Tekst: Dag Erik Kongslie og Linda Ørstavik Öberg.

Foto: Morten Løberg.

Sindre (5) og Sofus (3) har funnet seg godt til rette i det nye huset. Omstillingen fra tjukkeste Grønland i Oslo til Jeløya i Moss har gått på skinner.

 – Vi regnet med at de kom til å klare seg bra. Barn løser jo slike omstillinger veldig godt. Det var nok heller vi som var usikre på hvordan det ville bli å flytte såpass langt vekk fra det vi er vant med, forteller Elisabeth Rognstad. 

 Hun og ektemannen Anders Gorm Sveen flyttet 1. juli vekk fra storbyen, hvor de begge er født og oppvokst og ut på landet. Valget var nøye gjennomtenkt. Høye boligpriser i de foretrukne områdene i og rundt Oslo fikk familien på nye tanker.

 – Vi ønsket et hus og vi ønsket landlige omgivelser. Elisabeth er fra Bærum og jeg fra Stovner i Oslo. Vi er vant til å ha skog og mark rundt oss selv om vi er knyttet til byen. Etter å ha kikket både nord og vest for Oslo fant vi ut at det beste alternativet nok ville være øst. Utviklingen på Follobanen gjør at pendling inn til Oslo etter hvert vil bli ganske smidig og enkelt. Allerede nå bruker det raskeste toget kun 40 minutter inn til byen, sier Sveen som for tiden jobber turnus i utlandet.

Skaper kjøpepress

– Det er vanskelig ikke å la seg påvirke av det som skrives i media. Hele tiden leser vi om oppgang, fall, fest og blodrøde tall. Man prøver å ha en pragmatisk tilnærming til det, men hadde vi ikke latt oss påvirke hadde vi nok neppe tatt avgjørelsen om å flytte hit hvor vi er nå, sier Sveen.

 Sjefsøkonom i Sweedbank First Securities, Harald Magnus Andreassen, er hyppig brukt som kilde og spåmann i boligmarkedet. Han tror ikke hans og andre økonomers påstander påvirker markedet opp eller ned, men tror oppslagene i media kan skape et kjøpepress.

 – Jeg tror i liten grad jeg og andre er med på å påvirke enkeltpersoners boligvalgt på kort sikt.

- Jeg ble skeptisk til markedet altfor tidlig. Min skepsis har åpenbart ikke holdt boligmarkedet igjen. Det må være mange flere på laget om dette skal påvirke markedet i et større bilde, sier Andreassen.

– Avisene skaper forventninger om pris. Alle skal tjene seg rike på boligen sin. VG og Dagbladet har stadig førstesider om hvor rik du er blitt fordi boligprisene har steget der du bor og om hvor rik du kommer til å bli. Skaper dette et press for å kjøpe, for å ta del i verdiskapningen? Utvilsomt. Fører dette til at noen blir mer aggressive når de byr? Mest sannsynlig, sier Andreassen.

 Sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse AS tenker seg alltid om når han uttaler seg i media. Han føler sitatene ofte kan få sitt eget liv, langt borte fra slik de opprinnelig var ment.

 – Det hender jeg føler at mine uttalelser påvirker. Det kommer litt an på hvordan media velger å slå opp en sak eller en kommentar. I det lange løp føler jeg ikke at psykologien i markedet vil spille noen rolle. Mine vurderinger og uttalelser vil derfor neppe spille noen rolle for markedet som helhet. Derimot kan visse oppslag påvirke enkeltpersoner på kort sikt, sier Bjørnstad.

Alle har en agenda

Førstelektor Gorm Kunøe ved BI i Oslo tror at behovet for å uttale seg og markedsføre sin arbeidsgiver er stor.

 – Jeg tror alle har en eller annen form for agenda. De fleste som uttaler seg snakker på vegne av en stor bank eller en annen aktør i finansmarkedet som har en eller annen interesse. Det må man alltid huske på når man leser slike saker. I tillegg er det liten tvil om at media selv ønsker å spille på oppturer og nedturer. En artikkel som sier «stabilt og rolig boligmarked» selger færre forsider enn den som sier «Boligmarkedet blør», eller «Nå er du boligmillionær», sier Kunøe.

 En som sterkt tar avstand fra å ha underliggende motiver er professor Ola H. Grytten ved Norges Handelshøyskole. Tidligere ble Grytten hyppig brukt som kilde. Mye fordi han spådde markedet kraftig ned. En spådom som aldri slo til.

 – Jeg har egentlig ingen ønsker om å uttale meg om boligmarkedet i media i utgangspunktet. Derimot føler jeg at det er min plikt å uttale meg om et emne jeg av enkelte regnes som ekspert på. Slik blir det mer flyt av informasjon i markedet, sier Grytten som over lang tid spådde boligmarkedet ned 30 prosent.
 Sjeføkonom i Eika, Jan Ludvig Andreassen, får ofte spørsmål om hvilken agenda han har.

 – Dette er noe pressen ofte spør om. Jeg svarer når jeg får henvendelser, men jeg har ingen agenda med å uttale meg i media, sier han.
 Roger Bjørnstad er også klar på at det ikke finnes noen skjulte motiver for å ha meninger i media.

 – Jeg har ingen agenda med å uttale meg. Jeg er fagøkonom og boligmarkedet er viktig for norsk økonomi. Derfor er vi nødt til å kommentere dette faglig når vi får henvendelser om det. Men vi har ingen bindinger til noen.

 I likhet med Grytten har også Harald M. Andreassen sett negativt på utviklingen i boligmarkedet. Han mener agendaen kommer i to former.

 – Jeg har for det første ingen økonomisk agenda med å uttale meg. Min arbeidsgiver har heller ingenting å tjene på at jeg gjør det. Snarere tvert i mot. Derimot har jeg en faglig agenda med å uttale meg utover at jeg er høflig og svarer når media kontakter meg. Boligmarkedet er viktig for folk flest, for hele økonomien og for de finansielle markedene som aksjer, renter og valutakurser. Konsekvensene for det siste er en viktig del av jobben min. Dessuten gir jeg råd til kunder direkte om eiendomsmarkedene.

Ikke to streker under svaret

I 2008 spådde DN boligprisene rett i bunn. Uken etter tok de opp at prisfesten på bolig fortsetter ut i det uoverskuelige. Hvorfor spår ekspertene så ulikt og ujevnt om boligprisene?

 – Det er fordi boligmarkedet er et marked hvor det er meget vanskelig å spå hendelsesforløp. Det omfatter også ting som vi ikke kan tilnærme oss vitenskapelig. Det finnes argumenter for psykologi, argumenter for teoretiske momenter og argumenter for empiriske momenter. De som vil ligge lengst unna hverandre er de som spår markedets utvikling på bakgrunn av mikroelementer og de som spår utviklingen på bakgrunn av makroelementer. I utgangspunktet er det ingen som spår direkte feil. Det man bommer på er gjerne tidfesting og dimensjoner av det man tror vil skje. Før eller siden vil alle få rett, man vet bare ikke når, sier Bjørnstad.

 – Samfunnsøkonomi er ikke naturvitenskap med en ingeniørs to streker under svaret. Det er et samfunnsfag som handler om hvordan folk i fellesskap tenker og handler. Økonomier har ulike teorier og modeller. Dermed kommer man frem til ulike svar, sier Harald Andreassen.

 Grytten støtter Bjørnstad og Andreassen, men mener også at media må ta litt av skylden for måten stoffet presenteres på.

 – Media er nok mer interessert i å få overskrifter som selger enn å skrive om hvilke reservasjoner og forutsetninger som ligger bak uttalelsen de skriver, sier han.

Bolig er viktig

Avisene vet at bolig er et tema som berører de aller fleste av oss, og skriverier om boligmarkedet og boligpriser får derfor ofte mye spalteplass.

 – Skriverier om boligmarkedet er godt stoff fordi bolig er den største investeringen vi gjør her i livet. Markedet er også slik innrettet at dette for deler av befolkningen også er å betrakte som sparing, sier John Arne Markussen, sjefredaktør i Dagbladet.

 Også Amund Djuve, sjefredaktør i Dagens Næringsliv, legger vekt på at boligkjøp er den største privatøkonomiske disposisjonen de fleste av oss gjør.

 – Hvordan du gjør det i boligmarkedet kan få konsekvenser for egen økonomi i mange år, og til og med for neste generasjon, sier Djuve.

 Torry Pedersen, sjefredaktør i VG, mener at det er viktig å bruke plass på bolig nettopp fordi den vanlige nordmanns desidert største formuesobjekt er boligen, og fordi boliginvesteringer har stor betydning for din egen formues utvikling. 

 – Derfor er det ikke underlig at dette får fokus, men jeg er opptatt av bredden. Bolig er jo både investering, skatteobjekt, et sted du tilbringer mye tid, arkitektur, oppussingsobjekt, ja, jeg vet ikke hva. Det vesentlige over tid er å omtale alle temaer med relasjon til bolig, sier han.

 Eksklusive saker som er godt skrevet og godt presentert blir prioritert, og det er ifølge avisene viktig å følge trender og utvikling.

 – Boligstoff kan vinkles på så mange måter. En ting er investering og sparing, noe annet er skattelegging og endring av rammevilkår og regler. Vedlikehold og reparasjoner er også godt stoff, og naturligvis det faktum at det er fryktelig vanskelig for unge mennesker å komme inn på markedet i urbane strøk, sier Markussen.

– Skader ikke med fornyelse

En ting er ekspertene som uttaler seg, men for at de skal bli hørt så må mediene også bruke dem. Det gjør de, og ofte er det de samme som får uttale seg.

Djuve påpeker at Norge er et lite land, og at det er begrenset hvor mange som har kompetanse på feltet.

 Markussen mener det er helt greit å bruke mye plass på boligstoff, men sier at sak og vinkling må være basert på realiteter. At det faktisk skjer noe i markedet, at rammevilkår endrer seg, eller at det er trekk ved den makroøkonomiske situasjonen som påvirker oss.

 – På samme måte som innen andre stoffområder er det slik at noen opparbeider seg et renommé som kilde og kommentator. Men ideelt sett bør vi i mediene hele tiden foreta en kritisk vurdering av hvem vi bruker, og arbeide med å utvide kildeomfang. Det skader ikke med fornyelse, og nye tanker, sier Markussen.

 Pedersen i VG mener at grunnen til at vi ser mange av de samme kildene uttale seg er en kombinasjon av at dette ofte er folk som har gjort selvstendige analyser og er ansett som gode økonomer, men at mediene kan ha en tendens til å bruke for lite ressurser på å finne nye stemmer.

 – Noe forenklet er min opplevelse at meglere, boligselgere og deres organisasjoner stort sett mener boligprisene skal opp. Spør man det man må anta er uavhengige kilder, er bildet mer broket. Der finner man begge leire, både dommedagsprofeter og «dette skal videre inn i himmelen»-gruppa. Jeg synes stort sett det er anstendig argumentasjon for de ulike vurderingene, og det gjelder begge veier.

 Men han mener at man også kan se det hele annerledes.

 – Dimensjonering er nesten alltid en legitim diskusjon. Det å kjøpe sin første bolig eller å ta et stort steg i boligmarkedet med en høy gjeldsbelastning, har potensiale i seg til å være den aller største tabben du kan gjøre. Derfor er det svært viktig at individet har et balansert og gjennomtenkt forhold til slike løft. I et slikt perspektiv kan man kanskje mene at det skrives for lite om temaet, sier Pedersen.

Påvirker psykologien

På spørsmål om mediene er flinke nok til å begrense krigstypene når ekspertene uttaler seg om boligmarkedet, mener Markussen at krigstyper er et kosmetisk begrep.

– Aviser og andre medier har sine måter å presentere stoffet på. Vi i tabloidene står i en tradisjon der vi tidvis bruker store bokstaver, men det blir ikke mindre seriøst av den grunn, sier han. Men Markussen er åpen for at skriveriene om krakk og prisoppgang påvirker psykologien i boligmarkedet.

 – I min verden er psykologi et fag som står økonomien veldig nær. Det er ingen tvil om at psykologien rundt finanskrisen førte til en bråstopp i boligmarkedet hvor folk klatret opp på gjerdet. Når det skjer en korrigering i markedet så er det gjerne basert på realiteter. Så kan man naturligvis ikke se bort fra at skriverier om slike korrigeringer kan forsterke tendensen.

 Pedersen sier at det hittil knapt har virket som om noe av det som skrives har påvirket boligfesten.

 – De få som har advart mot at det går for fort blir ikke tatt alvorlig av markedet som fortsetter å prise opp boligmassen med billig kreditt som betalingsmiddel. Dog kan vi nå se at det skjer noe, og at boligmarkedet synes å stoppe opp. Det er med andre ord enda viktigere for leserne å foreta en selvstendig vurdering av risikoforholdene og ens evne til å stå gjennom et eventuelt krakk, sier han.

Spekulativt og useriøst

Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendomsmeglerforetakenes Forening, er først og fremst interessert i å analysere og forstå markedet, samt påvirke de politiske prosessene i riktig retning slik at vi har et velfungerende eiendomsmarked i Norge.

 – 8 av 10 nordmenn eier sin egen bolig, og bolig er en bærebjelke i det norske velferdssamfunnet. Det er vel heller ingen andre som bruker mer penger per innbygger på oppussing enn oss. I sum skaper dette en interesse for alt som har med bolig å gjøre, og da spesielt rundt utviklingen av markedet. Det rammer oss alle sammen.
 Han sier at Norge er et forholdsvis lite land, så det er ikke så rart at mange av de samme kildene og spåmennene går igjen.

 – Men jeg synes på generelt grunnlag at enkelte får mye oppmerksomhet for scenarioer som de selv ikke engang tror på. Når en økonom mener det er 10 prosent sannsynlighet for et fall på 40 prosent i markedet, og overskriften blir «Sannsynlig at markedet faller 40 %», så blir det hele spekulativt og useriøst synes jeg. Problemet er at mange leser kun overskriften, og blir da påvirket av det, sier Dreyer.

 Han tror at psykologien har stor kraft i de korte svingningene, men i et lengre perspektiv så slår de fundamentale driverne mer igjennom.

 – Men de stakkars boligselgerne som har kjøpt bolig og treffer markedet på de tidspunktene markedet skifter, får et brutalt møte med psykologiens kraft i boligmarkedet, sier han.

For matematiske

Administrerende direktør i Huseiernes Landsforbund, Peter Batta, sier at det at vi ofte ser de samme kildene og ekspertene uttale seg gang på gang med de samme spådommene, sier mye om mediene.

 – Her er de kanskje litt lite kritiske i valg av kilder. Det er stort sett samme kildene hele veien, og hver avis har sine faste. Hvis en ekspert bommer kraftig på spådommene sine år etter år, så burde man kanskje spørre seg om man skal fortsette å la vedkommende uttale seg. Det er klart at for avisene så er det overskrifter som selger, og da er man avhengig av showet. Der man finner størst mulig sprik mellom meningene og spådommene så ligger det jo gode muligheter for vinklinger som selger. Derfor blir mediene ofte litt late, og ringer gjerne opp de som alltid tør å mene noe. Men ordbruk som krakk, ras, økning og fall gjør noe med oss, og ofte kan vi lese at boligprisene stuper selv om de faktisk går opp når man sesongkorrigerer, sier han.

Batta mener det er greit å bruke spalteplass på spådommer og vurderinger, men at mange av prognosene blir for matematiske. 

 – Disse modellene er gode på tilbud, etterspørsel og andre sentrale faktorer, men er ikke åpne for psykologien i boligmarkedet. SSB er et godt eksempel, da deres prognoser som regel alltid kommer dårlig ut. Det hadde nok vært mer formålstjenlig hvis man hadde kvartalstall fremfor månedlige målinger av boligprisene, fordi jeg tror at vi da hadde sett et mer fornuftig bilde.

 Han sier det er mye psykologi involvert i boligmarkedet, og at spådommer og skriverier om hvor markedet er på vei påvirker oss. Det kan igjen påvirke markedet, og hvorvidt vi anser det som smart å kjøpe eller sitte på gjerdet.

 – Men det er viktig å huske på at det også er mange individuelle forventninger og behov som er med på å styre trykket og prisnivået i boligmarkedet. Takstmenn som alltid ligger litt etter skjema er også med på å forsterke trender, siden det er mye psykologi i begrepene «over og under takst.»

Må våge

Tilbake på Jeløy rundt middagsbordet sitter familien Rognstad Sveen og smaker på tilværelsen. Hjemmelaget pizza var Sindres og Sofus’ valg og dagen etter skal far i huset tilbake på jobb i utlandet.

 – Mye her i livet handler om å våge å ta valg. Det var ikke en enkel beslutning å flytte ut hit. Vi har null nettverk, men slikt skaffer man seg. Elisabeth er lærer og fikk jobb med en gang, ungene blir kjent med andre barn i barnehagen og jeg trives i grunnen overalt så lenge jeg har familien min, sier Sveen.

 Flere må våge å bryte litt ut, mener han.

 – Vi kan ikke samles på ett og samme sted alle sammen. Da blir det for stor kamp om de få boligene som er. Vi har fått 200 kvadrat, høy standard og begrenset lån. Vi slipper å bo oss ihjel og det var naturligvis en viktig faktor, påpeker tobarnsfaren.