Eie for å leie ut - god investering?

Drømmer du om å kjøpe bolig for å leie den ut? Vi gir deg regnestykket på om dette er en god investering.

Pengedoktoren Agnes Bergo jobber som økonomisk rådgiver og har rådgitt nordmenn om personlig økonomi i en årrekke. Bergo er generelt tilhenger av å investere i eiendom, men å kjøpe seg et utleieobjekt er ikke nødvendigvis god butikk.

- Du er avhengig av prisstigning dersom dette skal være en god investering. Siden slutten av 90-tallet og frem til nå kan man jo trygt si at dette har vært en god investering ettersom prisene har steget mye i denne perioden, sier Bergo.

Bli medlem i Huseierne og få fem utgaver av Hus & Bolig med nyttig boligstoff.

Om det fortsatt vil være slik i fremtiden, er vanskelig å spå. Bergo vil heller se på hva som er risikoen ved å eksemplifisere gjennom et regnestykke.

- For å finne ut om dette er en god investering i fremtiden kan vi leke litt med tallene. Regnestykket er ikke komplisert å sette sammen. Vi forutsetter at leiligheten befinner seg i Oslo, og tenker oss en leilighet til 3,5 millioner kroner. Den kan du leie ut for 15 000 kroner i måneden. En typisk bolig i denne prisklassen vil ha felleskostnader på omkring 3 000 kroner. Videre anbefales det at man setter av 1 000 kroner i måneden på vedlikehold, for dette er det utleier som har ansvaret for. Da sitter du igjen med 11 500 kroner, som gir en avkastning på leieforholdet på 132 000 kroner i året.

Dette utgjør 3,77 prosent av kjøpesummen før skatt, ettersom man også må skatte av aksjeutbyttet.

- Det betyr at man kan sammenlikne disse to investeringene ganske godt. Skulle du ikke ønske å ta jobben med utleie selv, tar utleiefirmaer vanligvis 10 prosent i omkostninger for å stå for utleien. Da ender du opp med 9 500 kroner i måneden og 114 000 kroner totalt. Det gir en avkastning på 3,3 prosent, sier Bergo.

Bruk god tid

Basert på regnestykkene ser man ifølge Bergo at det er ganske hårfint om dette er en investering som lønner seg.

- I tillegg kan det komme uforutsette vedlikeholdskostnader som kan velte regnestykket. Derfor er konklusjonen at du er nødt til å håpe på god prisstigning i markedet for at investeringen skal være god, sier Bergo.

Samtidig er hun tydelig på at utgangspunktet er godt når man starter med en minsteavkastning på mellom 3 og 4 prosent. Da har du i det minste tjent mer enn om du hadde pengene i banken.

- Jeg vil jo si at dette gjør at risikoen er relativt liten, og muligheten for gevinst er relativt sannsynlig. Derfor anbefaler jeg også at man bør ha en tidshorisont på 10 år med en slik bolig, sier Bergo.

Skal en utleieleilighet lønne seg, er du avhengig av at den stiger i verdi. Kjøper du en leilighet som pensjonssparing kan det tenkes at du har lyst til å flytte inn i denne investeringsleiligheten. Det kan være bra det også, men det som teller er at man sitter lenge nok i investeringen. Kanskje er tanken at et barn eller noen skal flytte inn i leiligheten senere.

- Det er ikke nødvendigvis bare kroner og øre som avgjør om investeringen er god. Kanskje målet helliger middelet i noen tilfeller og at det gir meningen å kjøpe et bra objekt der og da for å ha det senere, sier hun..

For aksjer er det gjort undersøkelser på at du bør ha en tidshorisont på minimum 7 år.

- Aksjemarkedet og boligmarkedet er som helsen og ekteskapet – du vet hvordan det har vært, men vet ikke hvordan det blir, avslutter Bergo.