Styret i sameier – hva er oppgavene og ansvaret?
Alle sameier skal ha et styre, og styret foretar den daglige driften av sameiet. Styret har vide fullmakter og med det et stort ansvar. Et godt sameiestyre har gode rutiner. Les våre tips om hvordan dere skal legge opp arbeidet.
Styremedlemmer
Sameiet skal ha styre. Styret skal ha en leder. Styret skal bestå av tre medlemmer, om ikke vedtektene sier noe annet.
Styret velges på årsmøtet, med vanlig flertall blant de avgitte stemmene. Styreleder velges særskilt, av årsmøtet. Det kan vedtektsfestes at det også skal velges varamedlemmer.
Det er ikke noe krav om at styremedlem er seksjonseier. Man kan for eksempel velge inn en advokat hvis man har råd til det. Dette kan være praktisk der det er vanskelig å få folk til å stille som styremedlemmer.
Styremedlem må være myndig. Det kan vedtektsfestes at kun fysiske personer skal kunne velges som styremedlem. Hvis juridiske personer representeres i styret, må det utvelges en representant for vedkommende som velges inn. Tjenestetiden er to år, med mindre årsmøtet bestemmer noe annet.
Et styremedlem kan tre tilbake i løpet av to års perioden når særlige grunner taler for det. Kravene som stilles til særlige grunner kan ikke være strenge, men man må anta at det må gis en reell begrunnelse. Styret skal ha rimelig forhåndsvarsling, slik at man har tid til å foreta nyvalg.
Årsmøtet kan når som helst med vanlig flertall vedta at et styremedlem skal fratre.
I sameier med åtte eller færre seksjoner kan det vedtas at alle seksjonseiere skal være medlem av styret. En slik avgjørelse krever at alle uttrykkelig har sagt seg enige i det.
Ikke medlem av Huseierne? Vi har medlemskap for styret i sameier og borettslag, med gratis juridisk og byggteknisk rådgivning, kurs, kontrakter, og flere medlemsfordeler.
Les mer om medlemskap i Huseierne for styrer i sameier og borettslag
Innkalling til styremøter
Styreleder innkaller til styremøte så ofte som det trengs, eller etter krav fra andre styremedlemmer eller forretningsfører. Det er ingen regler om hvor mange styremøter det skal være i året, men dette kan vedtektsfestes.
Dersom styreleder ikke innkaller, kan andre styremedlemmer eller forretningsfører innkalle. Fungerer ikke dette heller, kan styremedlemmer og forretningsfører be skifteretten innkalle til ekstraordinært årsmøte, for å få valgt nytt styre og ny leder.
Hva skal skje på styremøtene?
Møtet ledes av styrets leder. Er ikke styrets leder tilstede, kan det velges en annen møteleder.
Det skal føres protokoll fra styremøtene. For øvrig har ikke eierseksjonsloven noen krav til hvordan protokoll skal føres. En sammenligning med aksjelovens regler kan gi veiledning. Protokollen bør inneholde opplysninger om:
- Tid og sted for møtet
- Hvem som var til stede
- Hvem som var møteleder
- Hvilke saker som ble behandlet
- Hvilke vedtak som ble truffet
- Hvem som eventuelt stemte mot vedtaket
Alle styremedlemmer som var til stede skal undertegne protokollen, også de som har stemt mot et eller flere vedtak.
Les mer om vedtekter for sameier
Et vedtak vil i utgangspunktet være gyldig selv om det ikke er protokollert, men det kan være vanskelig å vite hva det har gått ut på.
Sameiere som ikke sitter i styret har ikke krav på å få gjennomgå styreprotokollen, men må kunne kreve utskrift av protokollen i en bestemt sak.
Styremedlemmer har ikke taushetsplikt om de opplysninger de mottar som styremedlemmer.
Når kan styremøtet treffe vedtak?
Styremøtet er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede.
Vedtak kan treffes mer enn halvparten av de avgitte stemmene, men likevel slik at mer enn tredjedel av alle styremedlemmene må stemme for.
Har styret seks medlemmer, må minst fire møte hvis styret skal kunne fatte vedtak. Møter bare fire, må minst tre stemme for et vedtak for at det skal være gyldig. (Fire er mer enn halvparten av seks, og tre er mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene.)
Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget.
Styrets oppgaver
Styret skal sørge for drift og vedlikehold av sameiet, og forestå den daglige driften av sameiet.
Drift innebærer blant annet å kreve inn fellesutgifter, føre regnskap, betale regninger fortløpende, ha kontakt med myndigheter og naboer.
Vedlikehold i sameiet
Styret kan uten sameiermøtets samtykke sette i gang alt vanlig vedlikehold, uansett kostnad. Det går et skille mellom vedlikehold og arbeid som går ut på å heve standarden ved nyanskaffelser, utbygninger etc. Skille har betydning for når et vedtak kan treffes av styret, eventuelt sameiermøtet med vanlig flertall, og når det kreves to tredjedels flertall på sameiermøtet.
I forvaltning av sameiets felles anliggender, ligger først og fremst det at styret skal gjennomføre vedtak fattet av sameiermøtet.
Hva som ligger i vanlig forvaltning og vedlikehold må vurderes konkret av det enkelte sameiet.
Det er dessuten styrets ansvar å treffe de beslutninger som ikke etter lov eller vedtekter er tillagt andre.
Hva kan styret bestemme – og ikke bestemme?
Utgangspunktet er at styret kan ta alle bestemmelser som årsmøtet kan fatte med alminnelig flertall.
Det betyr at avgjørelser som det står i loven at krever to tredels flertall på årsmøte eller generalforsamling – det kan ikke styret bestemme over.
I eierseksjonsloven og i burettslaglova står det om hvilke saker som krever to tredels flertall på årsmøtet eller generalforsamlingen.
Dette er blant annet avgjørelser om ombygging, påbygging, kjøp, salg eller leie av eiendom og i tillegg avgjørelser som handler om formål og bruk av eiendom.
Fakta
Reglene om hva styret kan bestemme
Her finner du de konkrete bestemmelsene:
- Sameier: Eierseksjonsloven paragrafer 49 og 50
- Borettslag: Burettslagslova paragraf 8-9
Vanlige spørsmål om styret og ansvar
Kan styret øke fellesutgiftene?
Kan styret plutselig bare sette opp de månedlige betalingene til fellesutgiftene i et sameie eller borettslag? Det korte svaret er ja.
En del av styrets jobb er nemlig å sørge for at boligselskapet drives forsvarlig. Når fellesutgiftene til strøm, renter og annet går opp, må styret sørge for at utgiftene dekkes.
Derfor har mange nå fått økte fellesutgifter, og det skjer altså uten at styret trenger å diskutere det nærmere med beboerne.
Hva regnes som nødvendig vedlikehold?
En typisk ting som et styre kan ta avgjørelser om, er vedlikehold av bygningsmassen.
Sett at du bor i et sameie der murfasaden er slitt. Kanskje er den i ferd med å smuldre opp og forbipasserende risikerer å få deler av fasaden i hodet. Da er det en styreoppgave å sørge for det nødvendige vedlikeholdet som gjør at fasaden er trygg.
Kanskje koster oppussingen flere millioner, og kanskje sier styret at siden taket og dreneringen ble fikset i fjor, så kan ikke lånet økes ytterligere. Da må hver seksjonseier være med på å spleise på regningen, etter fordelingsnøkkelen for felleskostnadene. Selv om det dreier seg om at folk får en regning på mange hundre tusen dumpende i fanget.
Beboerne må betale med egne oppsparte midler, eller de må øke boliglånet for å kunne få betalt. Dersom kostnaden er så stor at den enkelte ikke klarer å betale, må personen i ytterste konsekvens flytte.
Hva kan styret bestemme om bad?
Kan styret bestemme ting i den enkelte leilighet – for eksempel at alle må være med på en felles baderomsoppussing?
Ikke ren oppussing kun av estetiske årsaker – men i noen tilfeller er det snakk om nødvendig rehabilitering av røropplegg som medfører at badene også må tas. Baderommene i mange bygninger deler røropplegg på en slik måte at man ikke kan rehabilitere rørene uten at badene skades.
Da må badene også gjenoppbygges, som en del av arbeidet, og kostnadene til det hele fordeles etter sameiebrøken.
Det er ikke uvanlig at folk går på en smell med dobbel oppussing av bad i sameier og borettslag: Først pusser de opp det gamle badet sitt for egen regning, for så å få beskjed et år eller to senere om at alle badene må tas.
Derfor bør alle som skal pusse opp sitt eget bad i sameier og borettslag sjekke med styret først om det foreligger noen planer.
Hva skal tas i årsmøtet?
Dersom situasjonen med murfasaden er så ille som i eksempelet over, har ikke styret i praksis noe valg: Det kan nemlig havne i ansvar dersom biter av fasaden faller av og skader noen. Dermed må de handle så raskt som mulig, på grunn av fare for skade.
Men dersom situasjonen er mindre prekær, kan det være lurt av styret å ta opp ting som medfører høy økning i felleskostnadene på årsmøtet.
Sett at styret har innhentet en vurdering som sier at murveggen ikke er til noen umiddelbar fare, men bør utbedres innenfor en femårsperiode. Da kan styret ta med seg saken til årsmøtet og høre litt med seksjonseierne, som kanskje kan få være med på å avgjøre om arbeidet skal settes i gang i dag eller om det skal skyves noe frem i tid.
Hva kan styret gi tillatelse til?
I tillegg til å ta en rekke avgjørelser, ligger det ofte til styret å gi tillatelser til ting. Det kan for eksempel være ting som har å gjøre med lading av el-bil i fellesområdet, det kan være godkjenning av en ny seksjonseier i et sameie, eller av at en andelseier får leie ut boligen sin over en viss periode.
Styret har også myndighet til å inngå avtaler med forretningsfører, revisor, og ikke minst entreprenører og rådgivere de trenger for å utøve sitt arbeid forsvarlig.
Skatt på lønn til styret
Hovedregelen i skatteretten er at all lønn for arbeid er skattepliktig, og det gjelder også for styrearbeid.
Det er likevel slik at lønn som ikke anses som virksomhetsinntekt, og som er under grensen for lønnsinnberetning, ikke er skattepliktig. Denne grensen går ved 1000 kroner.
Styrehonorar i sameier anses å komme fra sameiet, ikke fra den enkelte seksjonseier. Det betyr at hvis honoraret styremedlemmer mottar er over 1000 kroner må hele beløpet beskattes.
Regnskap og revisjon
Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskap. Hva dette innebærer vil variere fra små sameier til de større sameiene:
- Sameier med 20 eller færre seksjoner har ikke plikt til å ha revisor, men årsmøtet kan med flertall av de avgitte stemmene vedta at sameiet skal ha en revisor.
- Sameier med 21 eller flere seksjoner skal føre regnskap etter regnskapslovens bestemmelser og ha godkjent revisor.
Ikke medlem i Huseierne?
Vi hjelper styrer i sameier og borettslag hver dag
- Få gratis juridisk og byggteknisk rådgivning i saker som gjelder bolig og eiendom.
- Spar penger med rabatter på boligrelaterte produkter og tjenester til ditt sameie eller borettslag.
- Bli med på gratis digitale kurs i praktisk styrearbeid over hele landet.
Gode fordeler til deg som medlem
Artikler med samme tema
Hold deg oppdatert med nyhetsbrevet vårt
Få nyttige tips, aktuelle nyheter og eksklusive rabatter – rett i innboksen.