Tekst: Nina Granlund Sæther

­­­Sist høst måtte alle boligeiere innrapportere boligtype, alder på bygningen og hvor mange kvadratmeter man disponerer. Målet er en mer rettferdig formuesverdsetting. 1 530 000 boliger som eies av 1,9 millioner mennesker har nå fått ny ligningsverdi. Den er beregnet ut fra et arealbasert system og en sjablon for kvadratmeterpris.

Beboere i Oslo, Bærum og Stavanger får – ikke uventet - den høyeste økningen i ligningsverdi. Mange i disse kommunene har hatt særdeles lave ligningsverdier tidligere. Det kom frem på et møte mellom Skatteetaten og Huseiernes Landsforbund i midten av mars.

Selv om du får høyere ligningsverdi enn tidligere, betyr ikke det nødvendigvis mer skatt. Ligningsverdien på primærboligen settes til 25 prosent av den beregnede omsetningsverdien. Samtidig øker bunnfradraget til 700 000 kroner for enslige og 1,4 millioner for ektepar. Ligningsverdien på sekundærbolig settes til 40 prosent av omsetningsverdi.

 

Sjekk tallene

Skatteyter må selv kontrollere om tallene stemmer. På www.skatteetaten.no ligger det nå en boligkalkulator hvor man kan legge inn egne tall og sjekke om disse stemmer med det som kommer frem i den forhåndsutfylte selvangivelsen.

Hvis ligningsverdien skal endres, må man oppgi årsak. Det kan for eksempel være at man ikke er eier av boligen, eller at det er oppgitt feil eierandel. Slike endringer må kunne dokumenteres, for eksempel med avtaledokument.

 

Sikkerhetsventil

Ingen boliger skal ha en ligningsverdi som utgjør mer enn 30 prosent av markedsverdi hvis det er primærbolig eller 60 prosent hvis det er sekundærbolig. Mener du at du har fått en urimelig høy ligningsverdi, kan du bruke takst, verdivurdering eller såkalt observerbar markedsverdi som dokumentasjon. Dette må gjøres innen fristen for å levere selvangivelsen.

- Disse papirene skal ikke sendes inn i første omgang, men man må ha dem tilgjengelig for eventuell kontroll, opplyser Sverre Kjær i Skatteetaten.

 

Fritidsbolig eller sekundærbolig

Har du en hytte som er definert som ”bygningstype 161”, er den å anse som fritidsbolig og ligningsverdien blir som tidligere pluss 10 prosent. Har du en bolig som defineres som ”bygningstype 162”, vil den beskattes som sekundærbolig selv om du bare bruker den som fritidsbolig. En leilighet i en blokk i byen vil ikke være fritidsbolig i skattemessig forstand. Det er altså ikke bruken som avgjør hvilken kategori du beskattes etter. Hvis du imidlertid kan dokumentere at boligen ikke kan brukes som helårsbolig fordi den ikke er vinterisolert, at det ikke er innlagt vann eller at det er særlig vanskelig atkomst, kan du søke om å få den beskattet som fritidsbolig. I første omgang legger du da ved en beskrivelse av forholdene. Er det tvil, vil skatteyter bli bedt om ytterligere dokumentasjon, opplyser Kjær.

 

Vanskelig å sammenligne med naboen

Et HL-medlem på Grünerløkka i Oslo prøvde å sammenligne ligningsverdier i samme bolig da foreløpig beregning ble sendt ut sammen med skattekort rundt nyttår. Han opplevde at de ble svært forskjellige.

Det er mange årsaker til at tilsynelatende like boliger får forskjellig ligningsverdi. Noen har primærbolig, andre sekundærbolig. Svært ofte spiller eierandeler inn. Beboeren eier rett og slett ikke 100 prosent av boligen. Det kan også være noen som ikke har levert inn tall i tide. De ville ved årsskiftet stå oppført med gammel ligningsverdi, opplyser Skatteetaten. De som ikke leverte innen fristen, må mest sannsynlig vente til høsten før de får skatteoppgjøret. Da vil også ligningsverdien være justert.

 

Slik endrer du feil i selvangivelsen:

  • Fritidsbolig forhåndsutfylt som sekundærbolig
    • Setter LV (ligningsverdi) i post med sekundærbolig til 0, og angir årsak ”ikke bolig”
    • Oppretter ny post for fritidsbolig med fjorårets LV + 10 prosent.
  • Forhåndsutfylt grunndata er feil eller mangler
    • Fyller ut med informasjon som er korrekt per årsskiftet
    • Kan beregne ny LV via kalkulatoren, men må ikke. Ny LV kalkuleres på bakgrunn av oppdaterte grunndata.
  • LV er så høy at sikkerhetsventilen kan benyttes (30/60-regel)
    • Angir årsak og fyller ut dokumentert markedsverdi i feltet. Rabatt beregnes av Skatteetaten (SERG) og blir gjeldende for de neste 5 årene (dvs. en automatisk reduksjon av forhåndsutfylt LV på SA).
  • Eier ikke boligen
    • Oppgir 0 i likningsverdi og krysser av for feil i eierandel/eier ikke bolig
  • Feil i eierandel
    • Feil i eierandel skal dokumenteres. Posten kan ikke endres på selvangivelsen, men ny LV beregnes på bakgrunn av vedlagt dokumentasjon. Skattyter kan beregne ny likningsverdi i kalkulator basert på korrekt eierandel.
  • Fordeling mellom ektefeller
    • Som tidligere år kan ektepar fordele likningsverdien ved å oppgi korrekt fordeling på begges selvangivelsen. De må i tillegg krysse av for fordeling mellom ektefeller på selvangivelse. Hele boligens LV må fordeles.
  • Tett eller spredt bebyggelse
    • Er del av sjablongen, og kan ikke endres av Skatteetaten. Om likningsverdien blir høyere enn 30 prosent / 60 prosent av dokumenterbar markedsverdi benyttes sikkerhetsventilen.
  • P-ROM
    • P-ROM er en norsk standard utviklet av takstbransjen, og Skatteetaten forholder seg til den.
  • 30/60-regelen (Sikkerhetsventilen)
    • Godkjent dokumentasjon på markedsverdi er
      • Takst
      • Verdivurdering fra megler
      • Observerbar markedsverdi (det den aktuelle boligen eller tilnærmet lik bolig i samme område er solgt for)
  • Fritidsbolig
    • Redegjøre for årsaken på selvangivelsen om at eiendommen ikke lenger er egnet til helårsbolig. Eksempler på hvilke momenter det tas hensyn til er boligens standard (ikke isolert for helårsbruk), vann- og avløpsforhold (ikke innlagt vann eller kloakk) og adkomstmuligheter til eiendommen (ikke tilgang til vei).
  • Eierandel
    • Kopi av kontrakt/avtale, tinglysning m.v. Eierbrøk må gå opp i 1.

Kilde: Skatteetaten