Dersom du ønsker å plassere pengene dine i utleiemarkedet er du nødt til å være klar over at det er visse skattemessige regler man må forholde seg til.

- Saken er at utleie anses som tilnærmet passiv kapitalplassering, inntil det blir så mye at du anses å drive næringsvirksomhet. Grensen er på fem boliger. Har du bare fire for utleie er det greit. Da skatter du bare 25 prosent, som er kapitalavkastningsskatten. Går du over dette kan det anses som at du driver næringsvirksomhet, sier advokat Einar Frigland i Huseiernes Landsforbund.

Næringsbegrepet er ikke definert i skatteloven men skattemyndighetene har en temmelig fast praksis med hensyn til når utleieaktivitet anses å være næringsvirksomhet, eller når den anses for å være passiv kapitalplassering. Utgangspunktet er at næringsvirksomhet er en vedvarende aktivitet som drives for egen regning og risiko og som på sikt er egnet til å gå med overskudd. Med andre ord må man foreta en konkret vurdering.

- Skattemyndighetene legger til grunn i sin praksis at utleie av fem eller flere boenheter til bolig- eller fritidsformål anses som næringsvirksomhet. Om det er en liten hybelleilighet eller en stor familieleilighet har altså dermed som utgangspunkt ingen betydning, sier fagsjef Rolf Lothe i Skattebetalerforeningen.

Skattes forskjellig

Ved passiv kapitalplassering, såkalt kapitalinntekt, skjer det en løpende beskatning av overskuddet med en sats på 25 prosent. På tilsvarende måte får du fradrag for underskuddet. Total netto overskudd eller underskudd skal inn i selvangivelsen i det aktuelle inntektsåret.

- Har du derimot kommet i den situasjonen at leieinntektene anses som virksomhetsinntekt skal overskuddet skattlegges med en marginalskattesats. Dette inneholder 25 prosent skatt på alminnelige inntekt pluss trygdeavgift, i tillegg til eventuell toppskatt. I 2016 er marginalskattesatsen ennå på 50 prosent, sier Lothe.

Det er verdt å merke seg at dersom to ektefeller har særeie kan man eie fire utleieenheter hver uten at det anses som næringsvirksomhet.

Denne artikkelen ble publisert første gang i Hus & Bolig nr 2-2014.