Mangler ved eiendommen
Hva skal til for at det foreligger en mangel selger er ansvarlig for? Hvilke rettigheter har kjøper når det foreligger en mangel?
NÅR FORELIGGER DET MANGEL VED EIENDOMMEN?
Selv om eiendommen har feil og svakheter, er det ikke sikkert at det foreligger mangler i rettslig forstand. For å finne ut av dette, må man først fastslå hvilken tilstand kjøper etter avtalen hadde en berettiget forventning om, og om eiendommen avviker fra dette. Tidspunktet for mangelsvurderingen er risikoens overgang, som normalt er ved overtagelsen av eiendommen.
Utgangspunket er at det foreligger en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Begrepet avtale forstås i vid forstand. I tillegg til selve kjøpekontrakten, regnes opplysninger gitt gjennom prospekt, takst og andre kilder på selgers vegne som en del av avtalen.
Det vil alltid være en rekke forhold partene ikke uttrykkelig har avtalt noe om. Da må man vurdere avviket opp i mot hva en kjøper normalt kan forvente seg av en slik eiendom. For å vurdere hvorvidt det foreligger en mangel, vil man måtte spørre seg om eiendommen er i dårligere stand enn man normalt kan forvente ut i fra eiendommens type, alder, innretning, synlige vedlikeholdskostnader og andre konkrete omstendigheter. Litt unøyaktig kan man si at forhold som skyldes slit og elde normalt ikke vil utgjøre mangler, da dette er noe man som regel må forvente ved kjøp av en brukt eiendom.
Eiendommen skal passe til det formål tilsvarende eiendommen vanligvis blir brukt til og ved forbrukerkjøp skal eiendommen være i samsvar med offentligrettslige krav stilt i lov eller i medhold av lov.
EIENDOM SOLGT SOM DEN ER
De aller fleste eiendommer blir i dag solgt med en klausul om at ”eiendommen selges som den er”, ”som besiktiget”, ”as is” eller lignende formuleringer.
Når eiendommen er solgt som den er, innebærer det at den er solgt med de feil og mangler den har. Selger har i utgangspunktet fraskrevet seg ansvar for samtlige mangler ved eiendommen. Loven setter imidlertid en grense for hvor langt selgers ansvarsfraskrivelse kan gå. Er kjøper forbruker kan man ikke avtale seg bort fra denne bestemmelsen. Det følger av loven at selger likevel er ansvarlig dersom det er gitt feil eller holdt tilbake opplysninger eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers. Les mer om selgers opplysningsplikt her.
Når det gjelder vesentlighetskravet, skal det gjøres en tilsvarende vurdering som i punkt 2, men det skal et større avvik til før det foreligger ansvar for selger. Misforholdet mellom eiendommens tilstand og det kjøper kunne regne med må være utvilsomt. Et sentralt moment i vesentlighetsvurderingen er forholdet mellom utbedringskostnaden og kjøpesummen. Høyesterett har i en sak kommet til at vesentlighetsvilkåret var oppfylt hvor ubedringskostnaden utgjorde 3,36% av kjøpesummen (dette var en nokså ny bolig av høy standard). Høyesterett har senere uttalt at terskelen for at vesentlighetskravet skal være oppfylt i de fleste saker må ligge en del høyere enn dette. Forholdet mellom utbedringskostnad og kjøpesum vil imidlertid bare være et av flere momenter. Feilens art og betydning, boligens karakter, standard og alder er eksempler på andre relevante forhold.
HVA SKAL FØLGE MED EIENDOMMEN?
Partene står fritt til å avtale hva som skal følge med ved salget av eiendommen. Har man ikke avtalt noe, skal det legges vekt på om det gjelder en ting eller rettighet som det er uhensiktsmessig å flytte fra eiendommen, om tingen trengs til bruk på eiendommen og om tingen best kan benyttes der.
I avhendingsloven listes det opp eksempler på hva som skal anses som tilbehør. Dette er blant annet gjenstander som er på eiendommen og som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der, ting som er bekostet med midler som det offentlige har bundet til bruk på eiendommen, sameieandel og bruksretter som hører til eiendommen, ikke forfalte krav som hører til eiendommen osv. Når det gjelder bolighus, hører utstyr som enten er fast montert eller tilpasset bygningen med. Dette gjelder blant annet faste anlegg og installasjoner for oppvarming, faste elektriske installasjoner, faste antenner, gulvtepper, dobbeltvinduer, innebygde kjøkkenapparat- og maskiner og andre innebygde ting. Norges eiendomsmeglerforbund har laget en liste over tilbehør som benyttes i salg foretatt av deres medlemmer. Se www.nef.no
SELGERS OPPLYSNINGSPLIKT
Det er ikke uvanlig at kjøper etter avtaleinngåelsen oppdager forhold ved eiendommen han mener selger burde opplyst om. Selger er den som normalt kjenner eiendommen best, og kan derfor komme i ansvar dersom han har holdt informasjon tilbake eller har gitt feil opplysninger.
Det er imidlertid flere vilkår som må være oppfylt for at selger skal være ansvarlig for å ha gitt manglende opplysninger om eiendommen. For det første må det være en opplysning som kjøperen kunne forvente å få. Forholdet må være av en slik art at det er relevant for de fleste kjøpere. Dette favner vidt, og kan i prinsippet gjelde alle negative omstendigheter ved eiendommen. For det andre er det et krav at selger kjente eller måtte kjenne til omstendigheten. Det er ikke nok at han burde kjenne til forholdet. For det tredje vil opplysningssvikten bare utgjøre en mangel dersom man kan gå ut i fra at den ville hatt innvirkning på kjøpsavtalen. Det er ikke noe vilkår at avtalen ikke ville blitt inngått i det hele tatt. Det er tilstrekkelig for å konstatere innvirkning at man kan godtgjøre at den ville blitt inngått på andre vilkår, for eksempel at kjøpesummen ville blitt lavere.
Det vil også kunne foreligge en mangel dersom det fra selgers side er gitt feil opplysninger om eiendommen. Dette gjelder ikke bare opplysninger gitt av selger personlig, men også fra megler, takstmann eller andre som anses å opptre på selgers vegne. Opplysningsplikten er objektiv og det spiller således ingen rolle om selger kan klandres for at opplysningene er gitt. Også i slike tilfeller er det et vilkår at opplysningen har virket inn på avtalen. Det vises i den forbindelse til det som står i forrige avsnitt.
AREALSVIKT
Feil ved oppmålingen kan føre til at kjøper får uriktige opplysninger om tomta eller boligens størrelse. Hva skal til for at arealsvikten utgjør en mangel?
Dersom tomta er mindre enn det kjøper har fått opplysninger om, er det klart at eiendommen ikke er i samsvar med det som er avtalt. Det er imidlertid ikke slik at ethvert avvik når det gjelder areal anses som en mangel. Avhendingsloven har en egen bestemmelse om utendørs arealsvikt. Skal det foreligge mangel må arealavviket enten være vesentlig eller så må selger være særlig å bebreide. Bakgrunnen for dette er at det inntrykket kjøper danner seg ved befaring, bør veie tyngre enn det arealmål som er oppgitt. Hvorvidt det foreligger vesentlig arealsvikt vil bero på en konkret vurdering. Momenter er blant annet arealsviktens størrelse i seg selv, prosentvis sett i forhold til resten av eiendommen og hva slags eiendom det er snakk om.
Har kjøper fått feil arealopplysninger om selve boligen gjelder den generelle bestemmelsen om uriktige opplysninger. På samme måte som for utendørs arealsvikt skal det mer til for at det foreligger mangel enn at man konstaterer at det foreligger uriktige opplysninger om arealet. I tillegg må kjøper godtgjøre at opplysningen har virket inn på avtalen. Dette vil være tilfelle der avtalen, dersom opplysningene var korrekte, ville blitt inngått på andre vilkår, mest praktisk at prisen ville vært en annen. Hvorvidt arealsvikten har hatt innvirkning på avtalen må vurderes konkret, men det innebærer at den må være av et visst omfang før det foreligger mangel selger er ansvarlig for.
KJØPERS UNDERSØKELSER – KJØPERS KUNNSKAP
Kjøper vil normalt skaffe seg mange opplysninger om eiendommen før han avgir bud. Hvilken betydning har kjøpers kunnskap for mangelsvurderingen?
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel et forhold som kjøper kjente eller måtte kjenne til før avtalen ble inngått. Avtale anses som inngått idet selger har akseptert kjøpers bud. Begrunnelsen for dette er at forhold selger kjente til normalt har virket inn på prisen. Derfor vil kjøper være særlig nær til å bære risikoen for slike svakheter.
Kjøper har ingen lovfestet undersøkelsesplikt, altså ingen plikt til å besiktige eiendommen før kjøp. De aller fleste foretrekker likevel å ta en titt på eiendommen før bud avgis. Har man først vært på en visning, utløser det en aktsomhetsplikt. Man plikter med andre ord å se seg grundig for. Kjøper kan ikke etter overtakelse kreve at selger betaler for at gulvene slipes eller veggene males. Dette er forhold man må anta at kjøper ble kjent med på visning. Er baderommet svært nedslitt med avflassende maling, bulende vegger og mugglukt, skal det ringe en bjelle for kjøper.
Ved slike såkalte alarmerende funn, utløses det en plikt til å undersøke forholdet nærmere. Forutsetningen er selvsagt at selger har vært lojal og ikke holdt tilbake opplysninger. Kjøper skal danne seg et hovedinntrykk av eiendommen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel forhold han har sett, eller som er en nærliggende følge av eiendommens synlige tilstand.
I visse situasjoner er selger ikke funnet beskyttelsesverdig til tross for at kjøper hadde plikt til å undersøke. Dette gjelder blant annet når selger har holdt tilbake opplysninger om eiendommen som han kjente eller måtte kjenne til.
TIDSPUNKTET FOR MANGELSVURDERINGEN
Vurderingen av om det foreligger en mangel skal foretas fra det tidspunktet risikoen for eiendommen gikk over fra selger til kjøper. Det er regulert i kjøpekontrakten, og vil som regel være sammenfallende med når kjøper overtar eiendommen.
KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT ETTER OVERTAGELSE
Avhendingsloven pålegger kjøper, så snart det etter overtakelse er rimelig anledning til det, å undersøke eiendommen slik god skikk tilsier. Heller ikke her er det noe krav om at kjøper må la seg bistå av teknisk kyndig person, men det må kunne forventes at kjøper selv foretar en grundig inspeksjon av eiendommen. Forhold som oppdages må det reklameres over innen rimelig tid, og forhold som burde vært oppdaget kan ikke siden gjøres gjeldende som mangler. Bakgrunnen for regelen er hensynet til selger, som bør ha varsel om mulige krav som rettes mot ham så fort som mulig etter overtakelsen.
KJØPERS KRAV VED MANGLER
Er det brakt på det rene at det foreligger en mangel, kan det utløse følgende:
- Kjøper kan kreve mangelen rettet og selger kan forlange å få rette
- Kjøper kan kreve prisavslag
- Kjøper kan kreve erstatning
- Kjøper kan heve avtalen
- Kjøper kan holde tilbake penger
Retting
Kjøper kan kreve at selger reparerer mangelen, dersom det er selgeren som har stått for oppføring av huset for salg, og retting ikke vil medføre urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Det siste kan for eksempel være tilfelle der mangelen vil være uforholdsmessig dyr å reparere i forhold til den økonomiske betydningen den har. Kjøper må da ta til takke med en økonomisk kompensasjon.
Langt mer praktisk er selgers krav på å få rette en mangel. Selger kan i utgangspunktet kreve dette. Kjøper kan bare nekte dersom rettingen vil medføre urimelig ulempe for kjøperen, eller kjøperen har særlig grunn til å motsette seg rettingen. Å få rettet en mangel vil ofte medføre ulemper i form av støy eller støv, eller ved at et rom ikke kan benyttes mens utbedringen pågår. For at kjøper skal kunne protestere på retting, må ulempen være noe mer enn ordinær, den må være urimelig.
Vurderingen må foretas konkret, men et eksempel kan være en vannlekkasje. Kjøper har ikke tid til å vente på at selger skal opplyses om mangelen, vurdere om han vil ta på seg ansvaret, bestille rørlegger og så videre, og kanskje bli sittende i dagevis uten vann. Da må det være greit å få mangelen utbedret omgående. Særlig grunn til å motsette seg retting vil kjøper ha hvis selger for eksempel insisterer på at han selv eller andre uten de nødvendige kvalifikasjoner skal utbedre mangelen. Lykkes det ikke selger å utbedre mangelen fullt ut, kan kjøper kreve erstatning eller prisavslag for gjenstående mangel.
Dersom kjøper uberettiget avslår selgers tilbud om retting mister han i utgangspunktet retten til prisavslag. Det samme vil gjelde dersom kjøper utbedrer før fristen selger har til å fremsette tilbud om retting er utløpt. Det er derfor viktig alltid å melde fra til selger før man utbedrer det mangelfulle forholdet på egenhånd. Men dette gjelder altså bare dersom kjøper ikke uansett kan motsette seg at selger retter, som når det vil medføre en urimelig ulempe å vente på selger.
Prisavslag – den praktiske hovedregel
Kjøper kan også kreve prisavslag når eiendommen er mangelfull. Det kan kreves uavhengig av om hele kjøpesummen er betalt eller ikke. Selger kan aldri møte et krav om prisavslag med et krav om å annullere avtalen.
Prisavslaget skal i utgangspunktet bedømmes forholdsmessig. Det betyr at kjøpesummen skal reduseres med samme prosent som eiendommens verdi reduseres på grunn av mangelen. Man må altså se på eiendommens verdi med og uten for eksempel fukt i badegulvet. Det er ikke alltid verdireduksjonen tilsvarer kostnaden ved å få mangelen utbedret. Verdien kan være styrt av andre forhold enn eiendommens tekniske standard, for eksempel strøkets popularitet. Ettersom eiendommens verdi ikke nødvendigvis er lik kjøpesummen, blir dette en skjønnsmessig vurdering. Verdireduksjonen skal imidlertid bare legges til grunn i de tilfeller det gir et klart lavere prisavslag enn om man beregnet avslaget etter utbedringskostnadene. Slipper selger billigere unna med å betale en reparasjon av mangelen, er det utbedringskostnadene som skal legges til grunn for prisavslaget.
Med mindre noe annet blir godtgjort så er hovedregelen at prisavslaget utgjør utbedringskostnadene.
Dersom utbedringskostnadene skal legges til grunn for prisavslaget, må det også tas hensyn til at kjøper ved en reparasjon av mangelen får et resultat som er bedre enn det han har hatt noen grunn til å forvente. Må baderommet utbedres, vil kjøper sitte igjen med et flunkende nytt bad, mens det badet han kjøpte opprinnelig var for eksempel ti år gammelt. Denne standardhevingen må komme til fratrekk i prisavslaget.
Prisavslaget er et krav på penger. Det innebærer at kjøper kan velge om han vil utbedre eller ikke, eller om han vil foreta reparasjonen selv og bruke pengene på noe annet.
Heving
Dersom en mangel medfører et vesentlig avtalebrudd fra selgers side, kan kjøper heve avtalen. Det innebærer at han får tilbake kjøpesummen mot å levere tilbake eiendommen. I tillegg kan det komme et krav om erstatning, men mer om det nedenfor.
Heving er en dyptgripende sanksjon, og det skal åpenbart mye til før den kan benyttes. Det sentrale momentet er om mangelen gir kjøper rimelig grunn til å fri seg fra avtalen. Det legges da vekt på mangelens omfang og karakter. Det legges også vekt på om kjøper kan avhjelpes med andre mangelsbeføyelser. Kan mangelen avhjelpes med prisavslag eller retting, taler det mot at det foreligger hevingsgrunn.
Ved heving er det i tillegg en egen reklamasjonsregel. Ønsker man å heve, må man gi konkret uttrykk for det innen rimelig tid etter at man ble kjent med, eller burde blitt kjent med mangelen.
Erstatning
Ansvarsgrunnlaget for erstatning er kontrollansvar – noe som innebærer at selger går fri hvis forholdet går utenfor hans kontroll ("hindring utenfor kontroll"). Dette er i utgangspunktet et objektivt ansvar, men med åpning for en viss ansvarsfraskrivende unnskyldningsgrunn.
Kjøperen kan påføres andre typer tap enn det mangelen i seg selv representerer, for eksempel utgifter til annen bolig mens egen bolig utbedres eller tap i husleie. Slikt tap kan kreves erstattet. Erstatning gis kun for økonomisk tap, ikke for ulempe og bryderi. Ved avgjørelsen av spørsmålet om erstatning skilles det mellom direkte og indirekte tap. Loven gir en nærmere avgrensning av kategoriene, men det vil føre for langt å komme inn på dem i denne sammenhengen.
Holde tilbake penger
Kjøper kan holde tilbake en del av kjøpesummen på grunn av en mangel, selvsagt forutsatt at mangelen oppdages i tide. Det kan ikke holdes tilbake mer enn det som er tilstrekkelig til å dekke det kravet man har. Tilbakeholdelse av kjøpesummen skjer på eget ansvar, og kan ikke gjøres som sikkerhet for eventuelle fremtidige mangler.
KJØPER OPPDAGER MANGLER FØR OVERTAKELSE
Av og til får kjøper opplysninger som innebærer at han allerede før overtakelsen vet at eiendommen vil ha mangler når han overtar. Kjøper kan for eksempel ha fått nye og negative opplysninger om boligen. Dersom disse ble gitt etter budet ble akseptert og bindende avtale ble inngått, kan det foreligge mangel etter §§ 3-7 og 3-8 (les mer om selgers opplysningsplikt). Eller så kan det ha inntruffet forhold, for eksempel skade på boligen, som innebærer at eiendommen ikke vil være i kontraktsmessig stand på overtakelsen. Hva kan kjøper da foreta seg?
Forholdet oppdages før kjøpekontrakten er signert
Kjøper bør ikke undertegne kontrakten uten å ta opp forholdet. Da kan selger hevde at forholdet er akseptert og at kjøper således har gitt avkall på retten til å påberope seg kontraktsbruddet. Man bør altså gjøre selger oppmerksom på at man forbeholder seg retten til å gjøre forholdet gjeldene som en mangel. Av bevishensyn bør dette gjøres skriftlig, gjerne ved at det inntas i kontrakten.
Forholdet oppdages etter kjøpekontrakten er underskrevet, men før kjøpesummen er betalt
Her er det også viktig at kjøper ikke betaler kjøpesummen uten å gjøre selger oppmerksom på at han forbeholder seg retten til å anføre at forholdet er en mangel. Dette bør gjøres skriftlig. Foreligger det mangel har kjøper også rett til å holde tilbake så mye av kjøpesummen at det sikret kravet. (les mer om kjøpers rett til å holde tilbake penger ).
Kan kjøper holde tilbake kjøpesummen etter at den er innbetalt til meglers konto?
Betaler kjøper vederlaget direkte til selger, er det klart at tilbakeholdsretten er gått tapt etter at betalingen er gjennomført. Som regel betales kjøpesummen til meglers konto, som igjen utbetaler vederlaget til selger. Spørsmålet er om kjøper kan instruere megler om å holde igjen hele eller deler av kjøpesummen når beløpet er innbetalt til ham. Utgangspunktet er at det avgjørende er om oppfyllelsestidspunktet er kommet (normalt overtagelsestidspunktet). I forkant av dette sitter megler med vederlaget på vegne av kjøper, og kjøper har derfor instruksjonsrett over midlene og kan instruere megler om hel eller delvis tilbakeholdelse. Fra og med oppfyllelsestidspunktet sitter megler med pengene på selgers vegne, og kjøper kan derfor ikke kreve at noe av vederlaget holdes tilbake.
Kjøper bør uansett gi selger skriftlig melding at han forbeholder seg retten til å hevde at forholdet er en mangel.
Kan kjøper nekte å overta eiendommen?
Ved kjøp etter bustadoppføringslova (kjøp av bolig under oppføring) har kjøper rett til å nekte overtakelse dersom det foreligger en mangel som gir kjøper rimelig grunn til å nekte overtakelse. Avhendingsloven inneholder ingen slik bestemmelse, men det følger av rettspraksis at kjøper likevel kan ha krav på det. Det skal imidlertid mye til før kjøper kan nekte å overta. Det vil for eksempel være tilfelle hvor det foreligger mangler som innebærer vesentlig mislighold, altså hevingsgrunn (les mer om heving ). Et annet eksempel kan være tilfeller hvor det er på det rene at eiendommen er beheftet med mangler, og at disse må utbedres før eiendommen er beboelig. I slike tilfeller følger det av rettspraksis at det vil være urimelig å kreve at kjøper overtar.
* * *
Det er ikke sjelden selger mener at kjøper ikke har rett til å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen fordi det ikke foreligger mangel ved eiendommen. Er tilbakeholdelsen uberettiget, gir det selger rett til å holde tilbake sin ytelse, altså eiendommen. Han kan altså nekte kjøper å overta. Man kan da risikere at situasjonen mellom partene blir låst, og at det er ingen annen løsning enn å få prøvet saken rettslig.
Oppdatert 24.08.2011
Publisert: 19. okt 2011 12.17,
Oppdatert: 19. okt 2011 12.27