Tekst: Nina Granlund Sæther

Tomtefesteinstituttet har historisk vært en gunstig ordning for så vel fester som bortfester. Fester har fått rimelig tilgang til en tomt han kan bygge hus på. Istedenfor å legge ut et engangsbeløp i form av ordinær kjøpesum for tomt, kan fester betale for bruk av tomten gjennom årlig festeavgift i festeperioden. For bortfester har feste vært et godt alternativ til salg, siden festeavgiften sikrer en årlig og sikker kontantstrøm uten at eiendommen forminskes. (Reglene om innløsningsrett for festerne har endret dette.)

Punktfeste



I enkelte festeforhold er ikke tomtens størrelse oppgitt. Kontrakten angir i stedet et punkt i terrenget hvor huset skal oppføres. Dette kalles punktfeste. Hvis størrelsen på tomta ikke er oppgitt, gjelder dette et område på ett mål, medregnet der huset står passelig avrundet etter forholdene på stedet.

Innløsning av festet tomt



Tomtefesteloven gir festere av bolig- og fritidstomt rett til innløsning av tomten når det har gått 30 år av festetiden om ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Etter at det har gått 30 år av festetiden kan innløsning kreves hvert 2. år for boligtomt og hvert 10. år for fritidstomt. For hytteeiere er det altså ikke tilstrekkelig at festetiden har vart i mer enn 30 år, for eksempel 36 år; innløsning kan kun kreves når det har gått 30, 40 eller 50 år og så videre. Hovedregelen etter 2010 er innløsning til 25 ganger regulert årlig festeavgift på innløsningstiden. Bortfester er også gitt rett til å kunne kreve innløsning til 40 prosent av tomtens markedsverdi, med mindre avtalen er uoppsigelig og uten tidsbegrensning.

Fester må fremsette skriftlig krav om innløsning senest ett år før innløsningstiden er inne. Tomt som hører til bygdeallmenning kan ikke kreves innløst. Det samme gjelder fritidstomt i statsallmenning og Finnmarkeiendommens grunn i Finnmark. Det gjelder også visse begrensinger for fritidstomt som ligger til landbrukseiendom.

Mange konflikter



Det er grovt anslått i overkant av 200 000 tomtefesteforhold i Norge, hvorav 170 000 er bolighus og fritidshus. Etter at den nye tomtefesteloven trådte i kraft, har tomtefesteordningen ført til mange konflikter. Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg (EMK) konkluderte i 2012 med at tomtefesteloven må endres nok en gang, siden bestemmelsen om at fester kan forlange at en utløpt avtale skal fortsette på samme vilkår, ikke ble godtatt.

Flere viktige endringer i 2015



Fra og med 1. juli 2015 ble loven endret for å imøtekomme dommen fra EMK. Kort oppsummert er dette de viktigste endringene:

• Dersom en festekontrakt skal forlenges etter utløp, kan bortfesteren kreve et «engangsløft», slik at den årlige festeavgiften oppreguleres til 2 prosent av tomtens verdi, med fradrag for den verdiøkningen festeren har tilført tomten. 
• Den årlige festeavgiften kan imidlertid ikke oppreguleres til mer enn 9 000 kroner per dekar tomt, beregnet etter pengeverdien i 2002. Det utgjorde kr 11 378 i 2015.  
• Dette «taket» på ca. kr 11 000 nås dersom tomteverdien er høyere enn ca 550 000 kroner. Til illustrasjon vil en råtomtverdi for ett dekar på 200 000 kroner gi en årlig festeavgift på 4 000 kroner, mens en råtomtverdi på 400 000 kroner vil gi en festeavgift på 8 000 kroner. Råtomtverdier per dekar over ca 550 000 kroner vil avskjæres av «taket» og gi en festeavgift i 2015 på maks. 11 378 kroner (i år blir maksbeløpet konsumprisregulert igjen, og det blir derfor litt høyere).

Ikke alle berøres



Tidsubestemte festeavtaler hvor bortfesteren ikke har adgang til å si opp avtalen, berøres ikke av lovendringen. Loven gjør også unntak for festeavtaler med visse avtaleklausuler om forlengelsesrett. Noen festeavtaler vil heller ikke bli berørt fordi festeavgiften uansett er så høy at den ligger over lovens maksimalbeløp. Loven har derfor størst praktisk betydning i festeforhold hvor festeavgiften i dag ligger under høyestebeløpet, hvor utløpsdato nærmer seg og hvor antatt råtomtverdi tilsier en høyere festeavgift etter «engangsløftet». Departementet skriver at bortfesterne får en gunstigere økonomisk posisjon i og med at de gis rett til å regulere festeavgiften ved forlengelse av festet, mens festerne må tåle en høyere festeavgift. En konsekvens av økte festeavgifter kan også bli at flere festetomter innløses. Når de foreslåtte lovendringene vil få betydning for partene i et festeforhold, vil imidlertid variere siden avtalene vil løpe ut på forskjellige tidspunkter i årene fremover.

Formuesskatt



Selv om tomten er festet, skal det betales formuesskatt for tomten. Siden tomtefesteloven gir festerne ubetinget rett til å kreve avtalen forlenget, er de skattemessig å anse som ”tomte-eiere”. De må derfor betale formuesskatt for tomtens verdi.