Tekst og foto:

Høsten nærmer seg, og mange leier ut bolig for første gang. Men også for deg som har leid ut en stund kan det være greit med en oppfrisking i reglene når det kommer til fastsettelse og justering av husleien.

Husleieloven sier at det er ulovlig å avtale en leie som er urimelig i forhold til markedsleie, men legger utover det ingen prisføringer. Det er også mulighet for indeksregulering og tilpassing til gjengs leie.

Men hva betyr egentlig det, og hva innebærer det i praksis? Hvordan vet du når du har lov til å øke leien og hvor mye du kan øke den med?

Må forholde deg til husleieloven

Husleieloven har ingen absolutte regler om akkurat hvor høy husleien kan være, men den sier at det er forbudt å avtale en leie som er urimelig i forhold til markedsleie.

Husleielovens § 3-1 fastslår at leien må avtales til et bestemt beløp. Det betyr at det for eksempel ikke er greit å avtale at leier skal betale en andel av eiendommens skatter, avgifter og driftsutgifter, kabel-tv, bredbånd og trappevask. Dette er faktisk ikke lov.

Med andre ord så er det ditt eget problem om eiendomsskatten eller felleskostnadene dine har økt.

Les også: Advokaten svarer - kan jeg sette opp husleien fordi strømmen er dyr?

Men merk at det er unntak for utleiers utgifter til brensel, elektrisitet, vann og avløp når avgiften betales etter målt forbruk, hvis avtalen sier at det betales etter faktiske kostnader ved leierens forbruk. Hvis dette ikke er avtalt på forhånd, skal dette alltid være inkludert i leien.

Ikke glem depositum som sikkerhet i leieforholdet. Som medlem i Huseierne får du gratis depositumskonto.

 

Du kan regulere årlig etter prisstigning

Hvis du har en leieboer som blir boende i flere år, så er det naturlig at du som utleier har et ønske eller behov for å øke leien etter hvert. Men her er det langt fra fritt frem.

I et boligleieforhold er det nemlig kun adgang til å regulere husleien etter konsumprisindeksen hvert år.

I praksis betyr det at leien kan endres hvert år, men da kun i samsvar med endringen i konsumprisindeksen - KPI. SSB har en egen husleiekalkulator for dette.

Forutsetningen er at det minst har gått ett år fra leieavtalen ble inngått, eller det har gått ett år siden forrige gang leien ble regulert.

Leier må også få en måneds varsel.

Digital kontrakt: Husk at Huseierne har den beste kontrakten for deg som skal leie ut bolig, og den finner du her.

 

Du kan gjøre større endringer hvert tredje år

Noen ganger øker utleieprisene i et område mer enn vanlig prisstigning. Derfor kan man etter husleieloven også endre leien til "gjengs leie" hvert tredje år.

Faktisk kan hver av partene skriftlig fremsette krav om at leien endres til «gjengs leie» etter at leieforholdet har vart i minst 2,5 år.

Endringen i leien kan tidligst iverksettes seks måneder etter at det skriftlig ble fremsatt krav om tilpassing til gjengs leie, så i praksis kan leien endres tidligst etter tre års leieforhold.

Last ned: Huseierne har ferdig varselbrev som du kan sende leietager om justering til gjengs leie her

Hva er "gjengs leie"?

Gjengs leie er kort fortalt et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold som gjelder lignende husrom på lignende vilkår. Man skal altså finne frem til et leiesnitt ut fra både nye leieavtaler og eldre leieavtaler i området.

Med andre ord så betyr gjengs leie altså gjennomsnittsleie, ikke markedsleie. Her er det mange som misforstår.

Sammenligningsgrunnlag er husrom med tilsvarende alder, størrelse, standard og beliggenhet, samt lignende avtalevilkår.

Mange steder er det utarbeidet oversikter for gjengs leie som kan være til god hjelp. Oslo kommune har for eksempel en egen oversikt over gjengs leie i alle Oslos bydeler, den finner du her.