Dette har vært (og er for skatteåret 2011 fremdeles) særdeles gunstig, i og med at den som eier denne type bolig har kunnet leie ut den ene delen selv om den har større leieverdi enn den delen eier selv bruker.  Og det stopper ikke der: I tillegg har eieren kunnet leie ut inntil halvparten av leieverdien av sin egen bruksdel av tomannsboligen.  Man har altså kunnet leie ut ca ¾ av hele tomannsboligen skattefritt.

Finansdepartementet mener dette må ta slutt.  Det favoriseres eiere av tomannsboliger sammenlignet med eiere av eneboliger, selv om husene er like store.  Eieren av eneboligen på 220 kvm kan skattefritt bare leie ut 110 kvm, mens eieren av en tomannsbolig på 100 + 120 kvm kan leie ut først den ene delen på 120 kvm og deretter 50 kvm av sin bruksdel på 100; i alt 170 kvm.  I begge disse eksemplene forutsetter vi at leieverdien per kvm er lik over alt, siden det er leieverdien, ikke kvadratmetrene, som avgjør.

Skatteloven §7-2 om utleieinntekt, første ledd, lyder i dag:

Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig, unntatt når

a.         eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien.

b.         eiendommen er tomannsbolig og eieren oppfyller vilkårene i a for den ene leiligheten.

c.         hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20.000 kroner i inntektsåret.

Endringen fra årsskiftet blir rett og slett at punktet under bokstav b. strykes.  Dermed må eiere av slike useksjonerte tomannsboliger tenke seg om:

  1. Består tomannsboligen av to ulike deler, og den mest verdifulle delen – vanligvis den største – er utleid, blir det skatt på den leieinntekten i 2012.  Med mindre eieren raskt kan foreta et bytte med sin leietager, selvsagt.  Men det er ikke alltid så lett å få til på så kort varsel… 
  2. Består derimot tomannsboligen av to ulike deler og det er den minst verdifulle delen som er utleid, er det i orden.  Forutsatt at eieren ikke i tillegg leier ut deler av sin egen bruksdel, selvsagt, for da kan summen av utleieverdiene fort overstige verdien av det han bruker selv.  Og da blir det skatteplikt.
  3. Består tomannsboligen av to deler med lik leieverdi, blir situasjonen den samme som under punkt 2.
  4. For fullstendighetens skyld tar vi med unntaket i §7-2 bokstav c, selv om det ikke er veldig praktisk: Er leieinntekten av den utleide del ikke mer enn 20.000 kroner per år, er det skattefritt.  Selv om inntekten kommer fra den mest verdifulle delen av tomannsboligen. 

Merk at endringen omtalt her ikke får betydning for tomannsboliger som er seksjonert etter eierseksjonsloven: Er en av disse seksjonene utleid, er det skatteplikt for den leieinntekten både i 2011 og 2012.  Det hjelper ikke om eieren bor i den andre seksjonen og den har større leieverdi, for seksjoneringen gjør at huset ikke lenger sees på som en tomannsbolig i skattelovens forstand.

Einar Frigland - advokat i Huseiernes Landsforbund