Tekst: Rikke Åserud

  

- Eiendomsmegleren har ansvar både i forhold til kjøper og selger. Men på ett område er megleren selgers mann – og det er i forhold til prisen. Det er meglerens jobb å få høyest mulig pris for boligen han skal selge. Det forklarer professor Tore Bråthen, leder for institutt for regnskap, revisjon og jus ved Handelshøgskolen BI i Oslo. Han legger til at megleren naturlig nok ikke skal underslå negative opplysninger om eiendommen, for slik å presse opp prisen.

 

Veiviser i papirjungelen 

Å sørge for å få best mulig pris for boligen er imidlertid bare en av flere oppgaver en eiendomsmegler har. Megleren skal i tillegg være den profesjonelle guiden gjennom papirjungelen. Det betyr blant annet at megleren skal finne fram relevant informasjon om boligen din – og sørge for at den informasjonen når fram til kjøperen. Dette er i følge loven om eiendomsmegling et krav til megleren.

- Megleren skal blant annet innhente informasjon om offentlige planer, rettigheter og heftelser ved eiendommen. Det betyr at det er meglerens oppgave å finne ut av om det for eksempel er planlagt motorvei gjennom hagen, om noen har bruksrett til eiendommen eller om boligen er pantsatt, sier Bråthen.

Informasjonen skal være skriftlig og samles vanligvis i salgsoppgaven eller prospektet.I tillegg til å finne informasjon om eiendommens formalia, skal megleren bistå selgeren i å få fram nok relevante opplysninger om eiendommen til at salget skjer mest mulig risikofritt. Loven om eiendomsmegling formulerer dette noe vagt, men sier at megleren så langt det synes rimelig skal ”innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen.

- Vanligvis har megler et skjema hvor selger gjør rede for om det for eksempel har vært lekkasje i boligen, om el-anlegget er i orden og så videre. Det regnes som god meglerskikk å bistå selgeren slik at han ikke kommer i mangelsansvar, selv om dette ikke er konkret formulert i lovverket, sier Bråthen.

 

Ikke teknisk kyndig

Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at selv om det er megleren som skal grave fram informasjon om boligen, betyr ikke det at det er hans eller hennes jobb å finne ut av om det for eksempel er tett membran under flisene på badet ditt, dersom dette ikke framkommer av dine opplysninger, eller av taksten.

- Si for eksempel at megleren selger en leilighet med varmekabler på badet en varm sommerdag. Dersom det viser seg, når høsten kommer, at varmekablene i baderomsgulvet ikke fungerte, kan ikke megleren klandres for det, dersom bryteren var der og alt ellers så greit ut. Det blir en sak mellom kjøper og selger, forklarer Bråthen. Man kan altså ikke forvente at megleren går bygningsmassen nærmere etter i sømmene enn det man kan gjøre med et normalt trent øye.

 

Visning og budbehandling 

Som selger kan du velge om du selv vil holde visning eller om megleren skal gjøre det. Hvis du vil at megleren skal gjøre det, kan du velge om du vil være til stede, for eksempel for å kunne svare på spørsmål, eller ikke. Det er ikke uvanlig at megleren gir råd om rydding og ordning av boligen før visningen, men det er ikke noe krav at megleren gjør det. Etter visning begynner eventuelt budrunden, med første frist 24 timer etter siste annonserte visning. Budrunden er det megleren som avholder.

- Ikke bare skal megleren sørge for at budrunden går ryddig for seg, ved at selger og de andre budgiverne får all nødvendig informasjon om aktuelle bud og eventuelle forbehold i budene. Megleren skal også undersøke budgivernes betalingsevne. Det er en av de store fordelene med å bruke en megler til boligsalget, og ikke gjøre det selv. Megleren har tilgang til opplysninger om kjøpernes økonomi som du som privatperson ikke får kontrollert, påpeker utredningssjef i Huseiernes Landsforbund, Dag Refling.        

Å kontrollere budgivernes finanser med deres respektive bankforbindelser regnes som god meglerskikk. Men det er verdt å merke seg at det ikke er en lovpålagt plikt for eiendomsmegleren å undersøke kjøperens finansiering. Det er heller ikke eiendomsmeglerens oppgave å drive inn oppgjøret og eventuelle forsinkelsesrenter dersom kjøperen ikke betaler. Likevel må du kunne forvente at megleren undersøker at kjøperen har dekning fra banken for de budene som formidles til deg.

 

Salget 

Når du som selger har fått et bud du er fornøyd med og ønsker å akseptere, skal salget gjennomføres. Megleren skal da opprette en skriftlig kjøpekontrakt med vilkårene for handelen, samt sørge for gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret. Kjøpssummen overføres til meglers klientkonto, der den står fram til kontraktsmøtet mellom partene. Ved kontraktsinngåelsen utsteder selger et skjøte til kjøperen. Det blir liggende hos megleren til oppgjøret finner sted. Skjøtet skal i prinsippet være heftelsesfritt.

- Dersom det likevel skulle være heftelser eller panteforpliktelser, gjør megler opp dette med kjøpssummen, forklarer professor Bråthen.

Til slutt skal overdragelsen tinglyses. Det er som oftest det siste eiendomsmegleren gjør i prosessen.

Husk at oppdragsavtalen mellom selger og eiendomsmegler skal skrives på et spesielt oppdragsskjema. Det skal inneholde en rekke opplysninger, som er nærmere bestemt i loven om eiendomsmegling. Det er lurt å sørge for å få en kopi av oppdragsskjemaet så snart det er underskrevet.

 

Ny lov, utvidede plikter

Ny lov om eiendomsmegling vil trolig tre i kraft fra januar 2008. Loven utvider meglernes plikter i forhold til dagens lovverk. Den stiller også strengere krav til meglerens kompetanse, og pålegger meglerforetaket å være tilknyttet en klagenemnd.