Tekst: Linda Ørstavik Öberg.

Før du leier ut bør du tenke nøye gjennom hvilken kontrakt du skal bruke, og sjekke om den holder mål. Deretter kan du begynne å tenke på hva leieprisen bør være.

Det er også greit å sette seg inn i hvilke regler som gjelder for fastsettelse og økning av husleien, slik at du ikke setter opp leien mer enn du har lov til.

Litt forarbeid kan spare deg for mye arbeid og fortvilelse senere.

Fastsettelse av husleie 

Husleieloven har ingen regler om hvor høy husleien kan være, men det finnes selvsagt visse føringer.Ifølge husleieloven er det nemlig forbudt å avtale en leie som er urimelig i forhold til markedsleie.Det følger også av husleielovens § 3-1 at leien må avtales til et bestemt beløp, så det kan eksempelvis ikke avtales at leier skal betale en andel av eiendommens skatter, avgifter og driftsutgifter, kabel-tv, bredbånd og trappevask.

– Det er unntak for utleiers utgifter til brensel, elektrisitet, vann og avløp når avgiften betales etter målt forbruk, fordi her kan det avtales at disse skal betales etter faktiske kostnader ved leierens forbruk, forteller advokat Line A. Parelius i Huseiernes Landsforbund.

Husk at når det ikke er avtalt at strøm og brensel skal betales som tillegg av leietager, skal dette være inkludert i leien. Og det er ikke lov å ta mer enn én måneds forskuddsleie.

Indeksregulering og gjengs leie 

Husleieloven åpner for at husleien kan reguleres i takt med konsumprisindeksen hvert år, selv om dette ikke er avtalt på forhånd. Men merk deg at forutsetningen for å kunne indeksregulere er at det har gått ett år fra leieavtalen ble inngått, eller at det har gått ett år siden leien sist ble regulert. Gjeldende konsumprisindeks oppdateres en gang i måneden hos SSB, og leietaker skal ha beskjed minst en måned før leieendringen iverksettes.

– Selv om leien indeksreguleres årlig, kan begge parter også kreve tilpasning til «gjengs leie» når leieforholdet har vart i mer enn to år og seks måneder, påpeker advokaten.

Regulering av gjengs leie må varsles seks måneder i forkant, så iverksetting av gjengs leie blir da først etter tre år. Da reguleres husleien opp eller ned, alt ettersom hva som er gjennomsnittet av leien i alle lignende leieforhold med lignende vilkår. Gjengs leie er altså ikke markedsleie, men gjennomsnittsleie, og det utarbeides statistikker for både markedsleie og gjengs leie i de fleste store byene. Når leiekontrakten går ut, står leier selvsagt fritt til å regulere leien etter markedsleie.

Huske skritlig avtale

Du bør ha en formening om hvor lenge du skal leie ut husrommet, og du bør sørge for å ha en skriftlig leieavtale for å unngå uenigheter senere.

– Utleiers viktigste oppgaver ligger i tid før leieforholdet starter. Utleier bør be om å få referanser, og bør sjekke referansene. Det er ikke vanskelig å fremstå som en god leier på visning, det er gjerne først når leieforholdet har startet at leiers eventuelle mindre gode sider kommer til syne, sier Line A. Parelius, advokat i Huseiernes Landsforbund.

Husk at hvis du leier ut lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller tomannsbolig og du selv også bor i bygningen, så er minstetiden ett år.

Minstetiden er hele tre år hvis du leier ut annen type bolig.

En av fordelene med en tidsbegrenset avtale er at du i utgangspunktet vet hvor lenge husrommet vil være utleid til personen du har inngått avtale med.

Velger du en avtale uten tidsbegrensninger og utkastelsesklausul, så kan du risikere at leieren blir boende selv om du planlegger å selge og vil ha vedkommende ut.

Leiers oppsigelsesvern er nemlig meget sterkt, men varierer avhengig av om du leier ut rom i egen bolig eller en separat leilighet.

Ved utløpet av avtalen står du dessuten fritt til eventuelt å oppregulere husleien til markedsleie. 

Depositum som sikkerhet

Det kan avtales at leieren skal betale et depositum, og den kan ikke være mer enn seks måneders husleie. Mellom en og tre måneders leie er vanligst. 

Et depositum må settes på en egen bankkonto i leiers navn, og så lenge leieforholdet varer har verken leier eller utleier tilgang til disse pengene uten den andre partens samtykke.

Kostander forbundet med kontoopprettelse skal betales av utleier.  

– Utleier bør sørge for at leieavtale er signert og depositum er opprettet før leier får nøkler til leieforholdet, sier Parelius.

Depositum er en enkel garanti for utleier, som sikrer at det finnes midler hvis leietager ikke betaler for seg eller skader boligen.

Mangelfull betaling?

Hvis leier ikke betaler husleie som avtalt til rett tid, kan man med en utkastelsesklausul i avtalen kreve vedkommende kastet ut.

– Utleier må starte med å gi leier et skriftlig varsel om å flytte eller betale innen to uker. Hvis leier ikke etterkommer oppfordringen, kan utleier fremsette begjæring om utkastelse for namsmannen, sier Parelius.

Utkastelsesprosessen tar etter loven 6– 10 uker, og saksbehandlingstid kommer i tillegg. Manglende husleie kan dekkes av depositumskonto.

Vær obs på at hvis man som utleier fjerner eiendeler eller leietager på egenhånd, så kan man faktisk risikere bøter og fengselsstraff – selv om leier ikke har betalt for seg.