Tekst: Linda Ørstavik Öberg/Bård Erlend Hansen.

Mange nordmenn finansierer kjøp av egen bolig med utleie, og stadig stigende boligpriser gjør også at mange velger å investere i en bolig nummer to for utleie. 

Det har ført til at Skatteetaten er ekstra på vakt når det gjelder skatt på utleieinntekter. 

Mange utleiere har i år derfor mottatt et informasjonsbrev om skattereglene ved utleie av bolig.

- Hvis du er en av de som har fått et slikt brev, bør du vurdere nøye om det gjelder skatteplikt for ditt utleieforhold, sier Bård Erlend Hansen, advokat i SBF Skatteadvokater.

Her er fem ting du bør lese dersom du har fått brevet. Det kan spare deg for store beløp. 

1) Hvor bor du egentlig?

Utgangspunktet for at skattekontoret kontakter deg er at du i henhold til deres opplysninger eier bolig som du ikke bor i selv. Dette er da basert på opplysninger fra folkeregisteret og Skatteetatens eget eiendomsregister. 

Det du må være klar over er at din «skattemessige bolig» ikke nødvendigvis samsvarer med adressen din i folkeregisteret. Det som avgjør er hvor du faktisk bor, eller for å si det på skattespråket: Der du har din overveiende døgnhvile. 

Men her kan også særregler, som for eksempel skattemessig bosted for pendlere, komme inn. 

Skattemessig har det stor betydning om det er din egen bolig eller ikke som leies ut:

  • Inntekter ved utleie av egen bolig er skattefrie dersom du benytter minst halvparten av boligen (regnet etter utleieverdi) selv.
  • Inntekter ved utleie av større del av egen bolig er skattefri dersom leieinntektene ikke overstiger 20 000 kroner i inntektsåret.
  • Hvis du benytter mer enn halvparten av boligen selv, må du likevel være påpasselig dersom boligen regnes som en flermannsbolig. Da gjelder nemlig ikke skattefritaket for leieinntekter. En flermannsbolig er en bolig bestående av tre eller flere familieleiligheter, eller to familieleiligheter med tillegg av en eller flere selvstendige hybelleiligheter. 

Men bor du i deler av boligen selv, kan altså leieinntektene være skattefrie. I så fall kan det være at du kan se helt bort fra brevet fra Skatteetaten. 

2) Hvem leier boligen? 

Så kan det være slik at du ikke bor i boligen, men lar familiemedlemmer bo der uten å betale leie. Det er helt greit, forutsatt at den som bor der betaler drifts- og vedlikeholdskostnadene. 

Da skal hun ikke skattlegges for å bo der uten å betale leie, og du skal heller ikke skattlegges for noen «antatt» leieinntekt.

3) Husk fradragene

Utenfor tilfellene som nevnt over er altså leieinntektene skattepliktige, og boligen skal regnskapsliknes. I dette ligger det ikke bare at leieinntektene er skattepliktige, men også at du skal ha fradragsrett for utgifter knyttet til utleien. 

Skattepliktig inntekt er altså faktiske leieinntekter med fratrekk for relevante kostnader. 

Typiske fradragsposter her er vedlikeholdskostnader, forsikring, kommunale avgifter, fellesutgifter, tilsynsreiser mv. 

Leier du ut møblert kan du i tillegg kreve fradrag for kostnader til møbler.

4) Står boligen tom? 

Så lenge du ikke bor i boligen selv, skal den alltid regnskapsliknes. 

Det får betydning også når boligen står tom. Du kan med andre ord kreve fradrag for utgifter tilknyttet slik bolig, selv om boligen står tom det aktuelle året. 

Det avgjørende er at utleieaktiviteten ikke er opphørt eller at kostnadene er pådratt med sikte på senere skattepliktige leieinntekter – altså at du fortsatt har planer om å leie ut. 

5) Har du mange utleieboliger?

Driver du omfattende utleie av boliger, må du vurdere om aktivitetene dine knyttet til utleien er så omfattende at dette regnes som skattemessig virksomhet. 

Skattemyndighetene benytter her en tommelfingerregel som sier at dersom du leier ut 5 boenheter eller flere, så regnes det som skattemessig virksomhet. 

Konsekvensen av det er i så fall at inntekter fra utleien ikke skattlegges som kapitalinntekt, altså 27 prosent, men som næringsinntekt (marginal skatt 50,4 prosent). 

I slike tilfeller kan det være aktuelt å overføre virksomheten til et aksjeselskap etter reglene om skattefri omdanning. Da skattlegges leieinntektene med 27 prosent i selskapet, mens ytterligere beskatning på din hånd forutsetter at inntektene tas ut av selskapet som utbytte eller gevinst.  

Her kan du lese mer om skattefri utleie.

Siden 1. april 2015 har Huseiernes Landsforbund hatt en samarbeidsavtale med SBF Skatteadvokater AS, et skattekontor heleid av Skattebetalerforeningen.