Tekst og foto: Dag Erik Kongslie.

– Salg av tomt reguleres av avhendingsloven, og som hovedregel vil selger ha en plikt til å opplyse om forhold ved eiendommen som selger kjenner til eller måtte kjenne til, og som kjøper har grunn for å regne med å få, sier advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund.

Problemer oppstår ofte når selger ikke sitter med kunnskap om forhold ved tomten som medfører problemer for kjøper senere.

Det selger ikke kjenner eller måtte kjenne plikter jo ikke selger opplyse om.

Dette fikk Jarle Støver fra Rakkestad smertelig erfare da han i 2007 kjøpte landbrukseiendommen Bodalsåsen i Rakkestad for 2.1 millioner kroner.

Året etter avdekket Støver store mengder nedgravd søppel på eiendommen. 

– Foreløpige undersøkelser viser at det ligger rundt 12 600 kubikkmeter avfall på tomten. Dette er avfall kommunen har lagt ned for flere tiår tilbake og det vil koste meg masse penger å gjøre de utbedringene kommunen nå mener jeg skal gjøre, sier Støver.

Skulle bygge på tomten

Problemene startet da Støver undersøkte grunnen for å forberede oppsetting av en ny driftsbygning. 

– Da jeg kjøpte tomten forelå det ingen informasjon om hva den var blitt brukt til tidligere. På 90-tallet opprettet Statens forurensingstilsyn en database over forurenset grunn. Det viste seg at avfallsdeponiet ikke hadde blitt meldt inn til denne databasen, sier Støver. 

Søppelet under grunnen er flere tiår gammelt og stammer fra 70-tallet.

Kommunen inngikk en avtale med en tidligere eier av eiendommen, som ville bruke lokalt avfall som fyllmasse til å gjøre et dalsøkke om til dyrkbar mark.

– Hadde jeg visst om avfallet, hadde jeg aldri kjøpt tomta, sier Støver.

Viktig å undersøke

Støver føler han gjorde de undersøkelsene han var i stand til å foreta.

Advokat Morten Fæste i Huseiernes Landsforbund mener saken viser hvor viktig det er å få all tilgjengelig informasjon om hva man kjøper på bordet.

– På generelt grunnlag kan vi si at ved kjøp av ubebygde tomtearealer kan det være nyttig for kjøper å undersøke eiendommens historikk og tidligere bruk. Det viser jo eksempelet over, sier  Fæste.

– Der tomten selges uten bruk av megler, kan ikke en kjøper regne med og nødvendigvis få like omfattende dokumentasjon som en megler etter eiendomsmeglingsloven ville vært pliktig til å fremskaffe, påpeker han. 

Selger kan samtidig ha en opplysningsplikt om forhold som fremgår i eventuelle tinglyste dokumenter.

I slike tilfeller kan kjøper ha et større behov for å gjøre egne undersøkelser, og der selger har oppfordret kjøper til å foreta undersøkelser kan kjøper også ha en slik undersøkelsesplikt. 

– I alle tilfeller kan det være nyttig for kjøper å gjøre visse undersøkelser ved kjøp av tomtearealer som tidligere har vært benyttet til andre ting enn plassering av boliger. Selv om kjøper i noen tilfeller vil kunne holde selger ansvarlig for forhold ved tomten som selger var pliktig til å opplyse om, kan det være praktisk å slippe unna en senere juridisk konflikt ved på egenhånd å foreta egne enkle undersøkelser rundt tomten, for eksempel i kommunens historiske arkiver, samt i eiendommens grunnbok.

Selv om en eventuell opplysningsplikt for selger normalt vil gå foran kjøpers undersøkelsesplikt, er det klart at egne undersøkelser i noen tilfeller vil kunne avdekke forhold som gjør at langvarige og kostbare juridiske konflikter i etterkant av kjøpet kunne vært unngått.

Tapte i alle rettsrunder

Etter å ha tapt to runder i retten ble saken til slutt avvist i Høyesterett. 

Nå ligger saken hos Miljødirektoratet til behandling. Støver håper nå at de kan hjelpe ham.

Alternativet er han må ut med seks millioner kroner for å rydde opp på tomten.

– Det største problemet med min sak er at loven ikke har tilbakevirkende kraft. Ettersom forurensingsloven ikke kom før etter at kommunen dumpet søppel på denne eiendommen, finner retten det klart at kommunen ikke har brutt loven. Men når jeg som dagens grunneier pålegges å rydde opp i dette og bekoste det selv, føles det vanvittig urettferdig, forteller Støver.

I Miljødirektoraet skal saken hans behandles etter sommeren og Støver er avhengig av en positiv avgjørelse for ikke å bli ruinert.

– Om ikke myndighetene griper inn og løser dette på et vis, risikerer jeg økonomisk ruin uten å ha gjort annet enn å kjøpe en tomt i god tro. Jeg er sikker på at denne saken vil føre til at grunneiere i fremtiden neppe vil innrapportere slike ting som jeg ulykkeligvis gjorde, sier Støver.