Tekst: Dag Erik Kongslie

 

I norske hus og hjem florerer det av kjellerstuer. Store kjellerrom som har stått ubrukte er blitt innredet. Felles for mange av disse er at de langt fra tilfredsstiller kravene som settes til rom med varig opphold.

- Vi har alle vært i kjellere som både er lave under taket og hvor det er lite lys. Ingenting av dette regnes som direkte ulovlig. Selv om kjelleren ikke tilfredsstiller krav til varig opphold er det ikke dermed sagt at du ikke kan bruke den som kjellerstue. Med andre ord kan et rom regnes som p-rom selv om det ikke tilfredsstiller forskriftene. Det er når du skal selge at du må ha tungen rett i munn, sier daglig leder Kai-Haftor Olsen i NITO-takst.
I dag har Teknisk forskrift krav til rom for varig opphold. Der står det blant annet at et rom skal ha et volum på minst 15 m3, og at rommet skal ha vindu og utsyn. Krav til dagslys kan verifiseres ved at rommets dagslysflate utgjør minimum 10 prosent av rommets bruksareal. 

- Skal du gjøre det slik at det oppfyller alle krav i teknisk forskrift, ja da kan du ha en dyr jobb foran deg, sier Olsen.

- Dersom du bygde et hus i 1992 og nå ønsker å legge inn en søknad på å gjøre om deler av boligen til p-rom kan du være sikker på at TEK10 kommer til å gi deg en kostnadsprekk på nesten det tidobbelte. En regning du kanskje stipulerte til 50 000 kroner i utbedringer kan i verste fall ende opp i 500 000 kroner, fordi du kanskje må pigge opp hele gulvet, etterisolere, ha ny ventilasjon, øke takhøyde og lysforhold, sier han.

Salgbart p-rom

Hvilken praktisk betydning har det å selge en bolig med en kjellerstue som ikke er godkjent?

- Den praktiske betydningen viser seg i prisen. Det er i hvert fall liten tvil om at det er langt mer attraktivt å selge et p-rom fremfor et s-rom. Det er all grunn til å tro at du får mye mer penger for en godkjent kjellerstue enn et uinnredet rom som ikke er godkjent for varig opphold, sier Tormod Bolvik, nyvalgt leder i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).

NEF ønsker at det i fremtiden skal være lettere å få klarhet i hva som er godkjent p-rom slik at takstmenn får en enklere å oppgave når de avgjør boligens reelle boareal. Er du usikker når du er på visning bør du sjekke med megler om den som selger boligen har søkt kommunen om å bruke eller gjøre kjelleren om til kjellerstue. Er den ikke det kan den også gjøres om til et s-rom.

- Vi vet at det har vært tilfeller hvor meglere har slurvet i prospekter og salgsoppgaver når man har omtalt kjellerstuer. Dette har vi hatt fokus på og vi er nøye med å formidle overfor våre medlemmer hvordan slikt skal omtales, sier Bolvik. 

- Er det manipulering av pris å kalle et s-rom for kjellerstue?

- Det kommer helt an på hvordan opplysningene kommer frem. Jeg føler ikke det er å manipulere pris dersom man opplyser om at s-rommet er brukt som en kjellerstue, men at det ikke oppfyller krav til teknisk forskrift. Det synes jeg er helt greit. Derfor er det viktig at boliger med kjellere som ikke er godkjent for varig opphold ikke selges med ”kjellerstue”. Et slikt rom skal omtales som et disponibelt rom, men man kan føye til at det er blitt brukt som kjellerstue. Da opplyser man om faktisk bruk i forhold til gjeldende regler. Det som derimot ikke er greit, er å markedsføre en bolig med en utleiedel med hvilke fordeler det kan medføre, og helt på slutten legger man til en liten tilføyning om at utleiedelen ikke oppfyller gjeldende krav og regler. Da skaper man en helt annen forventning til boligen enn hva den kan oppfylle, sier Bolvik.

Dessuten kan det skape problemer for deg som selger dersom det skulle oppstå uenigheter rundt salget ditt.

- For lite P-rom i forhold til det som er opplyst i markedsføringen vil innebære at selger har gitt en uriktig opplysning om eiendommen. Dette er regulert i avhendingslova § 3-8, sier advokat Ander Leisner i Huseiernes Landsforbund.
En uriktig opplysning vil kunne medføre en mangel etter avhendingsloven, som kan gi grunnlag for prisavslag.

- Forutsetningen er at man kan godtgjøre at den uriktige opplysningen har hatt en innvirkning på avtalen, det såkalte innvirkningskriterit på fagspråket. Dette innebærer at kjøper må kunne sannsynliggjøre at prisen hadde blitt en annen dersom han hadde kjent til det riktige arealet. Det er altså ikke ethvert avvik som utgjør en mangel.


Gunstig s-rom

Det som er verdt å merke seg er at selv om du kjøper en boenhet med kjellerstue og den er oppgitt som p-rom er ikke dette nødvendigvis riktig.

- Dersom kjellerstuen ikke tilfredsstiller krav i henhold til teknisk forskrift er du i din fulle rett til å melde dette tilbake til skatteetaten slik at du kan oppføre kjellerstuen som s-rom dersom du ikke har tenkt til å bruke den som kjellerstue. Det vil naturligvis føre til at likningsverdien på boligen din vil falle. Skattemessig er dette selvsagt gunstig, sier Bolvik.

- Når kjellerstuen ikke kan regnes som p-rom innrapporteres det nye arealet på selvangivelsen. Da vil Skatteetaten rekalkulere en ny likningsverdi. Det samme gjelder dersom du ønsker å gå motsatt vei, sier Eve Bergli, avdelingsdirektør i Regionavdelingen i Skattedirektoratet.

Alternativt kan også RF-1282 ”Opplysninger for beregning av likningsverdi på boligeiendommer benyttes. Samtidig vedkjenner skatteetaten at det er vanskelig å føre kontroller med hvordan man bruker sine boliger i forhold til oppgitte data.

- Skatteetaten vil kontrollere opplysninger innkommet på selvangivelsen. Det er en utfordring å kontrollere slike opplysninger for hver enkelt bolig, sier Bergli.


Dramatisk prisreduksjon

De siste årene har det vært flere endringer i byggeforskriftene. Hvert andre år kommer Teknisk forskrift i ny utgave og de senere årene har forandringene vært til dels store. 

- Det er problematisk at forskriftene har endret seg frem og tilbake opp gjennom årene. Det fører til at det ligger mange potensielle bomber ute i markedet, hvor man tror man har et hus med stort p-rom, men som etter hvert ikke vil kunne godkjennes av takstmann.

- Ta bare de gamle husbankhusene som ble bygget på 80-tallet. Mange valgte i samme slengen å bygge kjellere med full takhøyde. Det var ingen som bygde en 100 kvadratmeter kjeller med full takhøyde fordi de trodde de kom til å trenge dette senere. Folk bygde i god tro, uten å være klar over hva som var søknadspliktig, men nå i dag oppfyller kanskje ikke disse kjellerne gjeldende forskrifter. I mange tilfeller kan man miste 100 kvadratmeter p-rom, noe som vil ha en dramatisk verdireduksjon på boligen. Derfor mener vi, og vi har fremmet forslag om det, at det må gis såkalt amnesti for ting som er gjort tidligere. Noe annet har for store konsekvenser for folks privatøkonomi, sier Bolvik.