Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg

Fjerningen av arveavgiften har gjort livet litt gladere for mange. Avgiftsfjerningen gjorde at etterlatte slapp å betale en kjedelig ekstraregning etter å ha arvet foreldrenes eller andres bolig. Men endringen har også sørget for at de som arver bolig kan ha rett til et potensielt stort skattefradrag som de neppe visste om selv, melder Skattebetalerforeningen.

Som boligeier har du også mange andre fradragsmuligheter, så tunga rett i munnen når du fyller ut selvangivelsen.

Nye regler

De fleste av oss har fått med seg reglene om eier- og botid. Gevinst ved salg av bolig er skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år og bodd i boligen i minst ett av de to siste årene før salget. Hvis du ikke oppfyller disse vilkårene, vil gevinsten være skattepliktig. Husk at eventuelt tap også er fradragsberettiget, så det går begge veier.

Når du skal beregne gevinst eller tap, må du også ta hensyn til påkostninger gjort i din eierperiode, samt kostnader knyttet til kjøp og salg. Og nettopp her bør du som har arvet bolig følge ekstra godt med.

– Arveavgiften er borte, men fra og med inntektsåret 2014 ble det innført et kontinuitetsprinsipp som erstatning. Det går ut på at arving skal overta arvelaters / givers skatteposisjoner fra og med inntektsåret 2014. I praksis vil det si at din inngangsverdi er lik arvelaters / givers opprinnelige inngangsverdi, forteller Bård Erlend Hansen, advokat i SBF Skatteadvokater, Skattebetalerforeningens heleide advokatkontor.

Ut 2013 var hovedregelen et diskontinuitetsprinsipp ved arv og gaver. Diskontinuitet innebærer at arvings / mottakers skatteposisjoner, inklusive inngangsverdi, blir fastsatt uavhengig av arvelaters / givers inngangsverdi og andre skatteposisjoner. Så hvis man arvet en bolig, ble inngangsverdien altså tidligere automatisk oppjustert til markedsverdi ved overtagelse.

Noen unntak

Det er likevel noen viktige unntak fra reglene om kontinuitet. Dersom arvelater / giver kunne solgt boligen skattefritt på dødsfalls- / gavetidspunktet, gjelder fortsatt diskontinuitetsprinsippet.

– Hvis din gamle mor eller far bodde i eiendommen i ett av de to siste årene før han eller hun døde, skal inngangsverdien settes til det som var markedsverdien på dødsfallstidspunktet. Ofte havner de på gamlehjem, men også den perioden godskrives som botid, forteller Hansen.

I tillegg vil salgsomkostninger ved et senere salg av eiendommen også redusere eiendommens utgangsverdi.

Dersom salgssummen er lik eiendommens markedsverdi ved overtagelse, altså inngangsverdien, vil arvingens salgsomkostninger utgjøre et fradragsberettiget tap. Ved en verdiøkning på boligen i arvingens egen eiertid vil salgskostnadene redusere skattepliktig gevinst.

Slik fungerer det

Her kommer et fint eksempel på hvordan reglene slår ut:

Gunnar dør i 2016 og etterlater seg en bolig i Oslo som han har bodd i siden 1975. Sønnen Kristian i Bergen er eneste arving, og han må ikke betale arveavgift. De nye reglene gjør at Kristians inngangsverdi blir oppregulert til markedsverdi på dødsfallstidspunktet, og den ender på seks millioner.

Han hiver seg rundt for å selge boligen, da han ikke er interessert i å flytte selv. Halvannen måned senere er salget i boks, og han fikk solgt den for seks millioner kroner, altså markedsverdien ved dødsfallstidspunktet. Kristian er mer enn fornøyd med å få seks millioner kroner skattefritt, men vet ikke om at han også har krav på fradrag for omkostningene han måtte legge ut for i forbindelse med salget.

Annonsering, bilder, gebyrer og megler endte på 150 000 kroner. Det vil si at han skattemessig har hatt et tap på nettopp 150 000 kroner ved salget. Da har han krav på fradrag på 27 prosent av summen. 40 500 kroner kan Kristian få i skattefradrag hvis han vet om muligheten.

– Hvis salgssummen hadde endt på sju millioner kroner, hadde han selvfølgelig måttet skatte av gevinsten. I dette tilfellet hadde den skattepliktige inntekten vært på 850 000 kroner, avslutter Hansen. loo@huseierne.no