Som kjent ble Norge dømt i Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMD) i 2012. Domstolen sa at reglene i tomtefesteloven § 33 om festerens rett til å kreve forlengelse av feste til bolighus eller fritidshus på samme vilkår som før kan føre til et resultat som ikke er forenlig med bortfesterens eiendomsvern etter Den europeiske menneskerettskonvensjon første tilleggsprotokoll artikkel 1.

Når man ser lovens § 33 i samspill med §§ 7 og 15 blir festeavtalen etter forlengelsen tidsubestemt, og festeavgiften kan deretter ikke reguleres med mer enn endringen i konsumprisindeksen (KPI). Dette gjør at lovens formulering - «på same vilkår» - blir urettferdig for bortfester; en viss regulering ut over KPI må han kunne få når festeforholdet fortsetter etter avtalens utløp. Et klart unntak gjelder hvis avtalen har regler som sier noe annet; noen avtaler sier f.eks. at fester har krav på forlengelse og at avgiften da skal KPI-reguleres. Slike avtaler må selvsagt respekteres; den nye loven gjør ingen endring i dem.

Men der avtalen ikke sier noe annet, er det nå vedtatt at bortfesteren skal ha rett til et «engangsløft» av festeavgiften, noe han må kreve innen tre år etter forlengelsen av festeavtalen. Stortinget har vedtatt at den regulerte festeavgiften skal utgjøre 2 % av tomteverdien (i denne sammenheng populært kalt «råtomtverdien», fordi man skal trekke fra den verdiøkning festeren har tilført tomten), men med den samme begrensning som loven i flere år har hatt når det gjelder vanlig avgiftsforhøyelse: Summen må ikke overstige 9.000 kroner per mål - eller per tomt, om størrelsen er mindre enn ett mål - regnet etter pengeverdien 1/1 2002. I 2015 er beløpet 11.378 kroner, sier departementet, og det er det samme uansett hvor mange boenheter det er på tomta. 

Det som er sagt i forrige avsnitt gjelder forlengelser som skjer 1. juli 2015 og senere, men det skal også gjelde forlengelser som er skjedd før denne dato, hvis forlengelsen er skjedd uten grunnlag i festeavtalen. Med andre ord: En bortfester som pga. den «ugyldige» § 33 fikk for lav festeavgift da festeren krevde avtalen forlenget, kan nå altså få rettet opp dette - for fremtidige terminer. (Men det som er betalt i mellomtiden er man likevel ferdig med; det skjer ingen etterbetaling for disse årene.)

Dette rammer en del festere som nå vil få høyere avgift enn da de krevde forlengelse «på same vilkår», noe som vil si at loven får tilbakevirkende kraft. Justisdepartementet har vurdert det slik at denne tilbakevirkningen er av en art som ikke er i strid med Grunnlovens § 97. 

En annen nyhet er at etter den endrede § 33 trenger ikke festeren å kreve forlengelse når festetiden er ute; forholdet bare fortsetter av seg selv med mindre festeren skulle ønske å avslutte det.

En viktig ting når det gjelder innløsning: Det følger av tomtefesteloven § 37 at dersom festeren velger å innløse tomten, skal innløsningssummen som hovedregel være 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden. Bortfester kan også i mange tilfeller kreve 40 % av råtomtverdien. Men siden festeavgiften nå kan bli en god del høyere etter forlengelsen (i noen tilfeller så høy at bortfester utvilsomt vil foretrekke hovedregelen fremfor å kreve 40 % av råtomtverdien), vil det for fester kunne lønne seg å kreve innløsning før avtalen løper ut. Her er det derfor satt en grense: Dersom innløsning finner sted ti år eller kortere tid før avtalen etter sitt innhold skal løpe ut, kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften som om forlengelsestiden alt var kommet. Dette har blant annet bakgrunn i bortfesterens rett til full erstatning etter Grunnloven § 105.

Det er laget noen overgangsregler som dels utvider, dels begrenser noen av de nye reglene, og de viktigste er:

 

  1. Bortfestere som vil kreve regulering av avgiften i de tilfeller der festeavtalen er forlenget før 1. juli 2015, må gjøre det før 1. januar 2018. Men de kan i utgangspunktet gjøre det for alle avtaler som er forlenget i medhold av loven siden 1. november 2004, da § 33 ble satt i kraft med den tekst som EMD senere underkjente. (Det fremgår av forarbeidene at dette er riktig forståelse av lovendringen, selv om lovteksten kan tolkes annerledes.)


  2. Dersom reguleringen fører til at den årlige festeavgiften øker med mer enn 8.000 kroner, kan bortfesteren - for festeavgift som forfaller fra og med lovens ikrafttredelse og ut 2016 - ikke kreve mer enn gammel festeavgift pluss 8.000 kroner. Dette gjøres for at tilpasningen til ny avgift ikke skal bli for brå. Avgift som forfaller 1. januar 2017 og senere må derimot betales med fullt beløp etter lovens vanlige regler.


  3. Dersom det er mindre tid igjen av festeavtalen enn 10 år når innløsning kreves, kan bortfester som nevnt kreve regulering av festeavgiften som om forlengelsestiden alt var kommet. Men dette gjelder ikke dersom festeren har fremsatt kravet om innløsning før lovens ikrafttredelse, slik han må dersom innløsningstiden er inne - eller festetiden ute - før 1. juli 2016. I disse tilfellene gjelder «gamle priser».

Til sist: Mange avtaler er slik utformet at bortfester bare kan få KPI-regulert avgiften mens avtalen løper, men de samme avtalene er ofte utformet slik at de har en utløpsdato.  Og etter lovendringen kan altså festeavgiften forhøyes når festeforholdet utløper og forlenges.  Dette kan få stor betydning for innløsningsprisen der festetiden er ute eller det er mindre enn 10 år igjen av festetiden. Et eksempel, våren 2015:

En råtomt er verdt 500.000, festeavgiften kan bare KPI-reguleres og den er nå 3.000 kroner.  Fester krever innløsning. Innløsning til 25 x festeavgift gir bortfester 75.000 kroner.  Bortfester foretrekker derfor å kreve 40 % av råtomtverdien, noe som gir ham 200.000. 

Samme eksempel, men etter at lovendringen er trådt i kraft (og festetiden er ute eller det er mindre enn 10 år igjen av festetiden): Hvis fester nå krever innløsning, vil summen beregnes etter en avgift som tilsvarer 2 % av 500.000, lik 10.000 kroner, og 25 x festeavgift blir 250.000 kroner. Bortfester vil da foretrekke det.

Som vi ser av eksempelet over, fører vedtaket om at 2 % skal legges til grunn, til at bortfester og fester i praksis får halve verdien av råtomten hver når den innløses. Men det gjelder ikke for de dyreste tomtene: I 2015 ligger «balansepunktet» mellom de to beregningsmåtene, altså der 25 x maks festeavgift på kr 11.378 per mål eller tomt utgjør samme sum som 40 % av råtomtprisen, ved en råtomtpris på 711.125 kroner. Ved mer verdifulle tomter enn det vil det fortsatt lønne seg for bortfester å kreve 40 % ved innløsning, og lovendringen vil altså ikke påvirke innløsningsprisen i disse tilfellene.

Konklusjon: Lovendringen vil utvilsomt sette fart på festere som har vurdert å kreve innløsning av festetomter der avgiften er relativt lav og gjenværende festetid er 10 år eller noe mer.  Særlig dersom råtomtprisen per mål er ca 700.000 kroner og derunder.