har en økonomisk situasjon som gjør at de defineres som vanskeligstilte.  

– Særlig er personer i husholdninger med barn utsatt. Jo flere barn det er i husholdningen, dessto større andel er utsatt på boligmarkedet. Innvandrere er overrepresentert blant de vanskeligstilte. Derfor er det viktig at leier er godt beskyttet. HTU har en høy forliksprosent og i 2013 ble det inngått forlik i 69 prosent av de sakene som ble meklet. Det er nyttig å få avgjort tvister der, sier Aasen.

Ha alltid oppsigelseklausul


Kontrakt med oppsigelsesklausul er viktig. Den gjør at du kan si opp leieren din med lovlig grunn og en frist for utflytting enten du har tidsbestemt eller tidsubestemt leiekontrakt.  

– Har du ikke en slik klausul, må du bare innfinne deg med at det er vanskelig å få ut leier før kontrakten løper ut, påpeker Fæste.  

Men vær oppmerksom på at det kan være svært vanskelig å få gjennomført en oppsigelse i praksis selv om du har oppsigelsesadgang. Egen bruk av leiligheten er saklig grunn for å si opp leieforholdet, men retten kan sette oppsigelsen til side som urimelig hvis den finner at leier har større behov for boligen enn utleier har. Derfor er det viktig å ha en god dialog med både selger, megler og leier når du skal kjøpe et slikt objekt. Det aller beste er å være i en tett dialog tidlig i prosessen.  

– Jeg ville langt på vei sikret at eksisterende leier er godt kjent med situasjonen som kommer til å oppstå. Før kontrakten signeres bør du sikre deg at leier er kjent med om du har tenkt til å fortsette å leie ut leiligheten eller om du skal bo der selv. Det er også viktig å vite om selger har sagt opp kontrakten før salget eller ikke, sier Fæste.  

Når en leieavtale er inngått for en bestemt tid (tidsbestemt leie), vil leieforholdet opphøre av seg selv på det tidspunktet som er fastsatt i avtalen. Utleier behøver ikke å gi leier melding om at leieforholdet snart er avsluttet. Hvis leier ikke flytter når leieavtalen har løpt ut, må utleier sørge for å sende leier en skriftlig flytteoppfordring innen tre måneder. Gjør ikke utleier det, vil leieforholdet gå over til å bli tidsubestemt, og leieforholdet vil da løpe videre inntil en av partene sier opp avtalen.  

Kan kreve kompensasjon


Dersom du skulle lide økonomiske tap som følge av situasjonen, kan du som utleier kreve kompensasjon for dette.  

– Det er all mulig grunn til å tro at man i et slikt tilfelle, hvor kjøper akter å bo i leilighetene selv, vil få medhold. Har man hatt økonomiske tap for mellomlagring av møbler eller lignende, kan man kreve dette tilbakebetalt av leier. Dette er selvsagt en risiko leier løper ved å motsette seg en oppsigelse, sier Fæste.  

Tangnes føler selv han gjorde det han kunne for å være løsningsorientert ved å tilby hjelp til å både finne ny leilighet og til flytting.  

– Jeg forsøkte å forlenge oppsigelsen til 4,5 måneder og hjalp til med å finne alternative leiligheter. I tillegg tilbød jeg meg å bekoste flyttingen. Leier følte ikke at dette var tilstrekkelig og ønsket heller ikke å se på forslagene som ble presentert. Da min advokat sendte brev om at jeg kom til å kreve kompensasjon for eventuelle tap, gikk flytteprosessen brått fortere og jeg er i dag inne i min nye leilighet, sier Thomas Tangnes.  

Det har ikke lyktes Hus & Bolig å komme i kontakt med tidligere leier.