Tekst og foto: Rikke Åserud

- Dette er en gladsak for alle som eier eller leier bolig! Vi gjør det billigere og enklere for folk som ønsker å gjøre om for eksempel et loft til et soverom eller en kjeller til en stue til eget bruk. Samtidig gjør vi det enklere å lage hybler for utleie i eksisterende boliger, forklarer Jan Tore Sanner.

 

Lavere tak

Hus&Bolig møter ham i en kjeller i en bolig på Lilleaker, like utenfor Oslo. Eieren av kjelleren ønsker å ta den i bruk som oppholdsrom, ikke bare lager. Derfor har han akkurat måttet grave og senke gulvet med 20 centimeter for å oppfylle dagens krav om 220 centimeters takhøyde. Gravingen førte til at han måtte drenere på nytt. Arbeidet ble altså svært omfattende og kostbart. Med de nye reglene regjeringen nå foreslår, kunne huseieren ha sluppet dette arbeidet.

- Vi vil blant annet fire på kravene om takhøyde. I vårt forslag til forenkling av byggeteknisk forskrift og byggesaksforskriften senker vi kravet til takhøyde til 2 meter. Vi firer også på kravet om «god nok utsikt», noe som ofte vil være nesten umulig å påvirke for eksempel i en eksisterende kjeller, og det blir lov for eksempel å innrede boden som kontor, sier Sanner.

 

Enklere og billigere

I dag er det de samme reglene som gjelder enten du vil bygge nytt, eller om du vil gjøre om noe i din eksisterende bolig. Mange som ønsker for eksempel å bruke kjelleren som oppholdsrom, eller å lage en hybel for utleie, får seg økonomiske overraskelser slik huseieren på Lilleaker opplevde. Frykten for at det blir for dyrt gjør at potensialet for utleiehybler i eksisterende boligmasse trolig ikke er tatt ut, mener regjeringen. «Å utvide boligarealet i eksisterende bygg etter nåværende kvalitetskrav kan oppleves som unødvendig dyrt», heter det i en pressemelding fra Kommunal- og fornyingsdepartementet. Målet med nye regler er å gjøre det enklere og rimeligere å utvide boligarealet i egen bolig, bedre samsvar mellom lov og faktiske forhold.

 

Frykter ikke B-lag

Men hvis man firer på kravene til boareal for å gjøre det lettere for boligeiere å leie ut rom som tidligere ikke kunne leies ut – får man ikke da en gruppe uheldige leiere som må ta til takke med lave kjellerleiligheter uten utsikt? Nei, mener statsråd Sanner.

- Vi firer selvsagt ikke på kravene som sikrer trygghet og helse. Men vi mener at det må være mulig å leie ut en hybel uten eget bad, så lenge det er tilgang til bad – for eksempel. Dette vil gi flere hybler på markedet og flere unge vil lettere kunne finne seg rimelige boliger.

Sanner mener heller ikke at regelendringen utestenger for eksempel funksjonshemmede.

- Dette handler jo kun om omgjøring av eksisterende boliger. Nybygg er noe helt annet, der firer vi ikke på kravene, verken til universell utforming eller andre områder, sier Sanner.

Forslagene til endringer skal nå ut på høring, så det vil fortsatt ta noen måneder før endringene eventuelt trer i kraft.

 

Her er forslagene til forenklinger og unntak fra krav ved omgjøring av eksisterende bolig: (Kilde: Kommunal- og fornyingsdepartementet)

1.      Krav til rom og oppholdsareal – romhøyde

I eksisterende boliger vil det være fysiske forutsetninger som gjør at det kan være vanskelig å oppfylle moderne krav til romhøyde når en kjeller eller et loft skal gjøres om. Det foreslås derfor å endre krav til romhøyde fra 2,2 m til 2,0 m. Dette tilsvarer krav til fri høyde i dør. Deler av rom kan ha skrå himling med lavere romhøyde.

 

2.      Planløsning

Det er i dag et krav om at byggverk skal ha planløsning som gjør det lett å orientere seg. Det foreslås å gjøre unntak fra dette kravet. Det vil dermed ikke være adgang for kommunene til å avslå søknad om endring fra kjeller, loft eller bod til oppholdsrom, soverom, kjøkken eller bad med den begrunnelse at planløsningen er for dårlig.

 

3.      Bad og toalett

Det foreslås å unnta krav om tilgjengelig bad og toalett hvis det er tilgjengelig bad og toalett i boligen ellers.

 

4.      Bod og oppbevaringsplass

Etter dagens regelverk er det krav om å ha en 5 kvadratmeter sportsbod og 3 kvadratmeter for oppbevaringsplass. Det foreslås å fjerne dette kravet.

 

5.      Radon

Det er i dag om krav om radonsperre og tilrettelagt tiltak mot radon i grunnen ved utleie. Det foreslås å gjøre unntak fra dette kravet når radonkonsentrasjonen er innenfor grenseverdiene. For eksisterende bygninger kan det være andre tiltak som reduserer radoneksponeringen. Ved bruksendring der det ikke foretas endringer i gulv mot grunn, holder det å vise at radonkonsentrasjonen er innenfor grenseverdiene.

 

6.      Krav om tilgjengelig boenhet

Det er i dag krav om at inngangsplanet skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse. Det foreslås å gjøre unntak fra dette kravet med grunnlag i at det blant annet vil være kostbart og komplisert å oppnå trinnfri atkomst til rommene som skal bruksendres. Dette innebærer at blant annet krav til trinnfri adkomst, dimensjonering for rullestol, passasjebredder og sideplass ved dør, ikke gjelder for rom som gjøres om i eksisterende boliger.

 

7.      Utsyn /utsikt

Det er i dag krav om at det skal være tilfredsstillende utsyn/utsikt i soverom og stuer. Kravet er knyttet til hvilken utsikt man har ut av vinduene i rommet, og for eksempel et takvindu kvalifiserer ikke nødvendigvis. Ved etablering av nye oppholdsrom i en eksisterende bygning, vil mulighetene til å påvirke rommets utsyn være begrenset. Det foreslås derfor unntak fra dette kravet.

 

8.      Energi

Dagens ambisiøse energikrav oppleves som både vanskelig og unødvendig dyrt å oppfylle ved bruksendring i eksisterende boliger, for eksempel med hensyn til fuktsikring. Dette kan føre til at boligeier lar være å oppgradere. Departementet mener det derfor blir viktig at lovverket åpner for individuell tilpasning av de tekniske løsningene, som for eksempel tykkelse på isolasjon.

Dagens krav om å fremme et lavt energibehov og miljøriktig energiforsyning vil fortsatt gjelde ved bruksendring i bolig. Men det blir nå boligeiers ansvar å finne et riktig nivå og velge løsning ut fra det overordnede funksjonskravet i byggteknisk forskrift. Utover dette foreslår vi nå unntak fra alle de øvrige bestemmelsene om energikrav i byggteknisk forskrift.

 

9.      Ventilasjon i boenhet

Lufting med bruk av vindu/lufteventiler benyttes i mange eksisterende boliger. Det foreslås at denne luftemetoden også er tilstrekkelig ved bruksendring.

 

10.  Lys

Det er krav om at stue og soverom skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys. Ved bruksendring i eksisterende boliger vil det være gitte fysiske forutsetninger som gjør at det kan være vanskelig å oppfylle samme dagslyskrav som for nybygg. Det foreslås en ny veiledende norm om hva som er ”tilfredsstillende tilgang på dagslys” for bruksendring i eksisterende boenhet. Dette vil tilsvare størrelse på vindu for rømning.