Leier du ut kjellerleiligheten i boligen din til en student som skal bo der en lengre periode, slipper du som hovedregel å betale skatt av inntektene. Leier du ut en bolig du ikke bor i selv, blir inntekten skattepliktig, men skatten er svært moderat så lenge du ikke anses å drive med næringsvirksomhet. Vanlig praksis er at du kan leie ut inntil fire leiligheter uten at det regnes som næring.  

Velger du korttidsleie, kan det fort bli ansett som næringsvirksomhet. Særlig hvis du faller for fristelsen til å leie ut hyppig, sier advokat Stian Wessel. Velger du korttidsleie, kan det fort bli ansett som næringsvirksomhet. Særlig hvis du faller for fristelsen til å leie ut hyppig, sier advokat Stian Wessel. – Velger du korttidsleie, kan det fort bli ansett som næringsvirksomhet. Særlig hvis du faller for fristelsen til å leie ut hyppig, sier advokat Stian Wessel i advokatfirmaet Seland Orwall DA. Og da øker skattetrykket betydelig.  Han lister opp: 25 prosent skatt, 11,2 prosent trygdeavgift, kanskje toppskatt – og attpåtil 10 prosent merverdiavgift.

Ikke avkastning på kapital

Årsakene til at langtidsutleie av inntil fire leiligheter normalt beskattes moderat, er at inntektene anses som avkastning på kapital, forklarer Wessel. Denne type utleie krever så å si ingen aktivitet fra eier.

 – Når du leier ut en leilighet eller to gjennom Airbnb eller tilsvarende selskaper, kan det sammenlignes med å drive pensjonatvirksomhet. Enten du velger å gjøre jobben selv eller setter den bort til andre, medfører denne type utleie arbeid av et visst omfang. Nøkler skal administreres, rengjøring og skifte av sengetøy eller bytte av håndklær er ofte påkrevet, søppel skal tømmes osv. Inntektene fra denne arbeidsinnsatsen skal det derfor skattes av. I tillegg skal det svares moms.

Utleie av fast eiendom er normalt unntatt fra merverdiavgiftsloven. Men når man leier ut til fritidsformål, blir virksomheten også raskt mva-pliktig. Det fremgår av en veiledende uttalelse fra Skatteetaten. Det er verken lengden på leieforholdet eller standarden på eiendommen som er avgjørende, men formålet leieforholdet gir uttrykk for. Utleie gjennom Airbnb drives som regel i konkurranse med andre overnattingsvirksomheter i samme område, og blir derfor ansett som ferieleiligheter.

Pass opp for tilleggsavgift

Leier du ut gjennom Airbnb er det altså viktig å holde tungen rett i munnen.  

– Siden all betaling skjer elektronisk, er det lett for Skatteetaten å føre kontroll. Har du unnlatt å levere skatteoppgave, risikerer du både skjønnsfastsettelse og tilleggsavgift, påpeker advokat Wessel.

– I praksis kan du få inntil 100 prosent tilleggsavgift.  Etter gjeldende rett tror han ikke man kommer i virksomhetsfella hvis man leier ut inntil halvparten av egen bolig – regnet etter utleieverdien. Men også her skal man passe på – fordi det kan være vanskelig å fastsette hva som er utleieverdi.  

– Vil du være på den helt sikre siden kan du leie ut egen bolig skattefritt for inntil 20 000 kroner pr. år, understreker han.